[預(yù)計全年實現(xiàn)1000億規(guī)模的房企有望達10~12家，2000億規(guī)模的房企有望達2~3家，3000億有可能會出現(xiàn)3家，行業(yè)競爭度進一步提高]

  在去庫存的大背景下，今年開發(fā)商的銷售業(yè)績紛紛大增，大部分都提前完成了年度目標。

  根據(jù)克而瑞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2016年1~10月TOP100房企的入榜門檻進一步提升。在銷售金額各個門檻上，今年1~10月均超過去年全年的入榜門檻，特別是TOP10門檻較2015年全年提高了181億，顯示出龍頭房企強勁的銷售勢頭；在銷售面積各個門檻上，今年1~10月接近或超過去年的入榜門檻。

  第一財經(jīng)記者注意到，開發(fā)商TOP20的上榜名單都較穩(wěn)定，而TOP50之后的上榜名單在排名次序上會出現(xiàn)一定程度的變化，雖然總體格局穩(wěn)定，但是開發(fā)商之間的戰(zhàn)斗正在加劇。

  一二線城市發(fā)力銷售

  從前10月房企的銷售表現(xiàn)來看，預(yù)計全年實現(xiàn)1000億規(guī)模的房企有望達10~12家，2000億規(guī)模的房企有望達2~3家，3000億有可能會出現(xiàn)3家，行業(yè)競爭度進一步提高。

  克而瑞分析稱，1000億房企中，除了已經(jīng)實現(xiàn)1000億的恒大、萬科、碧桂園、綠地、保利、中海6家企業(yè)以外，華夏、融創(chuàng)、萬達、綠城也可跨進1000億門檻，四家房企均已實現(xiàn)800億以上的銷售額，只要后兩月保持現(xiàn)有的月銷售速度，本年度實現(xiàn)千億銷售也比較容易。

  同時，恒大、萬科成為歷來首次突破3000億大關(guān)的房企，兩家房企單月銷售一直都很迅猛。如恒大自7月突破單月400億銷售額以來，之后8月、9月均保持400億以上的銷售額，截至目前已經(jīng)超額完成全年3000億的銷售目標。同時，碧桂園今年以來銷售增長也十分強勁，不排除在年前也有突破3000億的可能。

  而這些房企的主要銷售均來自一二線城市的價量齊升，以融創(chuàng)中國為例，其年初的銷售目標為800億，隨后提高銷售目標到1100億，其項目多位于一二線城市。

  其在2016年上半年分布于14個城市的64個項目為融創(chuàng)貢獻了超過560億元的銷售業(yè)績，為今年躋身千億俱樂部奠定了基礎(chǔ)。項目平均銷售額8.75億元，城市平均銷售額40.02億元，融創(chuàng)的單城市產(chǎn)能位列所有全國布局房企的第一位。

  正是由于一二線城市的樓市好轉(zhuǎn)，給了標桿房企更多的發(fā)展空間。同樣在一二線布局的旭輝集團上半年銷售金額同比增長189%至308.7億元，上半年推案集中分布于蘇州（樓盤）、上海（樓盤）、北京（樓盤）、重慶（樓盤），借助熱點城市的“東風”加緊推盤，使得旭輝2016年上半年成功進入前二十。上半年，南京（樓盤）旭輝銀城白馬瀾山和北京龍熙旭輝6號院分別加推2次，均實現(xiàn)熱銷。

  截至目前，旭輝銷售額已經(jīng)超過500億，一二線城市的發(fā)力是旭輝今年業(yè)績增長的重要原因。

  而今年最大的亮點無疑是恒大地產(chǎn)，從2016年前10月數(shù)據(jù)看，恒大的銷售額已經(jīng)位列第一，而常年的老大萬科則變到第二的位置。

  克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，恒大前10月銷售額3168億，萬科前10月銷售額3119億。恒大不斷發(fā)力，并持續(xù)進行全國8.2折營銷活動。而萬科因為股權(quán)之爭掉隊，是今年開發(fā)商排名最大的變化。

  三四線城市庫存難去

  雖然主流開發(fā)商在一二線城市均有所斬獲，但是其在三四線城市的項目依然面臨庫存難去的問題。

  綠地控股今年銷售排名第四，落后于恒大、萬科、碧桂園，其三四線城市項目滯銷就是影響其銷售業(yè)績的重要因素。

  其2016年半年度報告顯示，其位于山西省大同（樓盤）市御東新區(qū)大同南郊綠地新都會項目，報告期內(nèi)商業(yè)可出售面積11445.05平方米，已經(jīng)預(yù)售476.62平方米，預(yù)售面積和可出售面積相差巨大。

  同樣，其位于青海省西寧（樓盤）市海湖新區(qū)的綠地云香郡項目住宅可出售面積23677.16平方米，已經(jīng)預(yù)售面積6585.15平方米，同樣差別很大。

  不只是綠地，萬科在三四線的項目也面臨同樣的問題。其2016年半年度報告顯示，其蕪湖（樓盤）萬科城、唐山（樓盤）紅郡、溫州（樓盤）龍灣花園、營口（樓盤）海港城等項目均計提跌價準備。

  克而瑞在近期的一份報告指出，9月重點城市的消化周期依然較短，如合肥（樓盤）1.6個月、南京1.8個月等，調(diào)控本身的作用主要將是從購房者心理入手，目的是降低市場預(yù)期，打下“鎮(zhèn)靜劑”。

  因此，未來房企推貨以低價剛需項目為主。如一線和強二線城市中，主推單價、總價較低、定位剛需的項目，同一項目中選擇位置較差的樓棟，減輕地方政府壓力；弱二線和三四線城市中，除了抓緊一二線傳導的有限行情去庫存外，可重點推出旅游類大盤項目，給投資需求“發(fā)泄”的出口。如果企業(yè)不存在資金壓力，則定位高端項目、位置稀缺的項目沒有壓縮利潤開盤的必要，變相收取費用規(guī)避備案限制則無異于“撞槍口”。

  同時，堅持一二線核心城市布局。調(diào)控不會改變城市發(fā)展的軌跡，值得企業(yè)深耕的城市沒有變化。有兩項指標長期影響較大：一是高等教育資源豐富的城市，如北京、上海、南京、武漢（樓盤）等，意味著更多的高素質(zhì)人口流入并產(chǎn)生工作和置業(yè)的意愿，并吸引高新產(chǎn)業(yè)遷入，消費水平提升；二是關(guān)注土地供應(yīng)量，治標不如治本，但大部分熱門城市土地供應(yīng)并未跟上，供不應(yīng)求的加劇保證了未來項目能以充分的利潤去化。

  克而瑞研究中心分析師朱一鳴指出，前三季度企業(yè)利潤值得期待，將在明年的結(jié)轉(zhuǎn)集中逐步體現(xiàn)。大部分企業(yè)完成銷售目標并無問題，四季度的銷售增速放緩不會對全年業(yè)績產(chǎn)生影響。在今年大量低成本融資和銷售回款充足的情況下，大中企業(yè)償債壓力普遍較小。資金成本低、并購能力強的企業(yè)受益于調(diào)控；土地儲備優(yōu)質(zhì)豐富的企業(yè)值得長期看好；對今年發(fā)債的期限短，且負債率高的企業(yè)則應(yīng)持謹慎態(tài)度。