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資產(chǎn)荒之下一線城市買房越多越好

網(wǎng)絡(luò)

2018-01-21 10:03:10

  對于關(guān)注投資理財?shù)木用駚碚f,最近可能很矛盾:6、7月的股災(zāi)之爆跌讓股民刻骨銘心,據(jù)不完全統(tǒng)計消失了幾萬家500萬以上的大戶,參加3倍以上配資的股民更是大部分虧損慘重,不少人被直接強平后倒欠配資商的錢。因為千股連續(xù)幾個跌停,缺少買盤,想賣都賣不出。如果不是國家隊花巨資近2萬億元為市場提供流動性,虧光的股民就更多了。

但是不炒股,面對不斷下滑的銀行利率,又該如何理財呢?一年定期存款年利率下調(diào)為1.5%,比較有保障的四大銀行的理財產(chǎn)品有跌破4%的趨勢。在2014年初經(jīng)歷現(xiàn)金荒時,以余額寶為首的貨幣基金收益達到7%,且長達二個月在6%以上。要知道這個很大程度上等同于活期存款的余額寶,是網(wǎng)購一族的最愛,短短幾個月就增長為6000多億元??裳巯滤哪昊找嬷挥?.9%左右,和大多居民的要求相比,實在太低。

如何讓手中的余錢更好地保值增值成為大多居民心中的一個難題。本文針對不同風(fēng)險偏好的居民提出幾個策略以饗投資人。

居民的風(fēng)險偏好可分為高風(fēng)險、中風(fēng)險和低風(fēng)險三類,大眾可配置的資產(chǎn)也分為房產(chǎn)、股票權(quán)益類和類固定收益低風(fēng)險理財產(chǎn)品三大類。不同偏好的人群,配置的比例也有很大的不同。

在制定策略前,我首先得再花些文字論述目前的重要判斷:長期利率下降趨勢不可阻擋,理財要做長遠規(guī)劃!

9月28日,萬科發(fā)行50億元5年期公司債券完成, 票面利率3.5%,這是一個標志性事件。因為前幾年發(fā)行的公司債利率大多在6%左右,現(xiàn)在這個3.5%的利率,比不少銀行的理財產(chǎn)品都低。但發(fā)行成功就表明市場錢多,已接受了這個3.5%的利率。

其實,看看現(xiàn)在全球主要發(fā)達國家的存款利率,就可以認同中國的利率也將長期下降,美國、歐洲維持了幾年的0--0.25%低利率,日本更是長期為負利率-0.25%--0,因為在這些國家,資金充沛,但較高收益率的項目很難找,經(jīng)濟增長率一般低于3%。

中國高增長了30多年,隨著房地產(chǎn)黃金10年過去,隨著人口紅利過去,人口老齡化不斷加深成為現(xiàn)實,到2040-2050年是高峰期,中國可能成為全球老齡化最嚴重的國家之一,經(jīng)濟增長率會下降到多少?非高增長時期去哪里能找到這么多高收益的項目呢?

如果您相信中國必將步入發(fā)達國家行列,那么相信中國也會和現(xiàn)在的主要發(fā)達國家一樣出現(xiàn)低利率就順理成章了呢?所以,中國的存貸款利率、國債、公司債等長期利率都將長期下降,資產(chǎn)配置荒下,居民理財規(guī)劃越早越好,晚了可就錯過好時機了。

認可了大前提,資產(chǎn)配置就容易理解了。

一、 房產(chǎn)在一線城市有條件的話買得越多越好,二線城市二套房就好,三四線城市有一套自住房就夠。買房最大的竅門是人口長期流入的趨勢判斷。

中國人口多,一線城市工作機會多,醫(yī)療、教育水平高,吸引人才的能力強,人口越來越多。而核心城市就那么大,現(xiàn)行體制下,隨收入增長和人口流入,房價長期是供不應(yīng)求的,易漲難跌。

深圳今年房價上漲60%就是特例,四大一線城市,我最看好廣州,房價低,半小時達市中心的地鐵房,有不少在1萬--1.5萬元左右,相比其它三大城市,是很低了,現(xiàn)在限購,有三年當?shù)厣绫5穆殕T特別是無房一族,我建議能付首付都買房。估計一線城市一些性價比高的房子未來10年房價再漲1倍是有可能的。

三四線城市人口流出的,且現(xiàn)在的小孩長大后多不用買房,因為雙方祖父母、父母留下的房就不少,供大于求,價格難漲可能還會跌。我家鄉(xiāng)在廣西農(nóng)村一個幾千人口的大村,鄰居10年前花30萬建的房子(不計地皮價格),現(xiàn)在賣30萬也沒人買,因為沒有需求!不少人搬到南寧柳州去住了。如果10年前這30萬在北京廣州買房,現(xiàn)在賣300-500萬很正常了。房子也是商品,受供求關(guān)系影響。

二、股票大有可為,機會很多。

最重要的原因是長期利率會下降得相當?shù)?,且居民資產(chǎn)配置中股票占比低,有較大的增長空間,當固定收益相當?shù)蜁r,且居民存款越來越多時,總有一些人會買股票。

但注意長線和中短線的區(qū)別,長線我看好貴州茅臺、伊利股份600887,東阿阿膠000423,工商銀行,前三個是消費升級的受益股,可穿越牛熊市獲得較好長期收益,目前的價格不貴,正是布局良機。

具體的配置比例建議:

貴州茅臺占比50%,因為它也是社交禮儀中的上等品、業(yè)績穩(wěn)定增長。高毛利,不可復(fù)制的茅臺酒。伊利股份600887牛奶占比會提高,20%,業(yè)績穩(wěn)定增長。東阿阿膠000423,皮膚保養(yǎng)的佳品,20%,業(yè)績穩(wěn)定增長。工商銀行,占比10%,分紅率相當不錯,股價相當?shù)?,凈資產(chǎn)附近,只是要注意萬一發(fā)生金融危機,壞帳率太高也不利銀行,不可盲目樂觀。

三、多關(guān)注股市里有更好收益的類固定收益產(chǎn)品,現(xiàn)在是長期配置良機。

主要是分級基金中拿固定收益的分級A類基金,選擇永續(xù)型的,它們每年會固定分紅(折算)一次,對于一年的約定收益,以母基份額的形式分給A類持有者,可以贖回或分拆來變現(xiàn)獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

除此之外最大的優(yōu)勢是,由于有相匹配的B類基金的下折來保護A類的投資者本金和收益,所以它們的風(fēng)險非常低,長期可獲不錯收益,持有三年以上虧損幾乎是不可能的,除非過于追高或出現(xiàn)黑天鵝債券收益率大漲,它的收益率可與30年期的AAA類公司債相比,最好的配置時機是今年6月。

比如150221中航軍A的約定收益率是一年定期存款利率+5%,就算10年后中國的一年定期存款利率為0,它還是可以得到5%的收益,今年它的收益率是7.5%,如果現(xiàn)在到年底不降息,明年的收益率是1.5%+5%=6.5%,這兩個就相當高了,比萬科5年期公司債的3.5%要高出很多,這個規(guī)則是永續(xù)的。并且有150222中航軍B的下折作為保護,其長期(5年以上)持有的安全性無可爭議。如果在股市大跌40%左右出現(xiàn)B類下折時,要把分得的母基金分拆為A和B,賣出B,或贖回變現(xiàn)。從長期(三年以上)來說是安全的。

由于今年長期和短期利率下降明顯,分級A基金的最佳配置時間是6月,當時中航軍A的最低價是1.00元,投資起點是100份,不賣的話,可以長期拿到不錯的一年定存+5%的年收益,現(xiàn)在價格已上漲為1.277,短線收益也相當可觀。那么,現(xiàn)在如何買這種分級基金會更好呢?

主要看買入后持有的期限,如果是10年以上可以考慮買150223證券A級,固定永續(xù)年收益為6%,和150221,如果是5-10年,可以買價格和凈值差別很小的+4%產(chǎn)品:150261醫(yī)療A等。如果是五年以下,在股市漲高后可以考慮買入價格折價率高的+3%的分級A,有可能有意外之喜:分級B下折引起折價率下降的意外收益,如150243創(chuàng)業(yè)A,現(xiàn)價0.953,凈值1.022,當價格跌到0.90以下會相當有吸引力。

總的來說,除房產(chǎn)外,留足日常生活幾個月的資金(這錢可做余額寶),剩下的錢就可以用來投資了。

如果您是高風(fēng)險型偏好居民,有較高的日常收入,那么投資配比建議如下:現(xiàn)在80%投資于股市 ,20%投資于固定收益類(主要是分級基金A類),當上證股指上漲到4000點以上,可動態(tài)調(diào)整為7:3,漲到4500可再調(diào)為6:4,類推,這叫逢高減倉,當股指下跌超過20%時,又可動態(tài)增加股票投資。

中風(fēng)險的居民,5:5比較可靠。

低風(fēng)險居民,現(xiàn)在建議股票為20%,固收為80%,主要針對退休人員和保守居民。

股市越漲,越要調(diào)低股票配資的占比??上б话闳耸窍喾吹模墒写鬂q,都跑來追高;股災(zāi)出現(xiàn)后,面對下跌70%的股價,卻不敢買入,完全反向。這點要注意:盡力克服人性的貪婪和恐懼。

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