“活下去”是萬(wàn)科2018年秋季例會(huì)上提出的口號(hào)，這一口號(hào)的提出令大眾嘩然，甚至當(dāng)時(shí)還形成了一小波輿論風(fēng)波。但今天看來(lái)，這可能是中國(guó)房地產(chǎn)歷史上最接近準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)之一。2022年3月31日上午，萬(wàn)科召開(kāi)2021年業(yè)績(jī)推介會(huì)。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，2021年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額達(dá)到18萬(wàn)億元，這或許就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的天花板。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積179433萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.9%；商品房銷(xiāo)售額181930億元，增長(zhǎng)4.8%。

房地產(chǎn)作為一個(gè)擁有龐大現(xiàn)金流的行業(yè)，企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定極為重要?？梢哉f(shuō)現(xiàn)金流穩(wěn)定，房企必然穩(wěn)定。長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)自律、現(xiàn)金流充沛，是房企掌握主動(dòng)權(quán)的核心因素，時(shí)刻保持審慎財(cái)務(wù)管理，是抵抗周期風(fēng)險(xiǎn)的根本。而保證企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定的前提必然是企業(yè)銷(xiāo)售與融資。

壓力下房企運(yùn)營(yíng)的優(yōu)先級(jí)：銷(xiāo)售與融資

房企銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的成果在一定程度上決定著企業(yè)的發(fā)展動(dòng)力與規(guī)模，但2022年的房企銷(xiāo)售環(huán)節(jié)不可避免的受到了疫情與環(huán)境的雙重影響。根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示： 今年1-5 月，前100房企銷(xiāo)售額均值273.9億元，累計(jì)同比下降50.7%；銷(xiāo)售額破千億房企3家，較去年同期減少12家；超百億房企70家，較去年同期減少48家。5月銷(xiāo)售額環(huán)比小幅回升，基于中指研究院的銷(xiāo)售排行榜數(shù)據(jù)，篩選40家房企的1-4月累計(jì)銷(xiāo)售同比增速中僅有大唐地產(chǎn)、首開(kāi)兩家房企銷(xiāo)售同比增速為正。整個(gè)房地行業(yè)預(yù)計(jì)三季度銷(xiāo)售有望逐步企穩(wěn)。

融資端在同一時(shí)間段也受到了企業(yè)債務(wù)問(wèn)題的影響。Wind數(shù)據(jù)顯示：2022年4月，共計(jì)19家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行境內(nèi)信用債36只，合計(jì)發(fā)行規(guī)模為409.95億元，凈融資額為100.33億元。從凈融資額來(lái)看，4月凈融資額為100.33億元，已連續(xù)3個(gè)月回正，并較3月增加58.49億元。

今年《政府工作報(bào)告》明確提出，完善民營(yíng)企業(yè)債券融資支持機(jī)制。5月，交易所債券市場(chǎng)正式推出民營(yíng)企業(yè)債券融資專(zhuān)項(xiàng)支持計(jì)劃，由中證金融公司運(yùn)用自有資金負(fù)責(zé)實(shí)施，通過(guò)與債券承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)合作創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具等方式，增信支持有市場(chǎng)、有前景、有技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)力并符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和戰(zhàn)略方向的民營(yíng)企業(yè)債券融資。

近期部分企業(yè)融資情況匯總

債務(wù)壓力尚存 融資曙光初現(xiàn)

2022年伊始，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、標(biāo)普、穆迪分別對(duì)2022年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布了信用展望。除銷(xiāo)售規(guī)模和利潤(rùn)下降外，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)信用評(píng)級(jí)依舊以下調(diào)為主，2022年房企的境內(nèi)外融資環(huán)境依然嚴(yán)峻。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2022年房企到期的海外債約3560億元，其中上半年到期的規(guī)模為1967億元，占比超過(guò)55%?？硕鹨苍趯?duì)外公開(kāi)數(shù)據(jù)中顯示：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，100家典型房企2022年的境外債權(quán)融資到期主要集中在上半年，3月、4月、6月、7月均為境外債權(quán)融資的償債小高峰。這意味著，2022年房企海外債將迎來(lái)四次兌付高峰，壓力可見(jiàn)一斑。

5月16日，深交所表示：市場(chǎng)首單民營(yíng)房企信用保護(hù)憑證業(yè)務(wù)今天落地，由中證金融運(yùn)用自有資金與中信證券聯(lián)合創(chuàng)設(shè)，將支持以重慶龍湖作為核心企業(yè)的供應(yīng)鏈ABS發(fā)行。眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，探索市場(chǎng)化的信用保護(hù)工具，有助于引導(dǎo)市場(chǎng)修復(fù)對(duì)民企債券的投資信心，改善民營(yíng)企業(yè)融資環(huán)境，助力民營(yíng)企業(yè)健康發(fā)展。此外，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)將同時(shí)發(fā)行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證（CRMW）在內(nèi)的信用保護(hù)工具，以幫助民營(yíng)地產(chǎn)商逐步恢復(fù)公開(kāi)市場(chǎng)的融資功能。

近期，部分企業(yè)獲得了更多的融資支持。碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、新城、旭輝5家民營(yíng)房企被選為示范房企，并在5月27日上交所組織的公司債權(quán)投資對(duì)接會(huì)上進(jìn)行融資宣講；龍湖、碧桂園及美的已分別完成5億、5億、10億公司債發(fā)行，新城在5月24日公告發(fā)行10億中期票據(jù)。旭輝控股集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官楊欣公開(kāi)表示：只要市場(chǎng)有窗口，公司一定會(huì)積極去捕捉機(jī)會(huì)。企業(yè)會(huì)結(jié)合市場(chǎng)情況，抓住窗口機(jī)會(huì)安排融資發(fā)行工作。

房企年內(nèi)到期境內(nèi)及美元債存量（億元）

在更多企業(yè)尋求融資渠道拓寬的同時(shí)，也有部分企業(yè)通過(guò)提前償還債務(wù)、足額支付利息、發(fā)行綠色債券等形式保障企業(yè)融資渠道平穩(wěn)暢通：

2022年4月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)成功發(fā)行2億美元高級(jí)無(wú)抵押綠色債券——該筆債券發(fā)行年期為3年，票面利率僅為為3.8%，也進(jìn)一步有效優(yōu)化了遠(yuǎn)洋集團(tuán)的債務(wù)結(jié)構(gòu)和平均融資利率水平。4月末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)提前償還了一筆即將到期的5億美元債。下一筆美元債到期為2024年下半年，近兩年內(nèi)無(wú)美元債到期壓力。

5月12日，港龍中國(guó)地產(chǎn)發(fā)布公告，公司發(fā)行的1.58億美元新票據(jù)利息支付，該公司已將足夠資金存入指定的銀行賬戶(hù)以作支付半年度應(yīng)付利息，并已于2022年5月12日支付。

5月25日國(guó)務(wù)院召開(kāi)全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)電視電話(huà)會(huì)議，釋放強(qiáng)烈的支撐地產(chǎn)信號(hào)。一方面房地產(chǎn)行業(yè)從去杠桿到穩(wěn)杠桿，適當(dāng)提高宏觀杠桿率，居民家庭部門(mén)穩(wěn)杠桿。另一方面全面落實(shí)政治局會(huì)議的兩個(gè)“支持”：支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。截止2022年5月底，今年地方性政策出臺(tái)城市達(dá)134個(gè)，326次出臺(tái)政策，其中5月79個(gè)城市出臺(tái)放松政策，出臺(tái)次數(shù)高達(dá)149次，占全年政策出臺(tái)次數(shù)的46%，比4月66個(gè)城市多出13個(gè)城市，地方調(diào)控政策呈井噴態(tài)勢(shì)。

行業(yè)陣痛危機(jī)出清房企發(fā)展尋求新常態(tài)

眾所周知，2021年下半年開(kāi)始房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐步減緩。一方面與行業(yè)自身達(dá)到發(fā)展瓶頸有關(guān)，另一方面也是進(jìn)入行業(yè)陣痛與危機(jī)出清的一個(gè)新周期。企業(yè)在積極的財(cái)務(wù)管理前提下必然會(huì)對(duì)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展產(chǎn)生新的理解與判斷。

1、企業(yè)發(fā)展從“大者生存”逐步調(diào)整為“適者生存”

在“房住不炒”為主題的行業(yè)發(fā)展規(guī)律下，行業(yè)已悄然進(jìn)入新的歷史發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)危機(jī)出清后清醒的認(rèn)識(shí)到一味追求規(guī)模發(fā)展帶來(lái)的隱患與陣痛，將逐步調(diào)整企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。企業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期?？梢灶A(yù)料的是，未來(lái)房企將更注重資金成本管理，減少高杠桿融資沖動(dòng)，建立日常資金支出防火墻，避免資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。在價(jià)格層面以更貼近購(gòu)買(mǎi)力的標(biāo)準(zhǔn)向市場(chǎng)貼近。

2、企業(yè)發(fā)展回歸本質(zhì)：回歸主業(yè) 創(chuàng)造價(jià)值

回歸主業(yè)必然圍繞“土地價(jià)值”進(jìn)行展開(kāi)，實(shí)際上在接下來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)仍然具有巨大空間。到了2030年以后，城市化進(jìn)度基本完成，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)存量會(huì)超過(guò)400億平方米。按照建筑使用年限50年來(lái)折舊2%，年開(kāi)發(fā)量將等同于折舊量8億平方米，形成正常循環(huán)。同時(shí)，提高產(chǎn)品質(zhì)量、保障購(gòu)房人權(quán)益等一系列發(fā)展問(wèn)題也將得到很大程度的解決。未來(lái)，伴隨商業(yè)空間、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃市場(chǎng)圍繞的業(yè)務(wù)將會(huì)進(jìn)一步深化。

3、終結(jié)房企“攜資本以令諸侯”的發(fā)展心態(tài)

房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的時(shí)代，房企作為重資本企業(yè)，除在主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)力外，也進(jìn)行了跨行業(yè)的業(yè)務(wù)探索和發(fā)展，但并未尊重其他行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，依然以“快周轉(zhuǎn)“的心態(tài)看待新興業(yè)務(wù)，不惜重金投入，但并未取得預(yù)期效果。在本階段行業(yè)發(fā)展調(diào)整過(guò)后，相信房企將會(huì)回歸市場(chǎng)視角，以新姿態(tài)、新投入擁抱其他業(yè)務(wù)發(fā)展。

2022年4月29日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議提出：要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2021年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為6.8%。房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著舉足輕重的作用。

經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，時(shí)代的底層邏輯也在快速改變，行業(yè)發(fā)展理念也需與時(shí)俱進(jìn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，其發(fā)展的底層邏輯也已重構(gòu)，在“房住不炒”主基調(diào)下，回歸居住本質(zhì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)本源，走高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展之路已然成為眾多規(guī)模房企的共識(shí)。同時(shí)，在綠色發(fā)展、“雙碳”戰(zhàn)略、科技創(chuàng)新、共同富裕等國(guó)家發(fā)展大局下，房企也需要積極貫徹新發(fā)展理念。