18個(gè)月的激情過(guò)后，深圳樓市開(kāi)始一點(diǎn)點(diǎn)冷靜。

多家二手房交易網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，4、5月份深圳各大片區(qū)二手房均價(jià)幾乎全線下行。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，全市4月二手房成交價(jià)環(huán)比下降2.39%，不少樓盤(pán)的二手房交易成交價(jià)環(huán)比下跌超過(guò)10%。

而官方數(shù)據(jù)也呈下跌態(tài)勢(shì)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日數(shù)據(jù)，4月深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比下降了0.4%，這一數(shù)字領(lǐng)先于其余房?jī)r(jià)下跌的城市。

盡管5月還未過(guò)去，但深圳市仍呈現(xiàn)整體二手房成交價(jià)格下跌，極少部分區(qū)域二手房成交價(jià)上漲的趨勢(shì)。

二手房成交往往更能夠反映市場(chǎng)情緒，深圳樓市開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)盤(pán)整階段。

二手房降價(jià)

深圳中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年10月至今年4月的18個(gè)月時(shí)間里，深圳房?jī)r(jià)上漲近90%。

飆升的房?jī)r(jià)讓剛需購(gòu)房者興嘆，而在政府打擊“首付貸”、禁止“眾籌炒房”、“3·25新政”等系列組合拳的作用下，深圳樓市出現(xiàn)了一定程度下跌。

根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，4月二手房成交均價(jià)降至54807元/平方米，環(huán)比下降2.39%。

分區(qū)域來(lái)看，除鹽田區(qū)出現(xiàn)了0.55%的漲幅外，其它六大行政區(qū)二手房均價(jià)出現(xiàn)全線下調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，不少樓盤(pán)的降幅在10%以上。

作為深圳關(guān)內(nèi)老區(qū)的羅湖，基礎(chǔ)配套完善，擁有豐厚的教育資源，這讓其住宅成交量一直處于全市各區(qū)前列。

但4月，羅湖區(qū)二手房成交均價(jià)跌破5萬(wàn)大關(guān)，以49315元/平方米列在關(guān)內(nèi)三區(qū)的末位，降幅為2.07%。

在羅湖的眾多降價(jià)盤(pán)中，蓮塘片區(qū)的降價(jià)數(shù)量和幅度均為最大，占比超過(guò)1/3。具體來(lái)說(shuō)，位于蓮塘片區(qū)的金色年華家園4月份二手房成交均價(jià)為50745元/平方米，環(huán)比下降17.90%。

而深圳的CBD行政區(qū)——福田區(qū)，其4月二手房成交均價(jià)66408元/平方米，降幅2.49%。價(jià)格一直居高不下的白沙嶺片區(qū)也有不同程度下調(diào)，其中作為重點(diǎn)學(xué)位房的金茂禮也跌破10萬(wàn)均價(jià)，環(huán)比下降11.18%。

盡管南山區(qū)的房?jī)r(jià)依然領(lǐng)跑深圳市，4月份二手房交易均價(jià)為71671元/平方米，但也環(huán)比下降2.25%。成交頗為火熱的后海片區(qū)也有部分樓盤(pán)出現(xiàn)了不小的降幅，例如蔚藍(lán)海岸和海月花園，二手房交易價(jià)格環(huán)比降幅分別為0.23%和4.12%。

5月份的二手房成交價(jià)格也以下跌為主流趨勢(shì)。根據(jù)深圳鏈家市場(chǎng)研究中心監(jiān)測(cè)，5月9日-5月16日一周，全市放盤(pán)均價(jià)為60898元/平方米，較一周前下降0.18%，5月累計(jì)下降0.20%。總體而言，除龍崗放盤(pán)價(jià)小幅提升，其他行政區(qū)域放盤(pán)價(jià)均有下調(diào)。

其中寶安區(qū)和鹽田區(qū)5月以來(lái)截至16日下降幅度均超過(guò)0.5%，累計(jì)下跌分別為0.64%和0.53%。即便是近期吸引了眾多大型房企拿地的龍華新區(qū)也在五月份以來(lái)出現(xiàn)了累計(jì)0.49%的價(jià)格下跌。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，盡管從長(zhǎng)周期看，未來(lái)深圳房?jī)r(jià)還將再創(chuàng)新高，但短期而言，深圳房?jī)r(jià)大勢(shì)已去，未來(lái)兩年左右，將累計(jì)下跌二三成左右。

供求趨于平衡

盡管深圳市規(guī)土委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月9日-15日一手住宅成交528套，成交面積約5.55萬(wàn)平方米，分別環(huán)比大幅上升94.8%和93.1%，成交價(jià)格約51253元/平方米，環(huán)比上升0.2%，樓市出現(xiàn)了些許回升。

但二手房的成交均價(jià)環(huán)比仍下降了0.94%，為52725元/平方米，二手房住宅1105套的成交量和約9.3萬(wàn)平方米成交面積，較上期分別大幅上升了57.6%和58.2%，仍?xún)H為4月份的周成交量的一半。

深圳中原研究中心認(rèn)為，市場(chǎng)現(xiàn)狀仍然難言樂(lè)觀，未來(lái)一段時(shí)間的市場(chǎng)成交量預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)低位震蕩。

克而瑞研究中心指出，目前深圳樓市庫(kù)存量仍然處于優(yōu)良區(qū)間。截至5月13日，深圳新房可售套數(shù)為36298套，可售面積395.11萬(wàn)平方米，高于前四周平均可售面積。按照前4周的平均銷(xiāo)量作為周銷(xiāo)量來(lái)計(jì)算，目前市場(chǎng)存量約可供市場(chǎng)持續(xù)銷(xiāo)售51周，消化期可達(dá)一年。

“3·25”新政和評(píng)估價(jià)上調(diào)對(duì)深圳樓市起到一定降溫作用，此后部分開(kāi)發(fā)商采取了“以?xún)r(jià)換量”的營(yíng)銷(xiāo)策略。克而瑞預(yù)計(jì)在未來(lái)幾個(gè)月里，成交量會(huì)有所提高，這對(duì)去庫(kù)存會(huì)起到很大作用。

這與深圳鏈家的分析結(jié)論一致，其認(rèn)為，部分前期觀望置業(yè)者擇機(jī)入市，一是鑒于近期價(jià)格穩(wěn)定，甚至有小幅議價(jià)空間，二是目前房源較多，可選范圍較大。5月份剛需首次置業(yè)者的入市積極性明顯提升。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2016年深圳預(yù)計(jì)有152個(gè)新盤(pán)入市，可供應(yīng)面積1602萬(wàn)平方米。其中城市更新項(xiàng)目近52個(gè)，綜合體項(xiàng)目高達(dá)37個(gè)。由于2016年入市的舊改項(xiàng)目和城市綜合體占比提高，加上舊改容積率一般較高，間接加大了新房的可供應(yīng)量。

楊紅旭認(rèn)為，2015年三季度，深圳的成交量就曾收縮過(guò)，后來(lái)再度反彈。而這次收縮之后，再度反彈的動(dòng)能進(jìn)一步弱化。

這意味著需求與供給的關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，暫時(shí)達(dá)到平衡狀態(tài)，而深圳樓市也開(kāi)始真的出現(xiàn)了下降。