一線城市出臺(tái)嚴(yán)控政策，樓市“高燒”急速降溫，上海、深圳4月樓市成交量幾遭“腰斬”。但與此同時(shí)，環(huán)一線周邊城市的樓市量價(jià)卻開始“躥升”，環(huán)比漲幅全國居前。面對這一動(dòng)向，河北環(huán)京4縣市，長三角地區(qū)的合肥、南京、蘇州，毗鄰深圳的惠州等城市近期紛紛收緊房地產(chǎn)政策。

受益于地利之優(yōu)勢，本就為“承接”一線城市住房需求而興旺的環(huán)一線周邊城市樓市，正可借此“去庫存”，為何卻又踩“剎車”了呢？

一線樓市政策收緊資金“擠出”，周邊二三線樓市成熱點(diǎn)

今年初以來，一線城市房價(jià)出現(xiàn)過快上漲趨勢。3月底開始，上海、深圳相繼收緊樓市限購政策，如提高二套房首付比例、升級“限外令”等，廣州也明確將繼續(xù)執(zhí)行限購政策。數(shù)據(jù)顯示，滬深房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)“滿月”后，兩地樓市交易量均現(xiàn)50%左右回落。然而，在一線城市限購從嚴(yán)后，環(huán)一線周邊城市房價(jià)開始“接力”上漲。

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，今年春節(jié)過后，滬深部分剛需以及投資投機(jī)購房需求開始轉(zhuǎn)移至周邊的杭州、蘇州、南京等城市。

中國指數(shù)研究院5月1日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年4月，住宅價(jià)格環(huán)比漲幅居前十位的城市依次是：惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢，除廈門和武漢之外，均為環(huán)一線周邊城市。其中，惠州、昆山、中山、蘇州漲幅超過5%，廊坊、南京、珠海、東莞漲幅也超過3%。

“全國樓市正在經(jīng)歷‘板塊輪動(dòng)’。受益于一線城市的‘溢出效應(yīng)’和‘比價(jià)效應(yīng)’，再加上自身有一定的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)體量，在一線樓市受限后，環(huán)一線和部分二三線城市已成為房價(jià)接棒上漲的熱點(diǎn)區(qū)域。”仲量聯(lián)行中國區(qū)研究總監(jiān)周志鋒說。

限價(jià)、限購、限貸，環(huán)一線周邊城市樓市政策踩“剎車”

記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前已有廊坊、合肥、南京、蘇州、惠州等城市政府緊急出臺(tái)限價(jià)、限購、限貸等收緊措施，為驟熱的樓市降溫。

--限價(jià)。南京市近日宣布商品住宅項(xiàng)目價(jià)格將設(shè)“漲停區(qū)間”，申報(bào)均價(jià)每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬至3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。

此前，蘇州市也發(fā)布“蘇十條”，規(guī)定市區(qū)新建商品房實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，并在3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過12%。下一批次備案預(yù)售價(jià)格不宜高于上一批次同類型房屋成交均價(jià)的6%。

--限購。環(huán)北京市的河北省廊坊市4月1日出臺(tái)9條穩(wěn)控樓市措施，對下轄的三河、大廠、香河和固安實(shí)施限購政策，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于30%。“這會(huì)從根本上消除樓市價(jià)格暴漲的可能性。”三河市房管局副局長趙虎森說。

--限貸。對于有購房貸款記錄的借款人家庭，南京市規(guī)定不得納入“首次購買普通住房”支持對象；惠州規(guī)定，個(gè)人住房按揭貸款必須嚴(yán)格按照人民銀行的規(guī)定來確定首付比例和利率，同時(shí)，在小微貸款以及消費(fèi)貸方面，出現(xiàn)貸款額度變低的情況。

　環(huán)一線周邊城市樓市政策踩“剎車”原因何在？

從目前形勢看，絕大多數(shù)二線和三四線城市去庫存任務(wù)依然十分嚴(yán)峻。那么，這一去庫存“良機(jī)”，環(huán)一線周邊城市為何要放棄呢？

業(yè)內(nèi)人士表示，受溢出效應(yīng)和一系列利好政策的拉動(dòng)，這些地區(qū)去庫存壓力本就不大。造成本輪房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)過快上漲的背后，既有一線城市“轉(zhuǎn)移”來的剛需，也有明顯的投機(jī)投資。今年年初，毗鄰京城的河北省三河市燕郊鎮(zhèn)，不少新樓盤價(jià)格較去年出現(xiàn)較大幅度上漲，當(dāng)?shù)嘏d越房產(chǎn)的一位中介以悅榕灣小區(qū)為例介紹，2015年前半年每平方米單價(jià)在1.1萬元左右，到2015年年底上漲到1.6萬元左右，今年三四月份每平方米單價(jià)達(dá)到1.9萬元。

廣東一家房企營銷副總告訴記者：“有錢、任性、不議價(jià)，是惠州樓市對于深圳客的印象。對比深圳每平方米4萬多元的銷售單價(jià)，惠州8000多元的房價(jià)在深圳客眼中就是‘大白菜’。”

大量非本地人“任性”買房，也給這些在收入和消費(fèi)水平上明顯低于一線城市的二三線城市居民，增加了不小的壓力。

易居研究院發(fā)布的《全國30省房價(jià)收入比排行榜》顯示，擁有或毗鄰一線城市周邊的省份如廣東、浙江、河北房價(jià)收入比分別以9.4年、8.5年、7.3年領(lǐng)先于全國，超出6至7年的合理區(qū)間。

易居房地產(chǎn)研究院研究員曹倪娜分析，由于需求溢出效應(yīng)，環(huán)一線城市周邊吸引了大量有購買力的購房者，推動(dòng)房價(jià)快速上漲，而這部分人的收入并不全部來源于當(dāng)?shù)?，但卻進(jìn)一步推高了當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)收入比。

另外，2014年杭州房價(jià)高達(dá)10%的跌幅仍歷歷在目。因此，即使是對于南京、蘇州等強(qiáng)二線城市的政府來說，穩(wěn)定房價(jià)也是地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容，否則預(yù)期不穩(wěn)定，容易累積泡沫。

河北三河市房管局副局長趙虎森、固安縣房管局副局長張洪波表示，穩(wěn)控樓市是地方政府責(zé)任?！凹词故抢确皇袇^(qū)和其他縣市區(qū)居民，也不能參與投機(jī)炒作。這就嚴(yán)格抑制了投資和投機(jī)炒作需求?！睆埡椴ㄕf。

不過，業(yè)內(nèi)人士也指出，雖然最快見效的“穩(wěn)房價(jià)”手段是需求側(cè)調(diào)控，但這一方式極易陷入越控越漲的怪圈。如當(dāng)前上海樓市成交量價(jià)齊跌，但限購收緊反而讓房企形成中長期看漲預(yù)期，高價(jià)項(xiàng)目頻頻入市。建議政府雙管齊下，在供給側(cè)多做文章。