一天誕生三個“地王”,即便是在大上海,這種現(xiàn)象也并不多見。因此,有市場人士擔心這是否會刺激監(jiān)管層出臺更多更嚴格的房地產(chǎn)調控政策。

昨日(5月11日),上海舉行“3·25新政”之后的首次集中土地使用權拍賣會。經(jīng)歷了4月的空檔期,此次推出的四幅地塊吸引到了碧桂園、金地、融創(chuàng)等幾十家房企競相搶購。最終,奉賢區(qū)和松江區(qū)共計三幅純宅地成交溢價均超過100%,且先后刷新各自區(qū)域的“地王”價格。

一天誕生三個“地王”,即便是在大上海,這種現(xiàn)象也并不多見。因此,有市場人士擔心這是否會刺激監(jiān)管層出臺更多更嚴格的房地產(chǎn)調控政策。對此,有分析人士指出,上海地價走高有該市“十三五”規(guī)劃限制供地的客觀因素。此外,“3· 25新政”效果目前仍在觀察期,估計短期內不會有更緊的調控政策出臺。

值得一提的是,近期部分二線城市也先后拍出多塊“地王”。

地價超過當?shù)噩F(xiàn)房價格

在當天上午的競拍中,奉賢區(qū)南橋新城16單元36-03地塊有24家房企參與競拍,但最終被象嶼聯(lián)合體以21.5億元的總價拿下,溢價率為126.25%,樓面價達22625元/平方米。這也是奉賢區(qū)南橋新城新“地王”,此前南橋最貴的一幅宅地,是去年12月由中鐵集團取得的奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)D-01-13區(qū)域地塊,總價38億元,樓板價19179元/平方米。

而到了下午,松江區(qū)泗涇的兩塊地成為整場拍賣會爭奪最激烈的目標。

其中,松江區(qū)泗涇SJSB0003單元10-05地塊被格力地產(chǎn)以19.65億元的總價競得,溢價率達109.04%,樓面價達37674元/平方米,成為該區(qū)域“地王”。但不到半個小時后,該區(qū)域“地王”再次易主,融創(chuàng)以30.05億元競得SJSB0003單元12-01地塊,溢價率為111.62%,樓面價達38291.33元/平方米。

一天三個“地王”,即使在上海這樣的一線城市,這樣的現(xiàn)象也是很罕見的。對此,上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示,這跟上海的“十三五”規(guī)劃有關。根據(jù)規(guī)劃要求,到2020年,上海要守住3185平方公里的建設用地紅線。而2014年底,全市建設用地規(guī)模已突破3100平方公里,十分接近政策“天花板”。

上海復世投資管理有限公司合伙人鄒毅也表示,上海用地不夠,供求不平衡,土地價格難免上升。

他進一步指出,“雖然上海劃定了2500萬的人口紅線,但作為一線大城市,估計今后人口還是會呈現(xiàn)流入狀態(tài)的?！?/p>

值得一提的是,《每日經(jīng)濟新聞》記者調查發(fā)現(xiàn),泗涇地塊周邊萬業(yè)夢立方在售,精裝修均價為3萬元/平方米。萬業(yè)名苑4月以來的成交均價約2.6萬元/平方米。也就是說,松江區(qū)這兩幅地塊的樓面價已經(jīng)反超該區(qū)域目前在售樓盤的市場價,通俗點兒說就是“面粉比面包貴”。

“3·25新政”效果打問號

值得注意的是,“3·25新政”實施之后,上海房地產(chǎn)市場此前已經(jīng)出現(xiàn)“降溫”跡象。

根據(jù)上海鏈家研究咨詢部統(tǒng)計的數(shù)據(jù),4月上海新房成交量大幅下滑達5成以上,為去年“3·30新政”以來的第二低位,僅高于今年2月春節(jié)期間的成交量。成交價格較上月繼續(xù)下滑,跌破3.3萬元/平方米,為近7個月新低。

然而,昨日新政之后首次土地拍賣,上海便出現(xiàn)了三個“地王”,這令不少人擔憂會否刺激監(jiān)管層出臺更多更嚴格的房地產(chǎn)調控政策。

對此,盧文曦直言,土地價格終究會反映在房價上,“3·25新政”效果恐怕要打折扣了。開發(fā)商的強勢入市,至少在心理預期上抬高了房價。

不過,盧文曦同時表示,“3·25新政”剛出臺還不到兩個月,仍處于觀察期,估計至少半年內,不會有更緊的政策出臺。

公開資料顯示,北京在2010年3月15日的土地拍賣中,“地王”紀錄在一天內三度被刷新。40天之后,調控樓市的“新國十條”便出臺。一天三“地王”也被普遍認為是招致樓市調控的重要導火索。

業(yè)內:后期政策難收緊

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,不僅僅是上海這樣的一線城市,二線城市近期也是“地王”頻現(xiàn)。

比如,5月5日,陽光城以19846.39元/平方米的樓面價刷新杭州市蕭山區(qū)的紀錄,成為蕭山最新“地王”。之前的4月22日,保利子公司廈門中璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以54.26億元競得同安區(qū)同安新城2016TP02地塊,樓面價25838.1元/平方米,溢價率149.59%,該地塊刷新了廈門土地市場的總價和島外樓面單價紀錄,成為廈門雙料“地王”。

此外,蘇州4月拍賣出去的13塊土地,有12塊地價比起始價翻倍,最高溢價率為318.85%。

對此,業(yè)內專家指出,二線城市“地王”頻出,一方面與這些城市的供求關系有關——從去化周期看,蘇州、南京、杭州這幾個城市的去化周期甚至小于6個月,房價上漲的預期肯定會提高,開發(fā)商必然會搶地;另一方面,一線城市,特別是上海的限購措施相對嚴格,需求外溢明顯,在上海沒有拿到地的房企往往會退居二線城市。

克而瑞研究中心此前也發(fā)文指出,在熱點城市,由于經(jīng)濟基礎較好,人口導入能力較強,庫存問題本來就不嚴重,因此在本輪的去庫存政策之下,部分城市成交明顯過熱,出現(xiàn)了房價過快上漲、投資泡沫累積的現(xiàn)象。

鄒毅則認為,這些一二線城市出現(xiàn)的“地王”就是泡沫,但是泡沫什么時候破、甚至會不會破則無從知曉。他指出,在目前利率下行的背景下,人們缺少一個好的投資渠道,而房地產(chǎn)是相比之下不錯的一個投資渠道。

對于后期政策動向,盧文曦表示,雖然“地王”頻出,但是后期政策收緊的幾率并不大。