房?jī)r(jià)漲了，限購(gòu)來(lái)了，老百姓奮斗一生，買房不易，把相關(guān)的法律問(wèn)題搞清楚，是頭等大事。咋樣既能滿足住房需求又在國(guó)家政策允許之內(nèi)能煉就“火眼金睛”,在高房?jī)r(jià)下買房不被坑？咋樣把房子劃算又省心地傳承給子孫后代？

房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，“坐地起價(jià)”等糾紛頻現(xiàn)，特別是二手房交易，有不少需要注意的地方。這里，小編特意整理出需要注意的幾點(diǎn)。

第一，核實(shí)賣房者身份

主要核實(shí)對(duì)方是不是真正的房屋所有權(quán)人，務(wù)必核對(duì)其房屋所有權(quán)證、土地證（或者二合一的房地產(chǎn)權(quán)證）、契證及身份證件。

第二，核實(shí)房屋權(quán)屬看看房屋權(quán)屬是否有爭(zhēng)議，有沒(méi)有被抵押等。首先要看的還是房屋所有權(quán)證，必要時(shí)也可到房管局核對(duì)真?zhèn)巍?/p>

第三，留意房屋共有人

若房屋存在共有人，則必須讓共有人也在買賣合同上簽字，房屋共有人，要以房本登記為準(zhǔn)。

第四，注意房屋是否為違建或待拆

購(gòu)買前，務(wù)必多個(gè)心眼，先調(diào)查清楚用于交易的房屋是否為違章建筑或是已被列入了拆遷范圍。

第五，注意房屋是否被查封或轉(zhuǎn)讓

房屋一旦被法院查封，將無(wú)法過(guò)戶，無(wú)法擁有所有權(quán)，因此會(huì)出現(xiàn)付款后房屋無(wú)法交付的情況。至于已轉(zhuǎn)讓的房屋，也就意味著“交了錢也無(wú)法入住”。

第六，房屋是否被出租

房屋已出租他人的，會(huì)導(dǎo)致買方無(wú)法實(shí)際居住。因此，買方在購(gòu)房之前，一定要核實(shí)房屋是否存在出租的情況。若有，應(yīng)盡量要求房東在交易前處理好租賃事宜。

第七，注意土地使用年限

民用房屋土地使用期限最長(zhǎng)是70年，商用房屋為40年，房屋年限影響房?jī)r(jià)，買受人在購(gòu)買前務(wù)必核實(shí)清楚。

第八，明確各類稅費(fèi)二手房交易過(guò)程中，需明確各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)，包括增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅、契稅等。在實(shí)際交易中，賣家經(jīng)常將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買家身上，所以在實(shí)踐中，需對(duì)各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)作明確約定。

第九，明確違約事項(xiàng)若采取按揭貸款購(gòu)房的方式進(jìn)行購(gòu)房，對(duì)沒(méi)有獲得銀行貸款審批的后續(xù)處理方式也要約定，避免以后產(chǎn)生糾紛。

第十，明確附屬設(shè)施若房屋有附屬設(shè)施（如花園、車庫(kù)等）的，應(yīng)明確價(jià)款中是否包含這些附屬設(shè)施。

第十一，明確傭金

在選購(gòu)二手房時(shí)，中介傭金也應(yīng)明確約定，并有必要對(duì)交易失敗后傭金的退還情況作約定。

第十二，避免陰陽(yáng)合同

有人會(huì)為了避稅，而簽訂價(jià)款約定不一致的陰陽(yáng)合同，這種行為在二手房交易過(guò)程中，存在較大風(fēng)險(xiǎn)。如產(chǎn)生糾紛訴諸法律，法院會(huì)認(rèn)定真實(shí)意思的買賣合同，若簽訂多份合同，最后一份會(huì)優(yōu)于前一份被認(rèn)定，因此應(yīng)盡量避免簽訂陰陽(yáng)合同。

另外，關(guān)于二手房交易，專家也有一些建議，盡量在房屋買賣合同中細(xì)化賣家的違約責(zé)任，增加違約金額，前期盡量多支付定金，防止賣家因房?jī)r(jià)過(guò)快上漲而違約。同時(shí)，在購(gòu)買房屋時(shí)，特別是學(xué)區(qū)房，需特別注明賣家須在房屋辦理完過(guò)戶登記手續(xù)后多少日內(nèi)將戶口從該房屋中遷出，以避免購(gòu)房人在購(gòu)房后不能落戶的情況。