（原標(biāo)題：樓市調(diào)控蔓延： 廈門、武漢同日祭出“限”字訣）

樓市調(diào)控蔓延： 廈門、武漢同日祭出“限”字訣

2016年8月31日，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局宣布，廈門將自9月5日起實行樓市限購。由此，廈門成為繼蘇州之后，第二個重啟限購政策的二線城市。

同日晚間，武漢祭出限貸政策，從9月1日起上調(diào)主要區(qū)域二套房貸款的首付比例。武漢也成為繼廈門之后，第二個實施限貸政策的二線城市。

這兩個城市同日出臺調(diào)控政策，預(yù)示著調(diào)控政策的范圍正在不斷擴(kuò)張，并開始深入中部地區(qū)。這一切動作的出臺，正是拜近期房價和地價的瘋狂上漲所致。

在此之前的7月29日，中共中央政治局會議上提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，已經(jīng)釋放出樓市“擠泡沫”的信號。分析人士指出，在當(dāng)前資產(chǎn)荒的背景下，房地產(chǎn)市場（尤其是土地市場）的熱度恐不會迅速降溫，未來出臺調(diào)控政策的城市也將不斷擴(kuò)大。

同時指向需求端

根據(jù)廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布的消息，廈門自9月5日起，將暫停向以下三類居民家庭銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房：擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。政策有效期到2017年底。

該版本與近期市場流傳的廈門限購討論稿基本一致。此前，在房價、地價連續(xù)上漲的火爆行情下，眾多業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，廈門將成為繼蘇州（8月11日）后，第二個重啟限購政策的二線城市。

同策研究院報告認(rèn)為，廈門商品住宅價格明顯大于其投資價格，并且偏離度不斷增加，使得風(fēng)險進(jìn)一步加大，也是廈門出臺“限購令”的原因之一。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年7月，廈門市新建商品住宅（不含保障房）價格環(huán)比上漲4.6%，漲幅位居70大中城市之首；同比上漲39.6%，僅次于深圳位居第二。中國房價行情平臺發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月廈門房價均價為32537元/平方米，僅次于北上深，排名全國第四。

土地市場同樣不平靜。8月26日，廈門拍賣6宗商住地，收金總額高達(dá)171.5億元，其中有5宗地塊的單價突破3萬。且在當(dāng)日，島外的集美區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)宅地樓面價紀(jì)錄全部被刷新。

“高價地塊的連續(xù)出現(xiàn)，使得廈門市場在恐慌邊緣，后續(xù)暴漲的可能性較大。所以從市場基礎(chǔ)看，的確有出臺限購政策的必要性。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示。

與廈門不同，武漢的調(diào)控措施指向“限貸”。當(dāng)日晚間，央行武漢分行和銀監(jiān)會湖北監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)通知，強(qiáng)調(diào)在武漢市擁有1套住房的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，貸款最低首付比例為40%。

同時，擁有2套及以上住房并已結(jié)清貸款，或還有1套住房貸款未結(jié)清的，再次購房的最低首付比例為40%。擁有2套及以上住房且有2套住房貸款未結(jié)清的居民家庭，繼續(xù)暫停發(fā)放貸款。

與廈門不同，7月武漢的新建商品住宅價格上漲2.2%，尚不屬于“冒尖”的水平。但與前者相似的是，武漢的土地市場則有些過熱。有統(tǒng)計顯示，今年武漢共誕生19宗“地王”，上半年有11宗，7、8月份兩個月就誕生8宗。其中，江夏、黃陂、東西湖等區(qū)域的樓面價均在最近兩個月被刷新。

在8月9日楊春湖商務(wù)區(qū)地塊的出讓中，74號住宅商服用地經(jīng)過4個多小時的激烈爭奪，最終由武漢強(qiáng)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得，樓面地價14271元/平方米，溢價率達(dá)到185%。

有分析認(rèn)為，雖然兩地的政策手段有所不同，但都指向需求端。既反映出當(dāng)前“資產(chǎn)荒”的局面，又從某種程度上說明，市場上存在一定的恐慌情緒。

以廈門為例，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者注意到，在調(diào)控政策已風(fēng)聲鶴唳的8月29、30日，廈門住宅成交套數(shù)分別為65套和83套，遠(yuǎn)高于近一個月以來的日成交套數(shù)（10-40套不等）。

樓市獨大與“水波效應(yīng)”

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，廈門、武漢雖同屬二線城市，卻代表著不同的市場形態(tài)。

廈門被認(rèn)為是“強(qiáng)二線城市”的主要代表，主要特征為：位于東部地區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、市場體量大、供需關(guān)系緊張。在今年年初一線城市普遍強(qiáng)化調(diào)控措施之后，南京、蘇州、廈門、合肥等強(qiáng)二線城市率先“接盤”，其市場升溫也較為明顯。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年4月－7月，廈門、南京、合肥連續(xù)4個月包攬了新房價格環(huán)比漲幅的前三名。算上未被納入統(tǒng)計的蘇州，被稱為房價上漲“四小龍”。

武漢則被認(rèn)為是下一個層級的二線市場，與鄭州、天津、石家莊、福州等城市類似，屬于東部次中心城市和中西部核心城市。

這些城市市場的升溫，集中出現(xiàn)在下半年。其主要誘導(dǎo)因素之一，是在“強(qiáng)二線城市”出臺調(diào)控政策之后，將資金向下一個層級的城市擠壓。由于上半年需求已經(jīng)有所釋放，因此近期房價上漲并不明顯，但土地市場卻明顯升溫。

根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年7月，武漢、天津、石家莊、福州的新房價格環(huán)比分別上漲2.2%、2.4%、2.7%和1.7%，屬于房價上漲的“第二陣營”。但有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，隨著高地價帶來的心理效應(yīng)，未來房價有繼續(xù)攀高的動力。

這兩個城市的市場變化，頗能反映出一種現(xiàn)象：從去年年末以來，在政策的打壓下，房地產(chǎn)資金出現(xiàn)了從一線城市流動到強(qiáng)二線城市，再到非核心二線城市的“水波效應(yīng)”。

該種現(xiàn)象的背后，是實體經(jīng)濟(jì)不振和資產(chǎn)荒的窘境。

根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年前7月，全國固定資產(chǎn)投資增速為8.1%，民間固定資產(chǎn)投資增長2.1%，兩者均創(chuàng)下最近一年的新低。

央行數(shù)據(jù)也顯示，中國7月新增貸款4636億元，創(chuàng)2014年7月以來新低。其中，住戶部門貸款增加4575億元?？梢钥闯?，2016年7月，從金融體系獲得資金基本都是房地產(chǎn)企業(yè)。

“當(dāng)前貨幣政策相對寬松，貸款利率成本也較低，對于高凈值人群來講，手頭有富裕的資金，但是沒有有效的資金投向，資產(chǎn)配置需求驅(qū)使這些人群將資金投向房價正處于上漲通道的樓市。” 張宏偉表示。

今年7月29日，中共中央政治局會議上提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，正是在這種背景下產(chǎn)生。此后，南京、蘇州、廈門相繼出臺限購或限貸政策，拉響地方政府開啟調(diào)控序幕的信號。

多位受訪專家均表示，由于實體經(jīng)濟(jì)不振，現(xiàn)階段尚難以采用加息等方式來給樓市降溫。因此，對于熱點城市進(jìn)行定向調(diào)控，便成為未來主要的手段。預(yù)計接下來還將有更多的二線城市（包括中西部城市）跟進(jìn)，出臺樓市調(diào)控措施。