這個夏天，對于北京白領(lǐng)王偉注定是一個難熬的季節(jié)，2014年他在河北省大廠力寶國際購買一套80多平方米的住宅，“排號費、訂金和首付款一共交了20多萬，快兩年了，只簽訂了一個內(nèi)部認購協(xié)議。”

王偉通過多方了解獲知，目前力寶國際項目仍沒有辦理國有建設(shè)用地土地使用證，這意味著他花了20多萬首付購買的是一個違規(guī)項目，“房子已經(jīng)封頂了，現(xiàn)在正在做外立面和安裝玻璃，網(wǎng)簽辦不了，按揭也辦不了，開發(fā)商要等到6月份?！?/p>

記者了解到，力寶國際由大廠回族自治縣力寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，對外宣稱投資商為印尼力寶集團。王偉表示，當(dāng)時明知五證不全，但鑒于力寶集團名氣忽視了風(fēng)險。實際上兩家企業(yè)并沒有直接股權(quán)關(guān)系。

“大廠不少項目都五證不全，大多數(shù)也沒什么問題，沒想到還是上當(dāng)了?！蓖鮽フf。

在廊坊地區(qū)，違規(guī)建設(shè)、違規(guī)銷售并非個例，據(jù)廊坊本地一位資深銷售介紹，開發(fā)商沒有拿到土地即開始建設(shè)、沒有開工即開始銷售，“這種現(xiàn)象很普遍，沒有開發(fā)商不這么干，燕郊還好些，大廠比較普遍?！?/p>

經(jīng)濟觀察報記者在向廊坊北三縣政府求證當(dāng)?shù)剡`規(guī)銷售情況時并未得到答復(fù)。

不過，3月底到4月初，廊坊市政府開始逐步整頓轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場，并出臺相應(yīng)限購政策，整個地區(qū)房地產(chǎn)市場被熔斷，至今大廠地區(qū)可售項目不超過三個，2016年以來，大廠回族自治縣房管局只頒發(fā)了一張預(yù)售證。

包括華夏幸福、世茂等多個開發(fā)商的項目受到影響，上述人士表示，北三縣地區(qū)，一向以規(guī)模著稱的華夏幸福只有香河一個項目在售，很多售出的項目至今未取得預(yù)售許可證，“原來都是圈起地就開始賣，等于把下半年的房子也賣了?！?/p>

世茂在大廠夏墊的一個項目也被指涉入其中，該人士稱，世茂的項目本來已經(jīng)銷售完了，但限購后有一部分購房者因限購選擇退房，“世茂有一些在售的房子，但需要修改底單，而且首付也高了。”“說實話什么手續(xù)也沒有，但別擔(dān)心。”

5月10日，從北京沿著通燕高速駛?cè)?02國道，20分鐘左右就進入大廠夏墊鎮(zhèn)，從興盛路向北1公路路東便是力寶國際項目，整個項目十幾棟樓已經(jīng)全部封頂，幾名工人正在做外立墻面。售樓處只有一名工作人員坐在吧臺后面玩手機，十幾名銷售人員在外面聊天。

因為項目沒有任何手續(xù)，每隔兩三周王偉都會從北京開車去項目看看，雖然項目并沒有停工，但王偉的焦慮并沒有減輕，“擔(dān)心開發(fā)商跑了，也擔(dān)心項目被查?！?/p>

力寶國際銷售人員也確認，截止目前還沒有取得國有土地使用證，“說實話什么手續(xù)也沒有，但不要擔(dān)心，應(yīng)該5月底到6月份就能下來了?！?/p>

公開資料顯示，力寶國際占地1300畝，總建筑面積210萬平方米，分五期開發(fā)，其中一期由15棟樓組成，占地107畝，據(jù)項目銷售人員介紹大約1700多戶，項目于2014年5月動工建設(shè)，2016年底交付，二期項目2017年底交工。

上述銷售人員稱，2015年底，一期已經(jīng)于全部售完，二期項目年初開始排號，3月底因為廊坊市九部門聯(lián)合對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)督導(dǎo)檢查，二期項目停止排號，“二期6棟樓，還沒開工呢?！?/p>

大廠縣國土資源局一位工作人員表示，該局并沒有力寶國際或力寶房地產(chǎn)任何土地交易信息，也沒有相關(guān)國有土地使用證發(fā)放記錄。

按照相關(guān)法律法規(guī)要求，房地產(chǎn)項目必須取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證基礎(chǔ)上，才可以施工，項目建設(shè)到一定程度，取得商品房預(yù)售許可證后方可正式對外銷售。

缺乏相應(yīng)手續(xù)的情況下，2014年10月份，力寶國際開始對外銷售，由于不能網(wǎng)簽，開發(fā)商與購房者簽訂一份內(nèi)部認購合同，約定2016年5月初簽訂正式合同，并辦理按揭貸款。

4月25日，開發(fā)商給業(yè)主的公告稱，開發(fā)商正在積極辦理相關(guān)按揭手續(xù)，網(wǎng)簽和按揭日期后延。大廠力寶房地產(chǎn)一位負責(zé)人也表示，目前工程還在有序推進中，年底可以交房。

看到通知后，王偉給銷售打電話，“我問銷售土地證是不是真的能下來，他建議過完五一后來辦理退房手續(xù)?！辈贿^開發(fā)商方面給王偉的答復(fù)是，6月份肯定能下來。

這多少讓王偉有些糾結(jié)，購房時售價為每平方米5800元左右，目前市場價格已經(jīng)漲至8500－9000元，王偉的房子也賺了20多萬，“基本把首付款賺回來了。”

同樣糾結(jié)的不止王偉一個人，1700多戶購房者面臨著同樣的難題，他們一方面擔(dān)心項目出現(xiàn)問題，一方面又渴望開發(fā)商能夠盡快把手續(xù)辦妥，可以安心分享房價上漲收益，沒人能給出他們確切答案。

5月3日，國家發(fā)改委和國土資源部聯(lián)合下發(fā)《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃 (2015～2020年)》，京津冀核心區(qū)原則上5年內(nèi)不在新增建設(shè)用地。力寶國際項目補辦相關(guān)手續(xù)將變的更為困難。

大廠城鄉(xiāng)一體化推進委員會一位負責(zé)人表示，力寶國際項目土地已經(jīng)獲得河北省國土資源廳審批，“目前還沒有走招拍掛程序，這幾天應(yīng)該會進行招拍掛?！表椖繉⒃?016年底交付給業(yè)主。

上述人士表示，因為違規(guī)銷售，2015年7月份，大廠回族自治縣房管部門曾對力寶國際項目進行處罰。“沒有全部售完，還有614套房子沒賣，留給未來村民回遷?！?/p>

力寶房地產(chǎn)人士表示，從簽約至今6年時間過去了，項目因為種種原因處于違規(guī)狀態(tài)，但企業(yè)也付出沉重代價，當(dāng)年每畝地價格只有50萬元，項目土地總成本為1億元，目前每畝地成本價已經(jīng)漲至200萬元，總成本飆升至4億元。

按照政府方面答復(fù)，近期力寶國際項目用地將進行招拍掛程序，屆時力寶房地產(chǎn)需要支付4億元土地出讓金。目前力寶國際項目房源，除了為潘各莊村民搬遷預(yù)留的614套外，其余已經(jīng)在2014年10月份到2015年底期間售完。

從2015年7月份至今，當(dāng)?shù)胤績r已經(jīng)普遍上漲了3000元左右，力寶國際一期建筑面積為16.1316萬平方米，照此計算少賣了將近5億元，即便除去614套新民居外，按照當(dāng)前市場行情也少賣了近3億元。

力寶國際前事

力寶國際宣傳資料顯示，力寶國際項目規(guī)劃用地1300畝，“經(jīng)與大廠縣主要領(lǐng)導(dǎo)溝通，承諾在3號社區(qū)基礎(chǔ)上外擴17平方公里?！?/p>

2008年前后，河北省提出“三年大變樣”規(guī)劃，計劃通過三年時間全面改變?nèi)〕擎?zhèn)落后面貌，基于這一背景，大廠回族自治縣成立城鄉(xiāng)一體化推進委員會，并規(guī)劃建設(shè)大廠新城、夏墊新城、陳府萬人小鎮(zhèn)、城鎮(zhèn)新農(nóng)民小區(qū)和農(nóng)村新社區(qū)等多個項目。

其中城鎮(zhèn)新農(nóng)民小區(qū)共10個項目，分別位于大廠城區(qū)和夏墊，涉及37個村莊，總用地1695畝，主要用來為進城農(nóng)村提供居所。農(nóng)村新社區(qū)項目3個，涉及19個村莊，用地1545畝，力寶國際項目所在的3號社區(qū)并不在其中。

3號社區(qū)始于2010年，當(dāng)年7月份，河北一達建設(shè)開發(fā)有限公司與大廠夏墊鎮(zhèn)政府簽署相關(guān)協(xié)議，開始介入大廠夏墊3號社區(qū)項目，并引入印尼力寶集團，共同開發(fā)力寶京郊綠色生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園項目。

京郊綠色生態(tài)農(nóng)業(yè)園占地13000畝，其中農(nóng)業(yè)用地10000畝，建設(shè)用地3000畝，總投資120億元。其中一達建設(shè)負責(zé)3號社區(qū)項目土地一級開發(fā)和力寶國際項目建設(shè)，印尼力寶集團計劃開發(fā)一座力寶大廈和農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)。

2011年6月份，霍文民出資4200萬元、陳立偉出資1400萬元成立河北利美新農(nóng)村建設(shè)投資有限公司，2015年底，北京宜華巨楓房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司注入1400萬元。利美新農(nóng)村建設(shè)正式取代一達建設(shè)成為項目主導(dǎo)公司。

2013年8月份，利美新農(nóng)村建設(shè)、印尼力寶集團和河北省老年促進會三方簽署一份協(xié)議，計劃幫助力寶集團打造成一個京郊養(yǎng)老地產(chǎn)項目，占地3100畝，總投資100億元，未來可吸納5－10萬人口。

就在力寶國際的3號社區(qū)項目推進期間，當(dāng)時全國范圍內(nèi)興起的新農(nóng)村建設(shè)項目出現(xiàn)大量違法侵占農(nóng)業(yè)用地開發(fā)商品住宅現(xiàn)象。根據(jù)國務(wù)院統(tǒng)一要求，2013年7月份，河北省國土資源廳下文整頓新農(nóng)村建設(shè)項目。

在這一背景下，夏墊3號社區(qū)項目用地受到影響，在審批過程中被駁回，并對項目進行調(diào)整和延遲，1300畝項目被壓縮到200畝規(guī)模，這一原因?qū)е抡麄€項目需要重新規(guī)劃和實施。調(diào)整后，其中70畝為新民居建設(shè)用地，130畝為商品房用地。

據(jù)大廠力寶房地產(chǎn)人士透露，2014年前后，調(diào)整后的200畝建設(shè)用地重新報到河北省國土資源廳，“當(dāng)時剛剛上任的一位領(lǐng)導(dǎo)不太熟悉業(yè)務(wù)，耽誤了一段時間。導(dǎo)致力寶國際項目沒有及時拿到土地、建設(shè)和預(yù)售許可?！?/p>

2014年1月份，利美新農(nóng)村建設(shè)設(shè)立全資子公司大廠回族自治縣利美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，開始開發(fā)建設(shè)力寶國際項目，2015年5月份，利美房地產(chǎn)更名為力寶房地產(chǎn)。

值得一提的是，力寶房地產(chǎn)與印尼力寶集團之間并沒有直接股權(quán)關(guān)系，是項目上合作關(guān)系，大廠力寶房地產(chǎn)負責(zé)項目建設(shè)開發(fā)，未來印尼力寶集團為項目建設(shè)醫(yī)院和學(xué)校等配套設(shè)施。

2014年4月份，力寶國際一期項目正式動工建設(shè)，10月份開始對外銷售，在未取得相關(guān)手續(xù)情況下對外銷售，大廠官方人士稱，當(dāng)時力寶房地產(chǎn)資金遇到問題，想通過出售來收回一部分資金緩解困難。

力寶房地產(chǎn)人士并沒有否認這一說法，其表示通過內(nèi)部認購活動來進一步了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求，“我們也沒有大規(guī)模宣傳，有人過來問想買了，只是簽了內(nèi)部認購協(xié)議?！逼涮钩校椖壳捌谥С鲚^大。

瘋長負效應(yīng)：違規(guī)開發(fā)銷售成風(fēng)

在整個廊坊地區(qū)，以排號為名進行違規(guī)銷售幾乎是公開的秘密，而大廠尤甚，除了排號費用外，部分項目在未取得預(yù)售預(yù)售許可證時就已經(jīng)開始銷售。

一位當(dāng)?shù)刭Y深銷售告訴經(jīng)濟觀察報記者，在大廠地區(qū)，很多項目未動工、甚至未拿到土地就開始對外銷售，包括一些大型上市房企，2015年下半年樓市上行以來，違規(guī)情況更加突出。

大廠乃至廊坊地區(qū)到底有多少違規(guī)樓盤，上述資深銷售負責(zé)人認為，在廊坊市整頓樓市之前，幾乎不存在完全合法、合規(guī)的項目，“一半以上的房地產(chǎn)項目存在違規(guī)建設(shè)行為，基本百分之百的項目存在違規(guī)銷售?！?/p>

3月底，廊坊市政府開始整頓樓市混亂局面，對于違規(guī)建設(shè)、違規(guī)銷售、違規(guī)宣傳、違規(guī)獲取預(yù)售許可證的行為。

一時間，整個廊坊北三縣地區(qū)幾乎無房可售，“有手續(xù)的一年前就賣完了，現(xiàn)在賣的應(yīng)該是下半年或者明年拿到證的項目，但是4月份開始沒證的不讓賣了。”上述人士表示。

上述資深銷售人員稱，目前整個大廠地區(qū)在售的一手房項目不超過三個，其中兩個屬于不符合限購政策退出來的房源。

有意思的是，違規(guī)項目雖然風(fēng)險重重，但并不被購房者排斥。上述銷售人士表示，五證不全時，項目價格普遍較為便宜，“比開盤后便宜少則幾百元，多則兩千元?！?/p>

5月11日下午，王偉表示，因為擔(dān)心項目國有土地證辦不下來，他一直動員更多的業(yè)主起來維護自己的權(quán)益，但無人響應(yīng)，更甚者，一些業(yè)主認為王偉是來搗亂的。

對開發(fā)商而言，通過提前銷售可以獲得大量低成本的資金，節(jié)省財務(wù)成本，據(jù)當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)人士透露，本地一家大型上市房企每年因此會節(jié)省上億元融資成本。

當(dāng)違規(guī)銷售成為普遍現(xiàn)象，力寶國際違規(guī)行為似乎很平常，借助環(huán)京樓市上漲趨勢，短短一年時間內(nèi)銷售一空。

在王偉看來，購房者首付款多數(shù)在十幾萬到二十幾萬左右，按照近一年房價上漲幅度，增值部分已經(jīng)抵消了首付款，隨著這個“賺了幾十萬”只是一個紙面數(shù)字，但更多購房者因此忽視了違規(guī)項目的風(fēng)險。

廊坊限購之后，風(fēng)險還在聚集，一些非本地戶籍二套購房者面臨著被限購的命運，部分付了首付款的購房者將無法網(wǎng)簽，目前一些已經(jīng)售出的項目還未獲得預(yù)售許可證，矛盾暫時被掩蓋起來。

如果因為限購無法網(wǎng)簽，業(yè)主面臨著被退房的風(fēng)險，在當(dāng)前市場行情下，廊坊地區(qū)房價幾乎翻了一番，這些業(yè)主們或許無法享受這一波價格上漲的紅利，隨著一些項目逐步取得預(yù)售許可證，矛盾將不斷被激化。

在限購政策落地之前，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商們已經(jīng)開始思考對策，比如修改底單，建議購房者要么走“假離婚”程序，把名字改到對方名下，要么把名字改到父母或兄弟姐妹名下，每修改一個底單開發(fā)商收取12萬元費用。

不同于其他項目的購房者，對于力寶國際的購房者們，面臨的首要問題時能夠取得合法的手續(xù)，其次才是限購影響，對于這一切，購房者們一直堅信能夠順利解決。

接近力寶國際人士透露，碧桂園可能會接手力寶國際項目。巧合的是，5月11日晚上，一位碧桂園人士電話中表示解答有關(guān)力寶國際手續(xù)等相關(guān)問題，似乎有關(guān)碧桂園收購一事并非傳言，但其并未確認收購事宜。

碧桂園一直渴望能夠擴大一線城市市場份額，此前碧桂園已經(jīng)在燕郊從河北另一家開發(fā)商手中接手了碧桂園時代城項目。