最近幾年，全國(guó)很多城市的霧霾、異常氣候等問(wèn)題已經(jīng)給人們的生產(chǎn)和生活方式帶來(lái)極大困擾。專(zhuān)家預(yù)計(jì)，在未來(lái)的5-10年間，中國(guó)的大城市將迎來(lái)一波遷移和遷居的熱潮。

于是人們把目光投向旅游地產(chǎn)，依托周邊豐富的旅游資源而建的，融合旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目。較之一般的住宅，旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。

同時(shí)，旅游與地產(chǎn)的結(jié)合不但是互補(bǔ)關(guān)系，更是一種互惠關(guān)系。旅游帶動(dòng)了地產(chǎn)項(xiàng)目的人氣，促進(jìn)了地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值上升，地產(chǎn)項(xiàng)目彌補(bǔ)了旅游的資金缺口、實(shí)現(xiàn)了短期盈利同時(shí)又借助了旅游的自然資源。旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的對(duì)于資源整合和產(chǎn)業(yè)整合應(yīng)用的最卓有成效的一種模式。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，如何推動(dòng)旅游地產(chǎn)良性發(fā)展、加快產(chǎn)業(yè)融合培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，已成為業(yè)內(nèi)外關(guān)注的熱點(diǎn)話題。

晨鳴中錦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)張俊俠

晨鳴中錦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)張俊俠認(rèn)為,談”旅游地產(chǎn)的發(fā)展情況”，離不開(kāi)“旅游”和“地產(chǎn)”兩個(gè)關(guān)鍵詞。從社會(huì)主流生活方式看，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的崛起，國(guó)民收入的提升，旅游已經(jīng)成為國(guó)人提升生活品質(zhì)的熱衷方式，這種社會(huì)思想傳導(dǎo)到居住行為上，以季節(jié)為周期的，我們稱(chēng)之為“候鳥(niǎo)式居住”，以七天為周期的，我們稱(chēng)之為“5+2生活方式”，以拉斐水岸為例，每個(gè)周末兩天假期，一直是我們社區(qū)生活運(yùn)營(yíng)及產(chǎn)品銷(xiāo)售的高峰。

可以說(shuō)，相對(duì)穩(wěn)定的富裕型社會(huì)，改善生活的精致型思潮，成為驅(qū)動(dòng)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)成長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力，這也是我們看好旅游地產(chǎn)的原因之一。

當(dāng)然，除了共性之外，每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都有自身獨(dú)特的特點(diǎn)。拉斐水岸的熱銷(xiāo)，除了旅游度假生活方式興起之外，還受益于中國(guó)人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。隨著人口紅利拐點(diǎn)的到來(lái)，中國(guó)已經(jīng)逐步向老齡化社會(huì)過(guò)渡，養(yǎng)老養(yǎng)生居住市場(chǎng)需求日漸強(qiáng)盛，而處在京北1小時(shí)生活圈之中，坐擁國(guó)家級(jí)生態(tài)涵養(yǎng)帶的拉斐水岸，從距離、資源、置業(yè)預(yù)算上，無(wú)疑具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。這是我們看好旅游地產(chǎn)，看好京北懷來(lái)板塊的另一個(gè)重要原因。

房地產(chǎn)置業(yè)是典型的“雙動(dòng)機(jī)”行為，即居住動(dòng)機(jī)和投資動(dòng)機(jī)。

從“居住”需求上看，城市地產(chǎn)一般可以分成三個(gè)等級(jí)，即剛需型置業(yè)、改善型置業(yè)和奢享型置業(yè)，而旅游地產(chǎn)置業(yè)，不存在剛需和改善，是直接劃入奢享型置業(yè)的，通常這種“居住”之“奢”主要體現(xiàn)在對(duì)旅游資源的占有之上。

而從“投資”需求上看，隨著中國(guó)房地產(chǎn)從黃金時(shí)代向白銀時(shí)代過(guò)渡，地產(chǎn)投資的增值屬性逐漸減弱，但在缺乏更好的投資渠道的形勢(shì)之下，房地產(chǎn)因其強(qiáng)大的保值能力，仍然受到資本市場(chǎng)的青睞。

從去年7月份以來(lái)，一線市場(chǎng)數(shù)據(jù)一直在傳遞給我們的信息是：京北房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求正在急劇提升。我們分析現(xiàn)象背后，主要有以下幾個(gè)原因：第一，得益于北京對(duì)樓市的調(diào)控，形成投資資本的外溢；第二，京冀同城的縱深化，奠定了快速發(fā)展的上層指導(dǎo)思想；第三，世園會(huì)、冬奧會(huì)，帶動(dòng)城市民生設(shè)施的完善，特別是交通網(wǎng)絡(luò)的升級(jí)；第四，霧霾事件的推波助瀾，追逐青山碧水藍(lán)天白云好空氣，成為一種理想的生活向往。

此外對(duì)于旅游地產(chǎn)的升級(jí)轉(zhuǎn)型路徑，張總從以下三方面進(jìn)行了分析：

一是泛金融化，剝離所有權(quán)與使用權(quán)，降低物業(yè)空置率。不管是“候鳥(niǎo)式居住”還是“5+2居住”，旅游地產(chǎn)居高不下的空置率，一直是眾多業(yè)主的寬饒。通過(guò)所有權(quán)與使用權(quán)的剝離，讓渡一部分的使用權(quán)，并獲得等價(jià)使用權(quán)或者證券化收益，是很多企業(yè)都在探索的有益模式，而缺乏統(tǒng)一的交易平臺(tái)以及完善的監(jiān)管機(jī)制，是當(dāng)下的痛點(diǎn)，也是未來(lái)升級(jí)的重要路徑。

二是泛地產(chǎn)化，整合跨界資源，提升生活想象力。目前，我們?cè)诰┍睉褋?lái)區(qū)域布局4個(gè)項(xiàng)目，除總部基地之外，其余3個(gè)項(xiàng)目均是泛地產(chǎn)化的典型：拉斐水岸整合的是區(qū)域紅酒產(chǎn)業(yè)資源；觀湖國(guó)際航空小鎮(zhèn)把握中國(guó)低空空域開(kāi)放的歷史機(jī)遇，整合通航產(chǎn)業(yè)資源；養(yǎng)生谷項(xiàng)目則緊抓中國(guó)人口老齡化的社會(huì)趨勢(shì)，整合“大健康”產(chǎn)業(yè)資源。

三是全價(jià)值化，深耕社區(qū)運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)全業(yè)態(tài)盈利。為了滿足養(yǎng)生度假“一站式”的生活機(jī)能，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目一般呈現(xiàn)多元業(yè)態(tài)綜合規(guī)劃。所以，除了住宅業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)資金回籠之外，其它業(yè)態(tài)的盈利，成為整體利潤(rùn)的重要組成。因此，“社區(qū)生活運(yùn)營(yíng)”成為盤(pán)活社區(qū)配套業(yè)態(tài)的重要方式，通過(guò)多元生活主題、社區(qū)公益倡導(dǎo)、社群理念傳播，以高粘性空間最大程度占據(jù)業(yè)主的生活時(shí)間，讓消費(fèi)行為更多發(fā)生在社區(qū)之內(nèi)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)全業(yè)態(tài)的盈利升級(jí)。

最后談到中小房企的破局之路，張總結(jié)合自己多年經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了分析：一是精致型開(kāi)發(fā)，以超越產(chǎn)品的作品，打開(kāi)局面。一個(gè)能夠贏得尊重的作品，是中小企業(yè)成長(zhǎng)的重要里程碑。在城市運(yùn)營(yíng)層面，它能為未來(lái)與政府的相關(guān)合作，提供一個(gè)有說(shuō)服力的典型。在市場(chǎng)銷(xiāo)售層面，它能為前期銷(xiāo)售承諾，提供一個(gè)可參照的標(biāo)桿。在企業(yè)管理層面，它能為企業(yè)的凝聚力和戰(zhàn)斗力，提供一個(gè)可自信的范例。我們始終要相信，企業(yè)的第一個(gè)贏得市場(chǎng)認(rèn)可的作品，將是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展最穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

二是口碑型開(kāi)發(fā)，以超越品牌的口碑，贏得市場(chǎng)。如果說(shuō)，房地產(chǎn)的1.0時(shí)代，我們稱(chēng)之為產(chǎn)品時(shí)代，只要有房子就不愁賣(mài)；房地產(chǎn)的2.0時(shí)代，我們稱(chēng)之為品牌時(shí)代，買(mǎi)房子，選大房企、大品牌；那么，房地產(chǎn)的3.0時(shí)代，我們稱(chēng)之為口碑時(shí)代，千言萬(wàn)語(yǔ)，不如“口碑”一句?？诒瑢?duì)于一個(gè)項(xiàng)目至關(guān)重要，尤其是開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，而營(yíng)造口碑的我們需要做好兩條線：一條是產(chǎn)品線的口碑；一條是生活線的口碑。

產(chǎn)品線的口碑，在于我們要尊重一個(gè)事實(shí)：即僅僅依靠銷(xiāo)售部門(mén)，是做不好口碑的，它需要一套以“口碑”為最終目的的企業(yè)管理機(jī)制，企業(yè)的每一個(gè)部門(mén)、每一個(gè)成員都應(yīng)該對(duì)“口碑”負(fù)責(zé)。生活線的口碑，在于我們要認(rèn)清的另一個(gè)事實(shí)：即客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的不是一套房子，而是一種生活方式，社區(qū)生活運(yùn)營(yíng)的投入，不再是可選項(xiàng)，而是必選項(xiàng)。