近期，越來越多的城市出臺房地產限購限貸的相關調控政策，加入了調控大軍的陣營。早在國慶假期期間，國內樓市就迎來了一輪調控政策。9月30到10月7日包括北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等多達19個城市先后出臺限購限貸政策。此輪調控政策主要針對的是近期房價上漲過快的城市，以達到抑制房價過快上漲的目的，同時抑制房地產的投資投機需求。根據中國指數研究院的數據顯示，今年9月中國百城房價環(huán)比上漲了2.83%，而上漲的趨勢已經持續(xù)了17個月。對于持續(xù)上漲的房價，本次各地限購限貸的相關政策的出臺，成效已經初顯，多地房地產10月份成交量出現了下滑趨勢。

房價持續(xù)走高市場需回歸

今年以來，一、二線熱點城市房價持續(xù)快速上漲，而其上漲幅度已經超過了之前2013年“最嚴限購令”同期水平。根據國家統(tǒng)計局的數據顯示，2016年8月在70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的有64個，同比上漲的有62個。不僅上漲的城市數量多，而且漲幅較大，數據顯示，上海、南京、福州等地房價環(huán)比漲幅超過4%，上海、廈門、深圳等地房價同比漲幅甚至超過了30%。此次多地的樓市調控潮在房價持續(xù)上漲且幅度較大的背景下有效地遏制了房價快速上漲的勢頭。調控政策出臺之后，多地房產成交量下滑，很多房地產企業(yè)甚至放棄了2016年最后一個季度的“拿地”計劃，隨之而來的是房地產投資者的觀望態(tài)度，有效地抑制了房地產市場內的投機投資需求。

目前，中國房地產行業(yè)在中國經濟中的比重比較高，根據相關數據顯示，2015年房地產行業(yè)占GDP總量的6.1%。2003年，國務院下發(fā)《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，正式明確房地產業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)。而在隨后召開的全國房地產工作會議上，房地產業(yè)成為國民經濟的“重要支柱產業(yè)”。

隨著房地產行業(yè)的快速發(fā)展，房價也日益走高。在世界范圍內，衡量一個國家和地區(qū)的地產價格最為通用的就是房價收入比，指的是住房價格和城市居民年收入的比例。根據調查數據顯示，2014年中國房價收入比前五名分別為深圳21.7、北京20.1、上海19.7、福州17.6、廈門17.3，2015年中國房價收入比前五名的城市分別是深圳27.7、上海20.8、北京18.1、廈門16.6、福州14.7。橫向對比來看2015年中國平均的房價收入比為22.95，日本為17.72、韓國13.91、印度8.89、美國3.39。由此而見，目前我國房價收入比偏高，房地產行業(yè)需要回歸理性。

“一城一政”成本輪調控特色

本次多城限購限貸整體上目的一致，均為了抑制房價過快增長，抑制投機投資需求，同時本輪限購的特點是“一城一政”，城市均結合自身實際情況和當地房地產市場情況出臺了側重點不同的限購限貸政策。有的城市偏重于限制購買，有的城市則聯(lián)合金融機構限制貸款。

調控或使市場回歸買方

在之前長達17個月的房價上漲的過程中，房地產市場逐漸被賣方所掌握，不僅天價地王頻出，在住房交易方面，甚至出現了“坐地起價”“一天漲30萬”的市場亂象。而此次調控大潮，將逐步將市場歸還于買方，抑制過快增長的房價。

以目前調控三周的成果來看，根據數據顯示，調控政策出臺后的一周北京市的二手房交易價格，賣方平均下調了約10%，而對于之前賣方坐地起價日漲30萬的現象也不復存在，反而是很多買方怕受到價格波動的影響，寧可支付違約金也不愿意繼續(xù)交易，甚至一度引發(fā)了大量違約現象。

在調控政策集中出臺后，北京市十月份前7日的成交量為2.63萬平方米，相較于2015年環(huán)比下跌38%，相較于2014年環(huán)比下跌62%。上海市的成交量同比2015年下降了39%，同比2014年下降了69%。

業(yè)內人士分析，本輪調控的打擊目標是投資性購房，以目前的效果來看，對于投資客而言，效果十分明顯。有效地抑制了炒房投資等行為，減緩了房價上漲的速度。由于之前寬松的信貸政策讓大量投資者攜帶融資、貸款入駐樓市，而這次調控壓低了購房者的杠桿效益，提高了房地產投資的成本削弱了回報，降低了房地產行業(yè)的投資性。

也有觀點認為，雖然調控政策削弱了房地產的投資屬性，但是部分投資者則認為調控對于房地產行業(yè)長期性上漲的價格屬性而言是暫時的，此時適合觀望，等到合適的時機進行抄底購房。

截止到2015年初，中國戶均住房擁有量已經超過1套，此外，還有可供將近2億人居住的新房在建中。從數量上來看，中國房地產市場的供需平衡要比市場所呈現出來的更加平衡，甚至有供過于求的過剩現象。房地產的產業(yè)過剩也是房地產行業(yè)出現“去庫存”號角的原因之一。隨著老齡化的加劇，獨生子女一代未來將會獲得來自雙方父母的房產，長遠來看，中國房地產市場的需求量并沒有想象中的巨大，此輪調控從效果來看，成功地抑制了當前過快增長的房價，削弱房地產投資屬性，將市場歸還于買方。未來而言整個房地產市場將慢慢回歸理性，在政府和市場的共同作用下逐漸走上健康化、正常化的道路。