在樓市告別黃金十年進(jìn)入新常態(tài)后，未來樓市究竟怎么走？2015年的走勢或許可作為一個重要的參照。

今年以來已經(jīng)多次出臺樓市救市新政，央行也多次降息降準(zhǔn)，但不同城市之間卻加劇分化，一線城市、部分二線城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出快速復(fù)蘇的態(tài)勢，而廣大三四線城市仍冷冷清清。

救市新政頻出

今年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會通知，二套房貸款最低首付款比例從不低于70%一口氣降到不低于40%，而此前的分析普遍預(yù)計是調(diào)到50%。另一邊，財政部也放大招，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

在“3·30新政”出臺半年后，9月1日，住建部、財政部、中國人民銀行通知，擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。

9月30日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布重大政策，在不實施買房“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

統(tǒng)計顯示，這一年，央行降息5次、降準(zhǔn)3次，房貸從6.15%直降至4.9%，這個貸款利率創(chuàng)下了近十年來最低。

此后，10月29日，十八屆五中全會閉幕，會議通過全面二孩政策，將允許每對夫婦可生育兩個孩子，地產(chǎn)界也一致認(rèn)為這對于樓市尤其是改善型戶型是重大利好。

不過，盡管從中央到地方各種利好政策層出不窮，一二線城市的樓市也確實有回暖之勢，但要指望樓市再現(xiàn)過去的高速增長已不大可能。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對《第一財經(jīng)日報》分析說，經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)已處于由高速增長向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段。全國各地樓市都火爆、所有產(chǎn)品都熱銷、所有房企都賺錢的時代，已經(jīng)一去不返。

樓市分化，三四線加速去庫存

國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月70個大中城市房價指數(shù)顯示，與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有49個，上漲的城市有21個，深圳在同比增幅排行中位居首位，為44.6%，上海、北京、廣州緊隨其后，漲幅分別達(dá)到15.4%、9.6%、8.2%。此外，前十名還包括南京、廈門、杭州、武漢、寧波、鄭州。前十名包括了四大一線城市和主要二線核心城市。

去年9月，在股市還沒大漲之前，先后在廣州、深圳工作多年的江西人黃先生在深圳市區(qū)入手了一套80多平方米的二手房，這也是他人生的第一套房子。一年多過去，這套房子升值超過了150萬。“在深圳，買房遠(yuǎn)比炒股靠譜多了。”黃先生說。

不過，如果說深圳和上海等一線城市和少數(shù)二線城市是樓市中的“績優(yōu)股”，那么在廣大三四線城市則難言樂觀。數(shù)據(jù)顯示，11月，70個大中城市中，同比下降的城市達(dá)到了49個，跌幅前十名全部為三四線城市，其中跌幅最大的三個城市為湛江、錦州和丹東，分別為5.6%、5.3%和5.0%。

張大偉說，今年以來，無論是下調(diào)二套房的首付比例、二手房5改2，還是一系列降息降準(zhǔn)等政策，真正受益的還是主要在一二線城市，而這些城市可能總共就20個左右，占所有城市的比例很小，廣大三四線城市的回暖幅度十分有限。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，在開發(fā)投資方面，1~11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速比1~10月份回落0.7個百分點，繼續(xù)呈回落走勢。這已經(jīng)是該指標(biāo)在去年1月開啟下降模式后的連續(xù)第21次下調(diào)，未來這一增速或?qū)②吔诹恪?/p>

這其中，非重點城市房地產(chǎn)開發(fā)投資下降幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。1~11月份，重點城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長3.5%；非重點城市投資下降1.3%，降幅比1~10月份擴(kuò)大0.8個百分點，與重點城市的增速差距繼續(xù)擴(kuò)大。

三四線城市銷售不暢之下，庫存也在節(jié)節(jié)推高。數(shù)據(jù)顯示，11月末，商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米，庫存再創(chuàng)新高。

巨大的庫存壓力也讓去庫存工作成為目前中央經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)。在上個月召開的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上，中共中央總書記習(xí)近平提出要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，首次對房地產(chǎn)去庫存表態(tài)。

此輪去庫存的重點顯然不是在樓市火爆的一線和二線核心城市，而是在廣大三四線城市和部分冷清的二線城市。在“殲滅”樓市庫存的問題上，農(nóng)民工市民化將發(fā)揮重要作用。12月14日，中共中央政治局召開會議要求，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

目前，包括河南、安徽等多地已經(jīng)出臺了針對農(nóng)民進(jìn)城買房的相關(guān)優(yōu)惠措施。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《第一財經(jīng)日報》，后續(xù)在去庫存方面，仍有望出臺更多有針對性的舉措，只有房地產(chǎn)去庫存達(dá)到一定的成效后，開發(fā)商拿地和投資的意愿才可能增加。

中小房企加速逃離

不過，就在三四線城市面臨天量庫存壓力、全國土地出讓金下降26%的同時，一線城市和核心二線城市卻迎來了熱火朝天的“地王季”。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至12月14日統(tǒng)計，一線城市土地出讓金達(dá)到了4722.35億，預(yù)計全年成交額將在5000億左右。從市場成交均價看，土地價格（非建筑面積）上漲達(dá)到了20193元/平方米，同比漲幅達(dá)到了37%。整體土地市場地王頻繁出現(xiàn)，一線城市土地呈現(xiàn)兩大特點：供應(yīng)減少和豪宅化。

在北京，今年成交的住宅地塊樓面價已全面超過3.7萬元/平方米的情況下，未來住宅產(chǎn)品“豪宅化”難以避免。不只是北京，上海、廣州、南京、杭州等，其他一二線城市也同樣出現(xiàn)土地成交熱潮，高總價地、高單價地亦頻頻刷新歷史紀(jì)錄。

為什么核心城市土地這么熱火？張大偉說，在目前廣大三四線城市和部分二線城市面臨高庫存壓力的情況下，主要房企都將資金集中到一線城市和核心二線城市爭奪，而這些城市就十幾、最多不超過20個，占全國城市的比例相當(dāng)小。而且這些大城市在國家嚴(yán)控城市邊界的情況下，未來出讓的土地也將越來越少。也就是說，對開發(fā)商而言，未來可供選擇進(jìn)入的城市和空間已經(jīng)越來越小。在這種情況下，土地市場的價格自然也就水漲船高。

這其中，央企和地方大國企成為拿高價地的主力。全國前11月成交的住宅土地總價地塊前50名分布主要在一二線城市，但從拿地企業(yè)分布看，其中有29宗地塊由國企或者國企參與獲得。50宗地塊合計成交土地金額為2449.15億，其中國企參與的29宗地王地塊的成交額高達(dá)1497.2億。占比達(dá)到了61%。

以北京為例，其中超過80億的三宗地塊全部為國企獲得，其他城市的優(yōu)質(zhì)土地也大部分進(jìn)入了國企手中。

在張大偉看來，目前像北京這樣的一線城市，土地市場逐漸變成“豪門的游戲”，不僅外地中小房企進(jìn)京、進(jìn)一線城市難度越來越大，實力不足的房企甚至逐漸失去了生存的空間。

一方面是難以進(jìn)入一線城市和二線核心城市拿地開發(fā)；另一方面，中小型房企本身項目大多是在三四線城市和部分二線城市，隨著行業(yè)利潤率不斷降低，加上三四線城市的高庫存壓力，這也使得中小型房企和原來主營業(yè)務(wù)不是房地產(chǎn)的企業(yè)都將逐漸退出市場。

例如，浙江廣廈(8.95,0.61,7.31%)8月發(fā)布公告稱，長期來看，隨著競爭的加劇，未來房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，中小型房企生存壓力加劇。因此，從盈利能力和未來發(fā)展角度考慮，廣廈做出決定，在三年內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)入有發(fā)展?jié)摿驮鲩L空間的新領(lǐng)域，實施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

深圳一家規(guī)模不大的上市地產(chǎn)企業(yè)老板告訴《第一財經(jīng)日報》，這兩年土地價格這么高，該公司已基本沒有再拿地，未來也將逐漸淡化在房地產(chǎn)行業(yè)投資，轉(zhuǎn)向互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域。

在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著樓市進(jìn)入下半場，樓市的深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小型房企退出房地產(chǎn)領(lǐng)域或被收購。在這個過程中，整個房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將進(jìn)一步提高。在中小型房企退出、被并購的同時，萬科、恒大等龍頭房企的規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。