一路高歌猛進的深圳樓市在“3·25新政”的威力之下終于有了明顯的降溫跡象。5月下旬，國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市數(shù)據(jù)顯示，今年4月深圳樓市已經(jīng)掉頭向下，不僅新房成交價格開始下滑，二手房價更是明顯回落。雖然降幅只有0.4個百分點，但這卻是4月份二手房降幅最大的城市。

接受本報記者采訪的多位行業(yè)人士均認為，深圳樓市已經(jīng)告別一年半的牛市開始進入深度盤整期。下一步深圳樓市走勢如何？重兵布局深圳市場的房企們又將如何應(yīng)對？

降溫明顯

國家統(tǒng)計局公布的4月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，雖然過去一個月二線城市房價上漲明顯，但北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅已經(jīng)有所收窄。其中深圳二手住宅價格環(huán)比甚至出現(xiàn)下降，這是深圳二手房價連漲18個月之后的首次下跌。

這是深圳市場掉頭向下的一個明顯信號。過去一年半以來，深圳樓市上演了瘋狂牛市，全市平均房價由2014年底的的29577元/平方米漲至最高點的56149元/平方米，漲幅高達90%。而隨著“3·25新政”落地，深圳樓市應(yīng)聲而下。來自深圳市規(guī)土委的數(shù)據(jù)也表明，四月份深圳樓市已經(jīng)不復(fù)以往：當(dāng)月深圳一手住宅價格49876元/平方米，較3月跌了113元/平方米；成交更是大幅下跌，僅有2340套，環(huán)比暴跌47.5%，這也是深圳這一輪瘋狂牛市之后的首次下跌。

“四月份成交量大幅下滑雖然一方面是因為推盤數(shù)量減少，但更重要的是政策層面的影響導(dǎo)致觀望情緒濃厚?！鄙钲谥性禺a(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫告訴《中國經(jīng)營報》記者。在推盤的黃金時期遭遇政策來襲，開發(fā)商信心已經(jīng)受到影響。從當(dāng)月新開盤的項目來看，已經(jīng)有個別項目出現(xiàn)了定價低于預(yù)期的情況，但總體而言，價格上還沒有出現(xiàn)明顯的松動。

隨著政策效果的不斷釋放，下一步深圳樓市的走勢令人關(guān)注。本報記者梳理發(fā)現(xiàn)，進入五月份之后，深圳市場推盤量有了明顯的增長。五月份首周，深圳就有6個項目開盤或加推，共有1660套房源入市。其中深圳龍崗區(qū)有三個新項目開盤，價格都在3~4萬元區(qū)間，去化率達到了7成以上。而寶安區(qū)豪宅項目壹方中心玖譽5月7日開盤，價格與3月份時候的10萬元/平方米相比也并沒有調(diào)整，定價已經(jīng)趨于理性。

一個值得注意的現(xiàn)象是，新盤的理性定價已經(jīng)使得深圳部分地區(qū)出現(xiàn)了一手房和二手房價格倒掛的情形。如深圳龍崗區(qū)的錦薈PARK二期項目，最新開盤的實際價格是3.3萬~3.8萬元/平方米，但該項目周邊的麟恒中心廣場二手房價格已經(jīng)達到了4.2萬元/平方米。同樣在該區(qū)域的星河智薈項目，目前在售的89平方米戶型均價在3.6萬~4.2萬元/平方米之間，134平方米大戶型價格才達到4.7萬元/平方米，但該項目周邊的信義御城豪園二手房價格已經(jīng)在4.3萬~4.4萬元/平米的價格區(qū)間。

“一、二手房價格的倒掛是判斷樓市是否進入調(diào)整期的一個重要參考指標。深圳2009年和2012年的樓市調(diào)整都出現(xiàn)了類似的情形，目前深圳還只是部分區(qū)域和個別樓盤出現(xiàn)了這樣的情況，未來是否會繼續(xù)蔓延，還有待進一步的觀察?！鄙钲诰C合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對記者表示。

事實上，盡管新盤價格已經(jīng)趨于理性，但深圳二手房的成交并沒有明顯回暖的跡象。進入五月的第一周，深圳二手住宅共成交701套，成交面積約為5.9萬平方米，較前一周分別大幅下滑了59%和61%。二手房成交量連續(xù)三周下滑，創(chuàng)開年后周成交量新低，僅為4月份周成交量2100套的三分之一，與去年同期相比，成交量更是大幅下滑74%。

根據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)監(jiān)測，五月份第二周（5.9~5.15日）二手房成交量雖然已經(jīng)有所回升，成交量1105套，但和4月份單周成交量2100套相比仍然差距甚遠，僅為其二分之一，在價格上也出現(xiàn)了環(huán)比下滑，成交均價為52725元/平方米，環(huán)比下降了0.94個百分點。

對此，鄭叔倫認為，政策的調(diào)控已經(jīng)在一定程度上抑制了深圳房價的繼續(xù)上漲，市場上的投機行為已經(jīng)在急劇減少，成交主要以剛需為主。就目前情況來看，五月份仍是政策消化期，市場悲觀情緒能否緩解，關(guān)鍵仍需看接下來新入市項目的定價情況。

開發(fā)商異動

而對于市場不斷彌漫的觀望情緒，重兵布局深圳的房企已經(jīng)有所異動。有深圳業(yè)內(nèi)人士向本報記者透露，萬科位于深圳的部分項目近期開始漲傭，由原來1%、1.2%、1.5%的聯(lián)動傭金漲至2%和2.5%，其中，萬科麓城項目傭金上漲至2.5%，九龍山(5.460, -0.04, -0.73%)項目則漲至2%。

本報記者從可靠渠道獲得的信息顯示，深圳萬科從四月份開始就啟動了漲傭。從2016年4月16日起，萬科廣場V寓傭金由原來的1%漲至1.2%，該項目商鋪萬科新天地則從2016年4月19日起，傭金從1.2%跳至1.5%。

深圳萬科方面并未否認上述信息的真實性?！叭f科對市場嗅覺非常敏銳，在市場觀望情緒彌漫的背景下，通過提高傭金刺激銷售渠道的積極性并不意外?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士向本報記者分析稱，萬科今年對深圳市場寄予厚望，不排除接下來出臺更多的措施來促進銷售業(yè)績的增長。

據(jù)本報記者了解，今年萬科在深圳市場就有14個在售項目，包括萬科云城、萬科廣場·V寓、萬科公園里、萬科麓城、萬科九龍山、萬科天譽、壹海城等，其中還有萬科的首個高端產(chǎn)品系列——萬科·瑧。

“2016年深圳豪宅市場，深圳超過1500萬元總價的高端住宅供貨量約1000億，其中萬科要占到400億?！鄙钲谌f科營銷總監(jiān)辜慶永在今年3月底曾透露，今年深圳萬科頂豪房源約有2000套貨源，整個深圳萬科銷售目標要達到400億元。在這樣的目標之下，萬科的壓力顯而易見。

而同樣在深圳市場押了重注的還有本土企業(yè)龍光地產(chǎn)。據(jù)龍光地產(chǎn)早前披露，2016年龍光的推盤貨值接近600億元，而在深圳地區(qū)的貨值達到總體貨量的60%。“從深圳市場的總體供需結(jié)構(gòu)來看，深圳樓市的發(fā)展仍具有很大的潛力，在營銷和定價方面，公司秉承隨行就市的策略，會依據(jù)市場的情況而定?！苯咏埞獾禺a(chǎn)人士對本報記者表示。

相對于去年已經(jīng)掙的盆滿缽滿的本土房企而言，今年在深圳市場貨量巨大的中糧地產(chǎn)(9.230, 0.02, 0.22%)、招商地產(chǎn)也要面臨不小的壓力。據(jù)本報記者梳理，今年中糧地產(chǎn)在深圳有五個項目在售，銷售目標達到300億元，包括福田區(qū)的中糧鳳凰里、光明區(qū)的中糧云景國際、坪山區(qū)的中糧世家、寶安區(qū)的中糧紫云、龍崗區(qū)的中糧祥云國際，尤其是今年將新推的云景國際和祥云國際，在目前的市場形勢下將考驗中糧的操盤能力。

“從目前市場形勢來看，深圳市場打價格戰(zhàn)還為時尚早。從近期入市項目來看，開發(fā)商正擺正姿態(tài)，定價相對合理，優(yōu)惠折扣也不斷加碼，剛需客們可擇機入手。短期來看，前期入市項目較少，且以剛需項目為主，未來一段時間新房成交備案量將持續(xù)處于低位，價格有望小幅震蕩。長遠來看，無論是供求關(guān)系還是城市配套，深圳樓市的發(fā)展仍具有很大的潛力。”鄭叔倫認為，目前市場已經(jīng)有了一定的議價空間，對于有購買力的客戶來說，仍不失為一個入市的好機會。

5月底，深圳發(fā)布了“十三五”時期深圳市住房建設(shè)規(guī)劃的征求意見稿，規(guī)劃顯示，深圳將長期面臨住房供不應(yīng)求的局面。“十二五”期間，即便深圳超額完成住房建設(shè)規(guī)劃任務(wù)，深圳房價依舊上漲了76%，遠超居民人均可支配收入漲幅。