2016年，甭管你是懂地產(chǎn)，還是不懂地產(chǎn)，“武漢樓市”一詞你都無(wú)法忽視。前9個(gè)月一路高歌猛進(jìn)，第四季度調(diào)控政策密集來(lái)襲，這一年的樓市可謂“你猜中了開(kāi)頭，卻猜不中結(jié)尾”。

樓市盤(pán)整回歸理性

樓市持續(xù)走紅，也暴露出一些不和諧的聲音。部分開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、散布虛假信息、備案裝修賣毛坯，諸此種種，房管部門(mén)集中開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治行動(dòng)，發(fā)現(xiàn)一起查處一起，絕不姑息。

為抑制土地市場(chǎng)過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)，武漢規(guī)定住房項(xiàng)目競(jìng)買土地保證金比例不得低于出讓起始價(jià)的60%。此外，11月的土拍中，武漢啟用了“最高限價(jià)令”，12月土拍首設(shè)“一次報(bào)價(jià)”規(guī)則，從源頭穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

自9月以來(lái)，武漢連續(xù)四次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控：9月1日啟動(dòng)限貸，對(duì)在中心城區(qū)購(gòu)買第二套及以上新建商品住房，最低首付比例由30%提高至40%；10月3日中心城區(qū)限購(gòu)限貸，首套房商貸首付比例25%，二套房首付50%。本地人限貸2套，外地人限貸1套。10月6日，首套房首付比例提至30%；11月中旬，武漢限購(gòu)升級(jí)，暫停向本地人出售第三套房，外地人購(gòu)房需連續(xù)繳納兩年社?；騻€(gè)人所得稅。12月22日，武漢限購(gòu)再加碼，東西湖、江夏、黃陂三個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)部分區(qū)域也被納入限購(gòu)范圍。

中國(guó)指數(shù)研究院（華中）市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政分析指出，2016年前三季度，武漢樓市上漲過(guò)快，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱狀況。9月以后，限貸限價(jià)限購(gòu)政策不斷加碼，提高了外地人購(gòu)房門(mén)檻，降低了投資投機(jī)購(gòu)房比例，使得剛需自住家庭重新成為市場(chǎng)主力，樓市由高燒逐步降溫恢復(fù)理性。目前來(lái)看，未來(lái)一段時(shí)間樓市將進(jìn)入盤(pán)整狀態(tài)，買賣雙方的博弈將更加普遍，瘋牛變慢牛。

關(guān)鍵詞：調(diào)控、熱銷

武漢欲奪全國(guó)住宅銷量三連冠

梳理今年每個(gè)單月的銷量，會(huì)發(fā)現(xiàn)每月都是一份“高分答卷”。

年初首套房首付比例下調(diào)，契稅營(yíng)業(yè)稅雙降、信貸杠桿加大等多重利好疊加效應(yīng)，購(gòu)房門(mén)檻及成本大大降低。在剛需購(gòu)房穩(wěn)定增長(zhǎng)情況下，隨著地鐵商業(yè)配套的逐步提升，改善性需求、投資性需求全面爆發(fā)，推動(dòng)武漢樓市成交量攀升。

自春節(jié)以來(lái)，武漢樓市就呈現(xiàn)供需兩旺的大熱態(tài)勢(shì)。3、4月份，新建住房月成交均達(dá)3.1萬(wàn)套以上，日均賣房千余套；此后的5-8月，樓市成交始終保持在2.3—2.7萬(wàn)套左右的高位運(yùn)作。隨后，武漢迎來(lái)調(diào)控期，限購(gòu)限貸不斷升級(jí)。可即便如此，依然難擋購(gòu)房熱情，11月武漢新建商品住宅成交2.62萬(wàn)套，創(chuàng)下半年銷售新高。

與之相對(duì)應(yīng)的是，“日光”現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。據(jù)中指院監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)。武漢全年日光盤(pán)累計(jì)超過(guò)70個(gè)，平均去化率超過(guò)八成，銷售火爆勢(shì)頭可見(jiàn)一斑。

截至12月22日，武漢新房銷售已經(jīng)超過(guò)28.6萬(wàn)套。預(yù)計(jì)全年住房成交將達(dá)29.1萬(wàn)套，成交面積破3000萬(wàn)平方米，大大超過(guò)2015年22.49萬(wàn)套、2283萬(wàn)平方米的歷史紀(jì)錄，連續(xù)6年創(chuàng)新高，蟬聯(lián)全國(guó)住宅銷量三連冠。

住宅銷量普漲催熱土地市場(chǎng)。中指院華中分院數(shù)據(jù)顯示，2016年武漢土地出讓金高達(dá)1110億元，平均溢價(jià)率40%，而2015年武漢不過(guò)646億元，平均溢價(jià)率19.8%。這也是武漢賣地首次突破千億大關(guān)，位列全國(guó)賣地收入十強(qiáng)。

2016年，武漢19宗優(yōu)質(zhì)地塊受追捧，總價(jià)、單價(jià)紀(jì)錄多次被刷新。從分布區(qū)域來(lái)看，遍及內(nèi)環(huán)到四環(huán)，涵蓋了東湖高新區(qū)、洪山區(qū)、江漢區(qū)、東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、青山區(qū)、江夏區(qū)八大片區(qū)。漢陽(yáng)濱江地塊單價(jià)破2萬(wàn)、東西湖樓面價(jià)破1萬(wàn)、江夏地價(jià)破8千……一項(xiàng)項(xiàng)驚人數(shù)字的背后，折射的是地產(chǎn)圈對(duì)武漢市場(chǎng)的高度認(rèn)可。

作為穩(wěn)健增長(zhǎng)且被普遍看好的市場(chǎng)，武漢牢牢牽引著全國(guó)及本土房企的目光。目前，全國(guó)20強(qiáng)房企中除金科、榮盛外,已有18家來(lái)到武漢。2016年，中國(guó)千億級(jí)房企中，恒大、萬(wàn)科、保利、萬(wàn)達(dá)、碧桂園等在武漢均有大規(guī)模投資。通過(guò)競(jìng)拍或股權(quán)并購(gòu)等不同方式，今年陸續(xù)有正榮、華夏幸福、新力、龍湖等12家房企首次登陸武漢，也是品牌房企進(jìn)入最多的一年。