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4月各城市樓市分化:一線退燒 二三線高燒

21世紀經(jīng)濟報道(廣州)

2018-01-21 10:03:29

21世紀經(jīng)濟研究院認為,“權威人士”此次有關房地產(chǎn)的分析和表態(tài)釋放了明顯的政策方向。歷經(jīng)1年多的去庫存政策后,樓市調控將步入下半場,將修正此前過度刺激、高杠桿、為去庫存而去庫存的樓市政策,以投資投機為目的的購房窗口期或將終結。

樓市回暖的行情仍在持續(xù)。

21世紀經(jīng)濟研究院根據(jù)多地的房地產(chǎn)管理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),30個典型城市(4個一線城市,15個二線城市,11個三線城市)的樓市成交在3月份的基礎上再站高峰,4月新建商品住宅成交面積為2593萬平方米,環(huán)比增長1.2%,同比增長61.0%,創(chuàng)下歷史最高水平。

一線城市出現(xiàn)明顯退燒二三線城市成為樓市的“爆點”區(qū)域。過度火熱的樓市之后,或將迎來降溫。

5月9日,人民日報頭版刊登《開局首季問大勢——權威人士談當前中國經(jīng)濟》,權威人士指出“房子是給人住的,這個定位不能偏離,要通過人的城鎮(zhèn)化‘去庫存’,而不應通過加杠桿‘去庫存’,逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策?!?/p>

21世紀經(jīng)濟研究院認為,“權威人士”此次有關房地產(chǎn)的分析和表態(tài)釋放了明顯的政策方向,即修正此前過度的、高杠桿、“以房為中心”的房地產(chǎn)調控方向,改為適度的,去杠桿的以人為中心的房地產(chǎn)調控方向。

分城施策難以孤立實施

21世紀經(jīng)濟研究院對照近7年4月份的成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),今年4月份市場成交是近7年同期最好的水平,也是歷史上最高水平。

相比2010年至2015年6年間的同期水平,2016年4月份30個城市新建商品住宅成交面積分別增長了71.9%、203.6%、145.1%、65.2%、109.3%和61.0%。

21世紀經(jīng)濟研究院認為,用“異?;鸨彼膫€字形容4月樓市亦不為過,且在一線城市頻出樓市新政后,市場出現(xiàn)明顯的分化和轉移傾向,即在樓市新政下,一線城市樓市退燒,二三線城市領漲。

4月份,4個一線城市新建商品住宅成交面積為313萬平方米,環(huán)比減少27.8%,同比減少8.2%。具體城市看,北上廣深4個城市環(huán)比增幅分別為9.5%、-53.2%、0.7%和-46.2%,同比增幅分別為-11.8%、-24.3%、33.5%和-38.4%。

相比一線城市的明顯降溫,二三線城市樓市卻轉而成為市場的爆點。4月份,15個二線城市新建商品住宅成交面積為1967萬平方米,環(huán)比增長7.8%,同比增長88.3%,成交規(guī)模創(chuàng)下了2010年以來的月度最高水平。

典型三線城市的表現(xiàn)更為搶眼。4月份,11個三線城市新建商品住宅成交面積為312萬平方米,環(huán)比增長2.6%,同比增長39.1%,對比2010年以來的月度數(shù)據(jù),三線城市成交創(chuàng)下了歷史新高。

21世紀經(jīng)濟研究院認為,一線城市4月份交易出現(xiàn)明顯下滑,和滬深兩市政策打壓有關,政策的短期效應已經(jīng)顯現(xiàn)。

二線城市的購房政策要比一線城市寬松,而且房屋均價也明顯低于一線城市,所以購房者會積極認購、加速成交,這使得同比增長態(tài)勢較為明顯。

而表現(xiàn)最為搶眼的三線城市之所以創(chuàng)下歷史新高,更源于內外的兩個因素:一方面積極去庫存導向助推了住房消費;另一方面,一線及重點二線城市迎來樓市調控,而諸如北京周邊的廊坊、上海周邊的昆山、深圳周邊的惠州等三線城市承接部分外溢需求,成交量上升。

21世紀經(jīng)濟研究院認為,支撐當前樓市上漲的根本因素并非剛需,而是投資甚至是投機性需求。在貨幣流動性較大的基礎上,資金會隨著市場和政策風向不斷流動,并帶來差異化的市場爆點,這也是當前和下一階段決策層調控的難題,即影響樓市的關聯(lián)性因素較多,分城施策難以孤立實施,跳不開城市間聯(lián)動和整體性的調控政策方向。

下一步政策如何轉向?

《人民日報》刊發(fā)“權威人士”的訪談中,亦多次談到房地產(chǎn)。

21世紀經(jīng)濟研究院認為,在提及當前房地產(chǎn)時,“權威人士”多次預警當前的市場風險并提出了政策誤區(qū)。

“權威人士”眼中的房地產(chǎn)風險和政策是:首先,一二線城市房地產(chǎn)價格上漲較快。其次,高杠桿背景下的樓市風險,處理不好,小事會變成大事。最后,過度杠桿和刺激帶來的房地產(chǎn)泡沫風險,并認為房地產(chǎn)泡沫等加劇了經(jīng)濟風險。

權威人士認為,恢復房地產(chǎn)市場正常運行,去掉一些不合時宜的行政手段是必要的,但假如搞大力度刺激,必然制造泡沫,這個教訓必須汲取。

“權威人士”提及當前樓市調控的政策誤區(qū)是:第一,房地產(chǎn)定位存在誤區(qū),不能簡單歸為“保增長”,應回歸自住型,嚴防投資、投機購房。第二,房地產(chǎn)去庫存的政策方向存在誤區(qū),即多地存在過度杠桿化以及“以房為中心”而非以人為中心的去庫存政策。要嚴防過度刺激,通過高桿杠等方式放大房地產(chǎn)泡沫。

21世紀經(jīng)濟研究院認為,“權威人士”此次有關房地產(chǎn)的分析和表態(tài)釋放了明顯的政策方向,即修正此前過度的、高杠桿、以房為中心的房地產(chǎn)調控方向,改為適度的、去杠桿的以人為中心的房地產(chǎn)調控方向。

結合權威人士的講話,21世紀經(jīng)濟研究院認為,下一步的政策方向可能出現(xiàn)以下轉向:

1.樓市依然延續(xù)去庫存基調,因城施策的調控還將繼續(xù),但房地產(chǎn)調控將小幅收緊。房地產(chǎn)這類對經(jīng)濟全局影響較大的行業(yè),還不能撤火過快。再加之三四線城市仍面臨去庫存難題,去庫存政策仍將持續(xù)。

2.一二線城市刺激性政策出臺的可能性降低。權威人士特別點名,“一二線城市房地產(chǎn)價格上漲較快”,這也是未來收緊調控的重點區(qū)域。21世紀經(jīng)濟研究院認為,截止到目前,深圳、上海、北京、蘇州、南京等均加碼調控,未來不排除其他房價上漲較快的重點城市小幅收緊調控。

3.房地產(chǎn)要回歸自住型,將繼續(xù)抑制投資投機性需求。21世紀經(jīng)濟研究院,“房子是給人住的”即意味著去庫存時,將修正過度刺激的政策,抑制投資投機性購房需求。

4.刺激性的樓市調控或將在下半年終結,不能利用高杠桿刺激樓市。高杠桿必然帶來高風險,21世紀經(jīng)濟研究院認為,諸如首付貸等高杠桿等過度刺激的住房政策也將被叫停。

5.修正各地由“去庫存”為“以人為中心的去庫存”。權威人士在專訪中強調,去庫存靠人的城鎮(zhèn)化。21世紀經(jīng)濟研究院認為,這也是本次權威人士專訪中釋放的最重要的政策風向,未來房地產(chǎn)去庫存的核心是“以人為中心的去庫存”,而非“以房為中心的去庫存”,二者有本質區(qū)別。

從當前地方政府采取的一些去庫存手段來看,大多偏向于“以房為中心的去庫存”。比如多地通過放開限購,降低首付比例,甚至是財稅補貼等刺激住房消費。很多房子雖然賣了出去,但多是投資投機性需求,且空置率居高不下。

再比如多地出臺鼓勵農(nóng)民進城購房的政策,通過降首付、財政、契稅補貼等刺激住房消費,但并未有配套性的從農(nóng)民轉為新市民的新型城鎮(zhèn)化方案。

綜上所述,21世紀經(jīng)濟研究院認為,歷經(jīng)1年多的去庫存政策后,樓市調控將步入下半場,將修正此前過度刺激、高杠桿、為去庫存而去庫存的樓市政策。這也將為持續(xù)高燒的二三線城市傳來一絲政策涼風,以投資投機為目的的購房窗口期或將終結!

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