溫州炒房團(tuán)曾名噪一時(shí)，但那個(gè)以個(gè)人資金撬動(dòng)一地樓市的時(shí)代，或許已成為歷史。

這其中原因多樣而復(fù)雜。

首先是各地的限購政策，很大程度上增加了限購城市購房的成本和風(fēng)險(xiǎn)；其次購房成本在不斷上升，房價(jià)上漲，總價(jià)增加，資金占用加大；三是信貸政策趨嚴(yán)，首付比例提高，從銀行獲得貸款的便利程度較之前幾年大大降低。一旦能夠動(dòng)用的金融杠桿降低，炒樓的吸引力便大大降低。

另外，不容忽視的是，在那些炒樓賺得盆滿缽滿的溫州人之外，也不乏被房產(chǎn)投資套牢的人，涉及個(gè)人資金可達(dá)上千萬元。

對于樓市投資，一筆簡單的經(jīng)濟(jì)賬是，從1萬漲到2萬，實(shí)現(xiàn)了翻番；但要從4萬漲到8萬，才能實(shí)現(xiàn)翻番。也就是說，沒有足夠低的價(jià)格空間和足夠大的杠桿，溫州資金退畏之勢難擋。

這些資金從投入高、流動(dòng)性低的樓市，涌入投資門檻低、流動(dòng)性較高的金銀幣市場，是溫州資金投資的轉(zhuǎn)向。實(shí)業(yè)投資盡管依然艱難，但境外投資已然撕開一個(gè)口子。

隕落的江湖傳說

幾年前溫州炒房團(tuán)的典型手法，就是高杠桿。

2008年后政府推出四萬億刺激政策，很多人可以從銀行輕松獲得貸款。彼時(shí)，也有不少人手上確實(shí)有大量現(xiàn)金可以支配。若以全額購房獲得產(chǎn)權(quán)證之后，一方面可以通過辦理大額信用卡進(jìn)行套現(xiàn)，另一方面還可以將房產(chǎn)抵押，融資繼續(xù)投資。

另外的資金來源還有民間借貸。在溫州，民間借貸是極為普遍的一種融資方式，在2011年溫州爆發(fā)危機(jī)之前，較為規(guī)范的民間借貸月息約為一分五（年化18%）。頂峰時(shí)期，熟人之間的借貸金額可達(dá)上百萬，甚至上千萬元。

但隨著危機(jī)來臨，民間錯(cuò)綜復(fù)雜的資金鏈斷裂；加之實(shí)體經(jīng)濟(jì)艱難，民間借貸活躍度跌入谷底，目前遠(yuǎn)沒有恢復(fù)元?dú)狻ｋS著利率市場化發(fā)展，銀行貸款利率下降，目前民間借貸月息多為一分（年化12%）。

在G20召開前一個(gè)月，一個(gè)在杭州的90后朋友因看好杭州樓市，曾向溫州人趙大勝借錢，用于“掃蕩樓層”，承諾15%的固定年化收益。

“溫州的模式就是抱團(tuán)，很多去外地炒樓的，都是親戚朋友一起，而且做生意可能就是一起的?！壁w大勝在溫州做資金生意多年，游走于溫州的有錢人圈子?；貞浧饻刂莩捶繄F(tuán)的“光輝歲月”，他說，“他們按整層、整棟的買樓，后來發(fā)現(xiàn)還不如自己去蓋樓，就這樣做了開發(fā)商，但后面套住的也不少?！?/p>

作為溫州樓市觀察者，陳秋克說，2010年前后，溫州瑞安曾出現(xiàn)過一種合作“炒樓”手法。

A善于獲得樓市消息，但缺乏資金，以B的名義申請按揭貸款買房。雙方約定，B付首付款，A來還按揭貸款。如果房子漲價(jià)賣出，收益雙方五五平分；如果下跌，則B承擔(dān)所有損失（B為真正房主，可以選擇繼續(xù)月供，或者虧本賣出）。

“現(xiàn)在這種模式?jīng)]有了。誰有這個(gè)信心，房價(jià)會(huì)漲下去？2002年，我在城西買的房子單價(jià)6000元，兩個(gè)月后裝修時(shí)，就漲到了1萬2。那樣的漲法，才會(huì)有資金瘋狂進(jìn)來?！?/p>

在陳秋克看來，這種模式已經(jīng)死去。

“不要說溫州了，現(xiàn)在很多二三線城市房價(jià)上來得如此迅猛，已經(jīng)不是民間分散的資金可以托起來的。開發(fā)商和房產(chǎn)中介以及大機(jī)構(gòu)資金的合作越來越緊密，從開放商開盤出售到個(gè)人購房者之間已經(jīng)建立起了屏障。”對于溫州資金在這輪房價(jià)上漲的角色，陳秋克說，抱團(tuán)炒房的時(shí)代已經(jīng)過去。

熱錢去哪兒？

趙大勝?zèng)]有離開過溫州的“錢”圈，不過今年他關(guān)張了自己的典當(dāng)行。對于溫州本地的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，他已感到失望?！皽刂莠F(xiàn)在搞的P2P，我敢說，有20%的融資是拿去經(jīng)營企業(yè)就不錯(cuò)了?！?/p>

陳秋克說，當(dāng)前溫州民間借貸圈內(nèi)，很大一部分是拿錢去“賭一把”。“不是說打牌這類賭博，而是以賭博的心態(tài)，投資一些風(fēng)險(xiǎn)特別高的項(xiàng)目。”

趙大勝發(fā)現(xiàn)，身邊興起了一股炒金銀幣的風(fēng)潮，尤其是去年股市出現(xiàn)震蕩以后。

“炒房炒得最兇的一批人，現(xiàn)在套住的也不少。房價(jià)已經(jīng)處于高位，不管未來漲不漲、怎么漲，對于投資來說占用資金太多，而且流動(dòng)性差；股市又不行，所以有一些資金流到了金銀幣市場?！秉S介紹道：“比如生肖紀(jì)念幣，羊年的紀(jì)念幣就漲得特別好，面值1塊錢的，最高漲到100多元，而且就在幾個(gè)月內(nèi)?！?/p>

在溫州整體彌漫著“守業(yè)”氛圍的同時(shí)，境外投資逆勢走熱。

根據(jù)溫州市商務(wù)局的統(tǒng)計(jì)，2015年全市新批境外投資項(xiàng)目22個(gè)，增資項(xiàng)目2個(gè)，中方投資總額達(dá)9.4億美元，超過歷年總和。其中，17個(gè)項(xiàng)目位于“一帶一路”沿線。今年前兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)對外投資4.74億美元，扣除大項(xiàng)目因素，境外投資同比增長91.9%。

溫州商人孫堅(jiān)即為其中代表。

在溫州經(jīng)濟(jì)全面陷入危機(jī)前的2011年，孫堅(jiān)果斷關(guān)掉了原有6個(gè)工廠中的4個(gè)，調(diào)研足跡先后遍及埃及、孟加拉國、泰國、巴基斯坦和墨西哥，最終選擇在非洲建立陶瓷工廠。

值得一提的是，孫堅(jiān)目前12億元的資金池，沒有一分來自銀行貸款，全是溫州商人熟悉的代持層級化集合資金池。

詳細(xì)結(jié)構(gòu)是：5個(gè)合伙人為公司股東，按持股比例出資。但實(shí)際上，這5個(gè)合伙人的資金由多股大小資金匯集而成，也就是說，5個(gè)人實(shí)際可能代持了股份。其中孫堅(jiān)作為控股大股東，持股60%，為公司的實(shí)際控制人。