王君（化名），中國某國有銀行私人銀行客戶。家中獨子，現(xiàn)年36歲。初中時赴美國求學(xué)，兩年前回國，但一直沒有穩(wěn)定職業(yè)。

王君之父是民營企業(yè)主，母親為全職太太。2009年開始，其父先后在美國購置別墅等房產(chǎn)20套，并以自己的名義持有。

2012年，王君父親的企業(yè)破產(chǎn)倒閉。由于欠下債務(wù)，王家在國內(nèi)的房產(chǎn)和存款均被查封抵債，僅剩下母親多年積攢下的少量資金用于日常生活。屋漏偏遭連夜雨，近期王君的父親又因病去世。

國內(nèi)資產(chǎn)的幾乎化為烏有，王君便想到去美國繼承父親的20套房產(chǎn)，不過意想不到的是海外資產(chǎn)的繼承也并不是那么順利。

“我在接觸時了解到，因為這些房屋空置了很久，拖欠了房產(chǎn)稅，有的已經(jīng)被拍賣了。其次，要繼承財產(chǎn)還有高達40%的遺產(chǎn)稅。由于王君和其父親均不是美國公民或者持有美國綠卡，因此并不能享受較高免稅額。” 大成律師事務(wù)所王芳家族辦公室律師馮驁在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示。

正如《北京遇上西雅圖之不二情書》中描繪的場景一樣，近幾年，伴隨著財富的積累，越來越多的中國境內(nèi)高凈值人群開始將自己的資產(chǎn)分散投資到海外，包括海外房地產(chǎn)。

馮驁?zhí)嵝延泻Ｍ庵脴I(yè)需求的投資者，在購買境外房產(chǎn)時要慎重考慮誰去持有這些房產(chǎn)，并了解清楚當(dāng)?shù)氐?a target="_blank" >稅務(wù)及法律政策，提前做好稅務(wù)籌劃，比如通過信托等方式持有。

未繳納房產(chǎn)稅“鳩占雀巢”

當(dāng)年王君父親一共在美國買了20套別墅：加利福尼亞州10套；夏威夷州6套外加一個豪華游艇；紐約州2套；馬薩諸塞州2套。

王君遇到的第一個“攔路虎”就是房產(chǎn)稅。

當(dāng)王君到了美國，發(fā)現(xiàn)這些空置已久的房屋中，紐約州和馬薩諸塞州的房子里面已經(jīng)被別人住上了。原來，王君的父親持有上述房屋多年，卻沒有過來居住，也沒有安排當(dāng)?shù)刂薪樨?fù)責(zé)照看經(jīng)營，結(jié)果拖欠了多年房產(chǎn)稅。因為欠繳房產(chǎn)稅被政府拍賣了，里面早已雀巢鳩占住上了別的家庭。

在美國，房產(chǎn)稅的征收已經(jīng)有兩百多年的歷史，從其建國初期房產(chǎn)稅的征收就被寫到了各州的法律條文上，住房交房產(chǎn)稅是天經(jīng)地義的事情。美國的土地和房產(chǎn)都是私有的，而且是永久產(chǎn)權(quán)。對于房產(chǎn)稅怎么征收，不同的州有不同的規(guī)定，有的按季度交，有的按月交。

馮驁表示，“美國每個州政府都有專門的交地稅網(wǎng)站，在全球都可以方便繳納。不少初到美國的購房者，由于不清楚或不重視房產(chǎn)稅的繳納，在現(xiàn)金付清房款之后以為就可以一勞永逸安心居住了，卻不知稅是跟著房子的，世世代代居住，世世代代交稅”。

遺產(chǎn)稅高達40%

除了因為拖欠房產(chǎn)稅房子被拍賣，王君想要成功繼承父親的房產(chǎn)，還有一道“攔路虎”就是，需要繳納高額的遺產(chǎn)稅。

隨后，王君馬不停蹄，橫跨東西兩岸，飛到了加州。畢竟他父親在加州購買的房子最多，如果能夠順利繼承，這輩子也算是衣食無憂了。到加州后，王君便找到當(dāng)?shù)芈蓭?，著手辦理繼承手續(xù)時，又面臨一個問題，沒在美國繼承遺產(chǎn)有高額的遺產(chǎn)稅。

因為王君父親是中國國籍，沒有美國綠卡，而且常年生活在中國大陸，其父親去世后，留下的美國房產(chǎn)視為他父親的美國遺產(chǎn)，面臨美國的高額遺產(chǎn)稅。根據(jù)美國的聯(lián)邦稅法規(guī)定，美國人的遺產(chǎn)稅免稅額度在2016年高達545萬美元/人。然而王君父親不是美國人，遺產(chǎn)稅免稅額度只有可憐的6萬美元/人。且美國的聯(lián)邦遺產(chǎn)稅高達40%，這么巨大的資金，王君這要去哪才能籌集這40%？

馮驁建議，第一個辦法是可以與美國國稅局和州稅務(wù)機構(gòu)溝通，先盡量支付一部分欠繳稅款，和稅務(wù)機構(gòu)簽訂付稅協(xié)議（Tax Payment arrangement）?！耙驗槊绹亩悇?wù)機構(gòu)，收錢的事情是可以商量和溝通的，可以根據(jù)納稅人的償還能力，個性化地設(shè)計還款時間，還款進度”。

此外，王君還可以利用稅收協(xié)定豁免全部或者部分美國遺產(chǎn)稅。但是，不幸的是中國和美國的稅收協(xié)定中沒有此項規(guī)定，美國只跟16個國家的稅收協(xié)定中，規(guī)定了遺產(chǎn)稅豁免條款，但并不包括中國大陸。

“王君還可以履行美國遺產(chǎn)認(rèn)證流程。具體操作方式是，王君申請成為父親遺產(chǎn)的管理人，出售父親的所有美國房產(chǎn)，繳納完父親的美國遺產(chǎn)稅后，如果還有剩余歸自己。這樣操作也是王君現(xiàn)在的情況下，一種比較好的可行性操作辦法。這也需要通過專門的遺囑驗證法院（Probate Court）進行驗證，并且聘請美國當(dāng)?shù)刂莸穆蓭熯M行遺產(chǎn)認(rèn)證。這樣做王君還會面臨高額的美國加州律師費用和曠日持久的遺產(chǎn)執(zhí)行流程?！瘪T驁表示。

他稱，在海外置業(yè)要慎重考慮讓誰去持有這些房產(chǎn)，如果王君父親當(dāng)年在美國置業(yè)的時候在當(dāng)?shù)爻闪⑿磐腥コ钟羞@些房產(chǎn)，并且將這些信托植入美國境外公司中。這樣父親未來百年后，可以通過贈與兒子境外公司股權(quán)的形式，繞過美國遺產(chǎn)稅。

其次，他建議，海外投資，也不應(yīng)把財富都放在境外的房產(chǎn)上。而是可以通過大陸的人身保險工具、公證遺囑、民事他益信托等工具巧妙的安排財富傳承，保障自己家庭成員的健康生活。