北 京十天賣(mài)地187億，其中豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊村地塊住宅樓面價(jià)接近6萬(wàn)元/平方米，朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村CDE地塊別墅樓面價(jià)實(shí)際為8.5萬(wàn)/平方米，東 壩南區(qū)地塊樓面成交價(jià)5萬(wàn)元/平方米。暗爽的不僅有去年和前年拿地的開(kāi)發(fā)商，還有房產(chǎn)的持有者們。然而，暗爽過(guò)后仔細(xì)思量，大多數(shù)人只不過(guò)生活在錯(cuò)覺(jué)中， 大多數(shù)人有可能因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲而越變?cè)礁F，而不是越來(lái)越富。

真相1、多年來(lái)房子價(jià)值變化并不大

人 們會(huì)慶幸，五環(huán)的地價(jià)都賣(mài)5萬(wàn)/平方米了，那某某地的房子至少可以賣(mài)到xx萬(wàn)。大多數(shù)人計(jì)算自己所擁有的房產(chǎn)升值時(shí)，并不是以實(shí)際買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)格來(lái)計(jì)算，而 是以周邊某些新樓盤(pán)的定價(jià)，或者是小區(qū)內(nèi)不久前賣(mài)出的某套房來(lái)計(jì)算。真相卻是，過(guò)去數(shù)年來(lái)房屋的內(nèi)在價(jià)值變化不大，只是貨幣貶值了，需要用更高的價(jià)格來(lái)購(gòu) 房。

真相2、房子漲價(jià)對(duì)擁有一套房者沒(méi)任何意義

的確有一些因素導(dǎo)致房屋內(nèi)在價(jià)值上升。比如，門(mén)口開(kāi)通了一條地鐵；有新的商場(chǎng)、醫(yī)院開(kāi)業(yè)；突然被劃入某個(gè)重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)區(qū)。這些都不需要房屋的持有者們?cè)僦Ц陡嗟拇鷥r(jià)就可以獲得，而是由新購(gòu)地的開(kāi)發(fā)商、新購(gòu)房的購(gòu)房者來(lái)支付。

還有一些特殊因素，導(dǎo)致房屋價(jià)格猛漲。比如，北京通州開(kāi)始限購(gòu)后，河北燕郊的房?jī)r(jià)在短短幾個(gè)月內(nèi)，每平方米上漲七八千元。且不說(shuō)特殊因素不可持續(xù)，只有少數(shù)人可能因?yàn)檫@一因素把房子賣(mài)掉而獲利。因?yàn)?，他?span >發(fā)現(xiàn)，把房子賣(mài)掉也很難在其他地方買(mǎi)房。北京依然限購(gòu)，盡管燕郊住宅名義價(jià)格上漲了七八千元，但并不是每個(gè)新的購(gòu)房者都會(huì)愿意支付。市場(chǎng)陷入觀望是大概率事件。一旦北京解除限購(gòu)，燕郊房?jī)r(jià)會(huì)下跌或者滯漲。

對(duì) 于只有一套房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，很難從房?jī)r(jià)上漲中受益。絕大多數(shù)人不會(huì)因?yàn)樯蠞q的房?jī)r(jià)，馬上賣(mài)出手中的房產(chǎn)。的確有一些人把更好位置的房子賣(mài)掉，而去換一套更偏 遠(yuǎn)地方的大房子。那必然是以損失某種代價(jià)為前提的。或者是交通成本或者是其他成本。“賣(mài)掉了，住哪兒去。”這話并不陌生。

真相3、投資房產(chǎn)好光景已成歷史

在 同一個(gè)城市擁有兩套房產(chǎn)的人，也未必能獲得更多益處。隨著家庭分裂速度的增加，人們對(duì)房屋的需求數(shù)量在增多。絕大多數(shù)年輕人不愿意過(guò)三代同堂的生活。開(kāi)發(fā) 商勢(shì)必要將成本轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上。作為未來(lái)的購(gòu)房者，要支付土地成本，建筑成本，還有保障房的建設(shè)成本，也就是鄰居們的居住成本。開(kāi)發(fā)商、政府所得越多， 購(gòu)房者所失越多。很難想象，開(kāi)發(fā)商迫于資金鏈壓力，超低價(jià)賣(mài)房的情景再度重現(xiàn)。當(dāng)年，有些開(kāi)發(fā)商的收益率還不如炒房者獲得的多。盡管今天追逐高價(jià)地的開(kāi)發(fā)商，難言理性。從眾的大多數(shù)不一定是對(duì)的，比之七八年前，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的把握能力更強(qiáng)，更有資金實(shí)力等得起房?jī)r(jià)上漲，等得起有購(gòu)買(mǎi)實(shí)力的人出現(xiàn)。

在不限購(gòu)、不限貸之前，北京曾經(jīng)有一批依靠炒房走上了財(cái)務(wù)自由之路的人，追溯他們的成功路徑可以發(fā)現(xiàn)，最重要的是杠桿的使用。另外，除了政策環(huán)境不同以外，市場(chǎng)環(huán)境也不同。他們不只把寶押在資產(chǎn)升值上。

謊言1、一線城市房?jī)r(jià)多少錢(qián)都合理

當(dāng)年租金和售價(jià)之間的距離，遠(yuǎn)比現(xiàn)在要近。房?jī)r(jià)租售比是指房?jī)r(jià)和月租金的比值，國(guó)際上通用的合理租售比值為：舊公寓大 樓是120倍，新公寓是140倍，獨(dú)立的別墅或連體鎮(zhèn)屋是160倍。如果計(jì)算得出的數(shù)字低于這些比值，說(shuō)明房?jī)r(jià)是合理的，一旦超出這個(gè)比值，說(shuō)明房?jī)r(jià)被高 估。而北京很多住宅目前的租售比普遍超過(guò)500倍，甚至有高達(dá)800倍的。即使再貴也有人買(mǎi)，讓人們相信北京的高房?jī)r(jià)是有道理、有支撐的。而價(jià)格終將會(huì)向 價(jià)值回歸。唯有租金的上漲速度始終比房?jī)r(jià)上漲得快，租售比才能越來(lái)越接近。當(dāng)年也沒(méi)有限購(gòu)、限貸，可以最大化地用銀行的資金杠桿。

謊言2、房產(chǎn)漲價(jià)=升值

往 昔一去不復(fù)返。對(duì)于買(mǎi)房投資而言，如果只寄希望于房產(chǎn)升值獲得差價(jià)，必然不是最安全的投資，需要關(guān)注的還有現(xiàn)金流和杠桿的使用。從長(zhǎng)期來(lái)看，銀行貸款使用 接近免費(fèi)。即使有能力付全款的人也要盡量使用杠桿。剩下的錢(qián)拿去做理財(cái)，當(dāng)下無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套利可達(dá)4%左右(房貸利率5%左右，一些信托、P2P理財(cái)達(dá)到10% 左右)。而用銀行借貸換來(lái)源源不斷的租金現(xiàn)金流，遠(yuǎn)比單純等待房?jī)r(jià)上漲更可靠。長(zhǎng)期來(lái)看，租金決定了房屋的價(jià)值。機(jī)構(gòu)們?cè)谑召?gòu)大型物業(yè)時(shí)，首要看重的也是 租金回報(bào)。如果沒(méi)有在合適的時(shí)機(jī)變現(xiàn)進(jìn)行再投資，你很難說(shuō)已經(jīng)成功獲利。

北京的地價(jià)、房?jī)r(jià)在上漲，從投資收益的角度看，買(mǎi)房越來(lái)越不劃算。就算它比股市安全，過(guò)去創(chuàng)造種種奇跡，但未來(lái)房產(chǎn)投資的回報(bào)一定會(huì)回歸平常，你會(huì)發(fā)現(xiàn)僅僅是抵御了通脹而已。不過(guò)，大多數(shù)人仍喜歡活在無(wú)法用金錢(qián)量化的“暗爽”中，而不是清醒地看看這個(gè)世界。

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