改善型購(gòu)房者首付比例大幅提升；中介監(jiān)管日漸嚴(yán)格

“9·30新政”出臺(tái)至今半個(gè)月里，北京二手房市場(chǎng)表現(xiàn)出降溫跡象。對(duì)于改善型購(gòu)房者來說，首付比例的大幅提升成為他們邁不過去的那道坎兒。也許只是網(wǎng)簽拖延了那么幾天，一家人的換房計(jì)劃就突然落空。而對(duì)于中介來說，市場(chǎng)需求的抑制無疑對(duì)他們的業(yè)務(wù)產(chǎn)生明顯影響，而自今年以來住建部門三令五申嚴(yán)整中介行業(yè)的發(fā)聲，也令中介機(jī)構(gòu)如履薄冰。隨著政策影響進(jìn)一步滲透，未來北京二手房市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入持續(xù)調(diào)整期。

兩至三成客戶或取消延緩換房

“首套普通自住房首付不低于35%，二套房首付不低于50%，二套非普通自住房首付款比例不低于70%。”9月30日，北京新出臺(tái)的樓市政策，給眾多正處二手房買賣苦戰(zhàn)中的買賣雙方澆了一桶冷水。

“一套700萬的房子，一夜之間就需要多找補(bǔ)出280萬元的首付錢?！闭f到最近換房的經(jīng)歷，唐女士感到倍感受挫。

唐女士家在石景山有兩套兩居室。今年隨著家里小閨女越長(zhǎng)越大，唐女士?jī)煽谧記Q定把手里的小兩居賣掉，找一套合適三居室，方便和老人同住。幾個(gè)月時(shí)間，二手房看下來，他們?cè)谕瑓^(qū)域看中一套房齡不算短的三居室，房子700萬元左右，首付210萬元。

“房子雖然不算新，但是配套、交通還算滿意，我就想著先把房子定下來。節(jié)前看著市場(chǎng)挺火，我家的兩居室出手速度一定不會(huì)慢?！碧婆窟@么打算著，便通過中介和業(yè)主簽訂了購(gòu)房合同，交了20萬元的定金。

誰知道還沒趕上網(wǎng)簽，北京的“9·30新政”便突然空降。根據(jù)新政要求，唐女士定下來的三居室屬于非普住宅，又是家庭的二套房，首付比例立刻提升至近500萬元。另一方面，受到政策影響，不少購(gòu)房者選擇了觀望，唐女士現(xiàn)在居住的兩居室還沒出手，“即便這套房子現(xiàn)在賣出去，也不夠支付下套房的首付”。

和家里人商量后，唐女士決定違約，“一下子多出幾百萬的首付，這真是沒辦法的辦法”。

在目前以換房為主導(dǎo)的二手房市場(chǎng)上，類似唐女士的情況絕非少數(shù)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房購(gòu)房者人群中，連環(huán)單比例在2016年高達(dá)45%左右，也就是其中賣掉一套房再買的改善型購(gòu)房者占比接近50%。在這種情況下，信貸政策的變化對(duì)市場(chǎng)的影響非常大。

“北京樓市調(diào)控新政對(duì)北京二手房市場(chǎng)的短期影響之一，就是違約和糾紛案例明顯增多?！辨溂已芯吭簣?bào)告對(duì)于最近的市場(chǎng)做出如此分析。

記者了解到，自從9月30日北京出臺(tái)樓市新政至今，二手房市場(chǎng)上的解約現(xiàn)象不時(shí)出現(xiàn)。而我愛我家分析報(bào)告稱，預(yù)計(jì)將有兩至三成的客戶或?qū)⑷∠蜓泳彄Q房計(jì)劃。

市場(chǎng)不好，中介面臨經(jīng)營(yíng)調(diào)整

“9·30新政”出臺(tái)后，房產(chǎn)中介明顯感受到市場(chǎng)的變化。

“北京9月30日房地產(chǎn)新政出臺(tái)以后這十天里，門店的成交量縮水了至少一半?！焙５韰^(qū)一鏈家門店經(jīng)紀(jì)人表示，新政對(duì)二套房的購(gòu)房者影響較大，之前來咨詢的換房客戶最近都表示“再考慮考慮”，“畢竟不少人要多出20%的首付款”。

海淀區(qū)一房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人小顧表示，國(guó)慶節(jié)后看房客戶明顯變少，最近這幾天他主要在忙著幫黃金周前做過網(wǎng)簽的客戶繼續(xù)辦理過戶，“最近幾天過戶大廳排隊(duì)人數(shù)最多時(shí)能達(dá)到一百多人。”

伴隨著新政出臺(tái)，中介行業(yè)在這十幾天里也接受著考驗(yàn)。最近北京市在全市全面實(shí)施存量房交易資金監(jiān)管。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得違規(guī)獨(dú)占房源信息、哄抬房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)要實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，嚴(yán)禁從事首付貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。而假日期間，住建部發(fā)布了45家違規(guī)失信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的名單，更令中介機(jī)構(gòu)提高了警惕。

王誠(chéng)（化名）在雙井片區(qū)從事二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)已經(jīng)有四年時(shí)間。9·30新政出臺(tái)后，公司明確要求他們要嚴(yán)查業(yè)主的一系列房產(chǎn)資料，以防交易中出現(xiàn)意外。他對(duì)記者表示：“按照建委要求，如果業(yè)主沒有具備協(xié)議書、房產(chǎn)證復(fù)印件、房主身份證復(fù)印件等資料一律不得掛牌出售。我給客戶和在朋友圈都發(fā)布了這條消息，給大家提個(gè)醒?！?/p>

鏈家總裁左暉曾公開表示過，市場(chǎng)不好時(shí)，正是房產(chǎn)中介調(diào)整和提升服務(wù)水平的機(jī)會(huì)。在業(yè)內(nèi)看來，一旦市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，房產(chǎn)中介又將面臨經(jīng)營(yíng)上的調(diào)整和挑戰(zhàn)。

降溫顯現(xiàn)，調(diào)整或?qū)⒊掷m(xù)

新政對(duì)于北京二手房市場(chǎng)的降溫作用可謂立竿見影。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年10月上旬（1-10日），北京全市二手住宅共網(wǎng)簽2810套，與上月同期相比大幅下跌了65.7%。

偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶節(jié)后三個(gè)工作日，二手住宅的網(wǎng)簽量分別為784套、905套、912套，不足1000套的網(wǎng)簽量明顯不如此前工作日基本都在千套以上的表現(xiàn)。從我愛我家自身的交易數(shù)據(jù)來看，樓市調(diào)控新政出臺(tái)后，10月1日起，新增客源量、新增房源量、合同簽訂量、帶看量等均有明顯回落。

位于朝陽區(qū)的一家房屋中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，新政出臺(tái)后咨詢看房的人數(shù)均有所減少。受到首付比例提升影響，房?jī)r(jià)最近“穩(wěn)了點(diǎn)兒”。

而在方莊的一家麥田地產(chǎn)中介門店也少有咨詢看房客戶前來問津。該門店經(jīng)紀(jì)人介紹，北京新規(guī)規(guī)定購(gòu)買普宅首付比例提升5%，這意味著購(gòu)房人需要準(zhǔn)備的首付款多了不少。新政一出臺(tái)，原本準(zhǔn)備購(gòu)房的客戶立刻轉(zhuǎn)為觀望態(tài)度。也有不少購(gòu)房人希望，政府出臺(tái)的新政能夠打壓最近日益上漲的業(yè)主報(bào)價(jià)。而業(yè)主受到新政影響，也處于觀望中。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，9月30日以來的這輪全國(guó)樓市調(diào)控中，北京的政策可謂非常嚴(yán)厲，極大地抑制了購(gòu)房需求。在市場(chǎng)需求受限的情況下，二手房市場(chǎng)自然都顯現(xiàn)出了降溫趨勢(shì)。

在業(yè)內(nèi)普遍看來，有了政策的強(qiáng)力調(diào)控，市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整的窗口期，購(gòu)房者會(huì)逐漸趨于冷靜，市場(chǎng)不復(fù)之前的瘋狂。失去需求的支撐，市場(chǎng)的交易量很難繼續(xù)維持高位，價(jià)格的上漲推力也會(huì)減小。因此，進(jìn)入四季度后，二手房交易量無疑將下滑，房?jī)r(jià)漲幅也將逐步縮小，并逐步企穩(wěn)。