昨天，武漢“11.15”限購(gòu)新政后的首場(chǎng)土拍圓滿結(jié)束。與以往土拍不同，本次土拍運(yùn)用了“多重保險(xiǎn)”：引入限價(jià)機(jī)制、提高競(jìng)買保證金比例、10日內(nèi)必須繳清款項(xiàng)等，且為不同的地塊量身定制了差別化的出讓要求。

武漢土地拍賣首推“熔斷機(jī)制”多宗地超限價(jià)

最高限價(jià)

“熔斷”后拼規(guī)劃

本次拍賣的17宗地塊均為住宅地塊或商住混合地塊，分布在漢陽、江岸、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、青山、黃陂、蔡甸、東西湖、新洲8個(gè)區(qū)，其中有11宗地塊限定了最高出讓價(jià)格。業(yè)內(nèi)借用“熔斷”來形容這場(chǎng)限價(jià)土拍。這里所謂“熔斷”并不是指超過限價(jià)，地塊就不出讓了。出讓文件顯示，設(shè)置了最高限價(jià)的地塊，如果最高報(bào)價(jià)未達(dá)到限定價(jià)格，提出最高有效報(bào)價(jià)者即為競(jìng)得人。最高有效報(bào)價(jià)達(dá)到出讓最高價(jià)的，進(jìn)入規(guī)劃方案評(píng)比程序，規(guī)劃方案評(píng)比得分最高者為競(jìng)得人。

在昨天的土拍中，位于東西湖和黃陂區(qū)的5宗商住地塊超過最高限價(jià)，觸發(fā)“熔斷”機(jī)制。這5宗地塊需要根據(jù)規(guī)劃評(píng)比的方式確定競(jìng)得人，11月24日公布結(jié)果。

規(guī)劃方案評(píng)比委員會(huì)由武漢市土地交易中心負(fù)責(zé)組建，評(píng)審內(nèi)容包括用地功能布局、道路系統(tǒng)體系及交通組織、建筑空間布局及景觀、綠地系統(tǒng)及景觀組織、配套公共設(shè)施及市政公用設(shè)施布局等多個(gè)方面。

武漢土地拍賣首推“熔斷機(jī)制”多宗地超限價(jià)

提高門檻

4宗地的競(jìng)買保證金等于起拍價(jià)

除了規(guī)定最高限價(jià)，本次土拍對(duì)參與競(jìng)拍者的要求提高了不少。除了部分商服地塊的競(jìng)買保證金依然為起拍價(jià)的30%左右，本次所有住宅地塊的競(jìng)買保證金至少為起拍價(jià)的60%，來自漢陽、江岸、新洲區(qū)的4宗地的競(jìng)買保證金等同于起拍價(jià)。

如本次土拍的最大焦點(diǎn)，P（2016）118號(hào)漢陽區(qū)楊泗港地區(qū)新港長(zhǎng)江城啟動(dòng)片地塊，起拍價(jià)65.144億元，競(jìng)買保證金同樣是65.144億元。重要的是，出讓文件規(guī)定，競(jìng)買保證金應(yīng)不屬于銀行貸款、轉(zhuǎn)貸和募集資金的承諾書及商業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資信證明。而且，自成交之日起10個(gè)工作日內(nèi)，競(jìng)得人還需向武漢市土地儲(chǔ)備整理中心付清土地出讓價(jià)款溢價(jià)部分。也就是說，房企要獲得這塊地的競(jìng)拍資格，必須先拿出65.144億的資金，后續(xù)資金也必須盡快到位。

此舉提高了土拍“入場(chǎng)券”的門檻，競(jìng)拍者必須是實(shí)力雄厚的房企。

這塊地的最高限價(jià)122.145億。在昨天的土拍中，共有越秀中建聯(lián)合體、金茂招商聯(lián)合體、華潤(rùn)、萬科、碧桂園、中海、平安7家房企競(jìng)爭(zhēng)，最終平安以110.65億元競(jìng)得，樓面價(jià)13588元/平方米，溢價(jià)率65.85%，成目前武漢總價(jià)最高地塊

趨于理性

熱門地塊低調(diào)成交

開拍前，P（2016）118號(hào)漢陽區(qū)新港長(zhǎng)江城啟動(dòng)片就被很多業(yè)內(nèi)人士關(guān)注，認(rèn)為極有可能超過最高限價(jià)。因?yàn)榻衲?月28日，碧桂園競(jìng)得與該地塊鄰近的P(2016)064號(hào)地塊，總價(jià)25.3億元，樓面價(jià)高達(dá)20017元/平方米，創(chuàng)下武漢樓面地價(jià)紀(jì)錄。

在昨天的土拍中，雖然該地塊以110.65億元的成交價(jià)成目前武漢總價(jià)最高地塊，但樓面價(jià)僅13588元/平方米，遠(yuǎn)低于鄰近的P(2016)064號(hào)地塊超過兩萬元每平方米的紀(jì)錄。

這樣的落差顯示了調(diào)控措施的效力。在11月15日的樓市新政中，除了限購(gòu)措施以外，國(guó)土資源與規(guī)劃局也提出了“加大住宅用地及住房供應(yīng)”、“嚴(yán)控土地價(jià)格上漲過快”的相關(guān)政策，承諾將擇優(yōu)確定最終競(jìng)得人、嚴(yán)格控制高地價(jià)、高溢價(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)。

比如這塊地在開拍前，武漢國(guó)土部門為它量身設(shè)置了嚴(yán)格的競(jìng)拍規(guī)則。開拍前，為抑制它價(jià)格過高，國(guó)土部門設(shè)計(jì)多項(xiàng)調(diào)控措施，好在該地塊昨天最高報(bào)價(jià)并未超過最高限價(jià)，因此相關(guān)調(diào)控預(yù)防舉措也并未實(shí)施。

“這塊地拍出這樣的價(jià)格，應(yīng)該說在很多人的意料之外，也在情理之中?！敝袊?guó)指數(shù)研究院華中分院市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，這說明樓市調(diào)控政策立竿見影，土地市場(chǎng)趨于理性。另一方面，該地塊吸引了知名房企競(jìng)爭(zhēng)，成交價(jià)接近最高限價(jià)，這說明武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)在趨于理性的同時(shí)并沒有失去活力。