在3月一線城市樓市調(diào)控紛紛加碼之后，合肥、南京、蘇州等二線城市接棒一線城市的火爆，量價齊升，存銷比不斷走低。

4月房企推盤加快

上海易居房地產(chǎn)研究院19日發(fā)布報告顯示，截至4月底，易居研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25105萬平方米，環(huán)比增長0.7%，同比減少5.0%。

這35個城市包括北京、上海、廣州、深圳4個一線城市；長春、沈陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧20個二線城市；淮南、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海11個三線城市。

庫存略有上升，主要是因為房企推盤節(jié)奏加快，供應(yīng)量加大。4月，35個城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為3075萬平方米，環(huán)比增長15.3%，同比增長73.1%。新增供應(yīng)大于新增成交，所以促使4月份的庫存出現(xiàn)了上升。

分城市類型來看，4月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3096萬、17687萬和4323萬平方米，環(huán)比增幅分別為5.2%、-0.2%和1.5%，同比增幅分別為-15.6%、-4.4%和1.4%。一線城市4月份庫存出現(xiàn)了增長，這和一線城市收緊調(diào)控后成交萎縮，以及推盤節(jié)奏加快有關(guān)系。總體上看，一線城市增加后續(xù)供應(yīng)仍十分迫切。

二線城市的庫存環(huán)比出現(xiàn)了下降。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《第一財經(jīng)日報》分析，二線城市4月份新增供應(yīng)量為2213萬平方米，高于3月份2059萬平方米的水平。但由于在3月份一線城市限購收緊后，大量資金轉(zhuǎn)移到二線核心城市，這些城市市場十分火爆。新增供應(yīng)量小于新增成交量，導(dǎo)致庫存出現(xiàn)了環(huán)比下跌態(tài)勢。

三線城市4月份新增供應(yīng)量為396萬平方米，而新增成交量為331萬平方米，新增供應(yīng)量大于新增成交量，這使得庫存出現(xiàn)小幅上升?？傮w上看，三線城市的去庫存任務(wù)依然艱巨。

合肥、南京、蘇州上漲壓力大

從反映去庫存壓力的存銷比來看，4月份，35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.9，這也意味著市場需要用10.9個月的時間才能消化完這些庫存，該數(shù)值相比3月份的11.5個月收窄了0.6個月的水平。

嚴躍進說，目前存銷比數(shù)值大體相當(dāng)于2013年3月份的水平。觀察歷史數(shù)據(jù)，目前存銷比處于歷史低位，這是近期房價持續(xù)上漲的市場邏輯。2016年上半年預(yù)計該指標(biāo)總體上會在低位徘徊，也意味著后續(xù)房價將繼續(xù)上漲。

分城市來看，4月份一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為8.4、10.5和16.9個月。相比3月份7.8、11.3和17.9個月的數(shù)值而言，二三線城市的去化速度均有加快。這其中，一線城市總體上有所上升，這和供應(yīng)量增加、以及調(diào)控升級后成交量有所下滑等因素有關(guān)。

從35個城市的具體數(shù)值看，三線城市雖然受4月份市場交易活躍的影響，去庫存壓力有所釋放，但總體上看存銷比依然較大。北海的存銷比數(shù)值最高，為30個月。另外，淮南、煙臺等城市存銷比也比較高。這三個城市均為三線城市，且去庫存周期都超過了兩年的水平。

相比而言，合肥、南京、蘇州等城市的存銷比較小。例如，合肥和南京這一數(shù)值僅有2個月，而蘇州這一數(shù)值也只有3個月，這三個城市都面臨著十分巨大的上漲壓力，近期的土地溢價率也很高，這些城市面臨著政策收緊的風(fēng)險。

例如在合肥，進入2月份以來，合肥房價開啟瘋漲模式，政務(wù)區(qū)房價在兩個月時間平均上漲了6000元/平方米;位于合肥高新區(qū)的百商悅瀾山項目，在此前的價格為8500元/平方米，但進入4月份已經(jīng)達到12000元/平方米，漲幅達41.18%;位于廬陽區(qū)的文一名門湖畔項目漲幅達到37.5%。

根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，合肥市主要領(lǐng)導(dǎo)日前表示：合肥房地產(chǎn)要加強調(diào)控，防止過快增長。否則，房價抬高了城市門檻，無形中也影響城市的競爭力。

在蘇州，5月17日晚，蘇州擬限購消息傳出。主要內(nèi)容包括購房者須滿足繳納社保一年以上，個人所得稅繳納2年以上，另推出買房居住證滿一年等硬性規(guī)定，以防炒房和補繳社保。

嚴躍進說，對于一些重點二線城市而言，去庫存周期甚至低于6個月的水平。尤其是像蘇州、南京和合肥等城市，去庫存周期僅僅為2、3個月左右的水平。此類城市后續(xù)房價看漲預(yù)期會繼續(xù)得到強化。對于此類城市來說，近期政策收緊的概率在增加，抑制房價過快上漲已變得刻不容緩。從長期看，積極供地、加快增加供應(yīng)才是最根本的應(yīng)對策略。