首輪土拍熱度最高，為控制熱度，多數(shù)城市在第二輪土拍密集出臺政策打補(bǔ)丁，實(shí)際地價和溢價率有所下降。從已經(jīng)完成全部三輪土拍的上海、廣州、深圳等城市來看，2021年三輪集中供地成交建面、金額呈現(xiàn)遞減走勢，一方面是供應(yīng)節(jié)奏所致，另一方面受到穩(wěn)地價之下政策不斷趨嚴(yán)的影響。

首輪土拍地王頻出，二、三輪熱度“入冬”

綜合已完成三輪集中土拍的重點(diǎn)城市表現(xiàn)來看，超半數(shù)城市三輪集中供地成交量呈遞減趨勢，地價整體降幅達(dá)到5%。

其中，首輪土拍熱度最高，為控制熱度，多數(shù)城市在第二輪土拍密集出臺政策打補(bǔ)丁，實(shí)際地價和溢價率有所下降。第三輪土拍政策再次微調(diào)，但市場下行趨勢難以逆轉(zhuǎn)，溢價率大幅下滑、流拍率持續(xù)攀升。

從已經(jīng)完成全部三輪土拍的上海、廣州、深圳等城市來看，2021年三輪集中供地成交建面、金額呈現(xiàn)遞減走勢，一方面是供應(yīng)節(jié)奏所致，另一方面受到穩(wěn)地價之下政策不斷趨嚴(yán)的影響。

從城市的角度來看，除了杭州熱度逆勢上揚(yáng)，七成地塊觸頂搖號以外，多個城市依然“涼意十足”。

以12月27日完成今年度最后一輪集中供地的北京和鄭州為例，北京第三輪12宗含宅地塊中，有2宗地慘遭流拍，最終成交規(guī)模在三輪中最低。全年來看，北京三輪集中供地共出讓57宗含宅地塊，總金額達(dá)到1900億元。

再來看鄭州，掛牌25宗宅地11宗終止出讓，剩下14宗地塊中有12宗以底價成交，溢價率降至0.64%，流拍率增至44%。

表：重點(diǎn)城市三輪土拍建面、金額、地價變動情況（萬平方米、億元、元/平方米）

圖片

注：至截稿時寧波第三批集中土拍還未完成，數(shù)據(jù)暫缺。

數(shù)據(jù)整理：CRIC

地方城投進(jìn)場“救市”，國企央企托底

各城市三輪集中土拍的拿地房企類型發(fā)生了比較大的變化。無論是北上廣等重點(diǎn)城市，還是東莞、金華等熱點(diǎn)三四線城市，土地市場均上演著底價成交與國企托底的現(xiàn)象。

以北京為例，在首輪集中供地中，土地市場熱度較高，各類房企積極參拍；而二輪集中供地市場明顯轉(zhuǎn)涼，大面積延期出讓、底價成交，拿地房企以各類國企央企為主；而第三輪集中供地中國企央企為主的格局仍在延續(xù)，民企主要通過聯(lián)合體的形式拿地。

值得注意的是，從第二輪集中供地開始，地方城投公司開始涌現(xiàn)，在土地市場頻頻托底，尤其在上海、廣州、南京、蘇州、無錫等城市第三輪集中供地中表現(xiàn)明顯。

以廣州為例，12月2日第三輪集中供地掛牌17宗土地，最終成交13宗，知識城投資集團(tuán)、白云城市建設(shè)、南沙開發(fā)建設(shè)、廣州地鐵這類城投公司成為投資主力軍，總計獲取9塊地。

上海三輪集中供地也已收官，城投公司在第二、三輪集中供地中均表現(xiàn)出較高積極性。其中，港城開發(fā)、臨港城投通過自投與合作并舉，拿地總價分別達(dá)到91.8億元、87.5億元，上海城投也獲取3塊地，總耗資47.7億元。

實(shí)際上，地方城投公司大舉拿地的背后也蘊(yùn)藏了一系列風(fēng)險和壓力。一方面，地方政府的財務(wù)狀況面臨惡化，城投公司資金或受阻。另一方面，城投公司的操盤能力需進(jìn)一步考察，未來項(xiàng)目去化也具備不確定性。在資金、政策、市場等多重壓力下，將驅(qū)動城投公司加強(qiáng)與品牌房企合作。

圖：部分城市第三輪集中供地中城投公司拿地占比

圖片

注：統(tǒng)計中未計入租賃住房、安置房；城投公司拿地占比=城投公司拿地塊數(shù)/總成交地塊數(shù)

數(shù)據(jù)來源：CRIC

從全年成交變動來看，在融資收緊、土地供給端改革的影響下，2021年的土地市場經(jīng)歷了由高熱降至低溫的演變。

隨著下半年房企資金面進(jìn)一步緊繃，土拍市場呈現(xiàn)出“國進(jìn)民退”的現(xiàn)象，第二輪、第三輪集中土拍多為國企和央企兜底，民企大多由“謹(jǐn)慎拿地”轉(zhuǎn)為“不拿地”。

盡管年末房地產(chǎn)信貸環(huán)境邊際放松，土地供應(yīng)端，但市場信心短時間內(nèi)預(yù)計仍難恢復(fù)，土地成交端在明年上半年預(yù)計也難有明顯回暖，城市之間的分化也將進(jìn)一步凸顯。考慮到各大城市土拍規(guī)則調(diào)整，土地市場高溢價時代將一去不返，低溢價拿地將成為熱點(diǎn)城市集中土拍常態(tài)。