今年以來(lái),資金瘋狂涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),地王和房?jī)r(jià)飆升的現(xiàn)象由一線城市加速向二線城市蔓延,個(gè)人按揭貸款貢獻(xiàn)了幾乎全部的新增銀行貸款,人人都對(duì)中國(guó)的房?jī)r(jià)都有十足的信心,這種現(xiàn)象與世界經(jīng)濟(jì)史上歷次房地產(chǎn)泡沫何其相似。
瘋狂入場(chǎng)的投資者和消費(fèi)者都死心塌地認(rèn)為—核心城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)看“永漲不跌”。背后支撐這這一信念的理由無(wú)外乎貨幣超發(fā)、一線城市資源稀缺、收入持續(xù)上漲、核心城市房地產(chǎn)投資屬性更強(qiáng)、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)例外論等等。然而,事實(shí)真是如此嗎?
核心城市房?jī)r(jià)永漲的六個(gè)理由成立嗎?
過(guò)去十年,中國(guó)核心城市房?jī)r(jià)漲幅普遍在十倍以上,目前正處于加速趕頂階段。投資者基于過(guò)去十年的歷史經(jīng)驗(yàn),堅(jiān)決繼續(xù)看多核心城市的房?jī)r(jià),其理由無(wú)外乎以下六個(gè)方面。然而,細(xì)細(xì)想來(lái),這些理由與東京、紐約、倫敦、香港等全球中心城市房?jī)r(jià)泡沫產(chǎn)生與破滅的過(guò)程又何其相似。
一是貨幣超發(fā)。毋庸置疑,貨幣超發(fā)是中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素,截止今年7月,我國(guó)M2余額為149萬(wàn)億元,M2增速高出GDP增速大約4-5個(gè)百分點(diǎn)。
值得注意的是,東京在1986-1991年房?jī)r(jià)加速上漲期,日本M2增速在9%-13.5%左右,高出同期日本GDP增速大約4-8個(gè)百分點(diǎn);美國(guó)在房?jī)r(jià)上漲最快的2002-2007年,M2增速同樣是高于歷史平均水平,高出GDP增速3-4個(gè)百分點(diǎn)(參見(jiàn)下圖)。
由此可見(jiàn),在任何房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生過(guò)程中,過(guò)剩流動(dòng)性和貨幣超發(fā)必然是相伴而行的,一旦預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn),泡沫破滅,流動(dòng)性也將速凍,即便央行采取零利率政策,貨幣供應(yīng)量仍將持續(xù)低迷。
二是核心城市資源稀缺。事實(shí)上,不僅僅是中國(guó),任何大型經(jīng)濟(jì)體的核心城市資源都是極為稀缺的。資產(chǎn)泡沫高峰期,日本是全球第二大經(jīng)濟(jì)體,超越美國(guó)看似指日可待,東京地區(qū)更是集中了全國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)、教育和醫(yī)療等資源,但進(jìn)入1991年,日本房地產(chǎn)泡沫破滅,東京都市圈房?jī)r(jià)下跌幅度超過(guò)60%。
紐約、倫敦是全球金融市場(chǎng)的雙子星,曼哈頓、倫敦金融城寸土寸金,資本密度全球無(wú)出其右,然而,在次貸危機(jī)泡沫破滅后,兩大核心區(qū)房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了大幅下挫。
香港是全球人口密度最高的地區(qū),是亞洲金融中心、貿(mào)易中心和航運(yùn)中心,亞洲金融危機(jī)后,香港房?jī)r(jià)下挫近60%。因此,任何核心城市資源稀缺是房?jī)r(jià)在區(qū)域內(nèi)領(lǐng)先的關(guān)鍵因素,但不能成為形成房?jī)r(jià)泡沫化、持續(xù)加速上漲的借口。
三是人口凈流入和城鎮(zhèn)化。房地產(chǎn)泡沫破滅后,東京人口迄今為止仍然維持著凈流入,東京都市圈人口總額從1980年前后大約2500萬(wàn)人增加到目前的3700萬(wàn)人。在紐約、倫敦等全球金融中心,同樣有源源不斷的全球年輕人才的注入。外來(lái)年輕人的流入,為城市的發(fā)展提供了充足和相對(duì)低廉的人力資本,同時(shí)也增加了新的住房需求。但是,東京、倫敦和紐約的房?jī)r(jià)上漲神話并沒(méi)有持續(xù)。
當(dāng)前,國(guó)內(nèi)一線城市為外來(lái)人口提供了充足的工作機(jī)會(huì),但過(guò)高的房?jī)r(jià)已經(jīng)使得北京、上海的城市人口凈流入基本停止,自2015年以來(lái),北京、上海常住人口已經(jīng)呈現(xiàn)凈流出趨勢(shì)。就此,筆者以為,人口凈流入已經(jīng)難以成為一線核心城市維持過(guò)高房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。
四是收入持續(xù)不斷增長(zhǎng)。在過(guò)去十余年里,中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于繁榮階段,居民工資和財(cái)產(chǎn)性收入經(jīng)歷高速增長(zhǎng)期,北京、上海的工資水平上漲了大約4倍左右。當(dāng)前,中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài),經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期L型趨勢(shì)不可避免。相應(yīng)地,居民的收入勢(shì)必難以維持此前十年的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。實(shí)際上,目前國(guó)內(nèi)工資增速放緩趨勢(shì)已經(jīng)比較明顯,據(jù)中智人力資本的調(diào)研成果顯示,2015年中國(guó)總體薪酬水平增幅為8.0%,相比2014年8.6%有所放緩,其中,二線城市薪酬漲幅高于一線城市。
五是核心城市不動(dòng)產(chǎn)的投資屬性更強(qiáng)。事實(shí)上,全球任何核心城市的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng),何嘗不是本國(guó)乃至全球投資者的樂(lè)園。紐約、倫敦、香港不僅是本國(guó)跨國(guó)公司、富裕階層資產(chǎn)配置的重要組成部分,也成為中國(guó)、俄羅斯、印度等富豪群體和大型企業(yè)蜂擁而至的投資沃土。然而,不動(dòng)產(chǎn)作為一種投資品,更易受經(jīng)濟(jì)周期的影響,在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)期,大量低成本資本涌入,投資者大幅加杠桿,加劇房?jī)r(jià)上漲和房地產(chǎn)泡沫形成,一旦政策波動(dòng)或預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn),投機(jī)資本逃離,房?jī)r(jià)將加速下跌。因此,不動(dòng)產(chǎn)的投資屬性,不是核心城市永漲不跌的原因,而是房?jī)r(jià)助漲助跌的催化劑。
六是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)例外論。在全球房地產(chǎn)泡沫的歷史長(zhǎng)河中,“例外論”不僅僅出現(xiàn)在中國(guó)。在日本房地產(chǎn)泡沫破滅前夕,日本企業(yè)和國(guó)民的自信心爆棚,日本家電、日本汽車(chē)等制造業(yè)和科技產(chǎn)品全球領(lǐng)先,日本是亞洲“雁行模式”的領(lǐng)頭羊。次貸危機(jī)泡沫破滅前夕,美國(guó)正享受反恐步步為營(yíng)、對(duì)俄羅斯戰(zhàn)略全面勝利的收獲期,也正處于“格林斯潘經(jīng)濟(jì)神話”又一輪經(jīng)濟(jì)繁榮期,“居者有其屋”美國(guó)夢(mèng)引領(lǐng)全球。同樣,中國(guó)精英階層認(rèn)為,中國(guó)已經(jīng)取代日本成為第二大經(jīng)濟(jì)體,與美國(guó)爭(zhēng)奪全球第一制造大國(guó),各類權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)中國(guó)將在2025年前后超越美國(guó)成為全球第一大經(jīng)濟(jì)體。然而,中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的挑戰(zhàn),遠(yuǎn)超1990年前后的日本。筆者認(rèn)為,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)從來(lái)沒(méi)有例外論,只有當(dāng)大潮退去的時(shí)候,才知道誰(shuí)在“裸泳”,是泡沫最終都會(huì)破滅。
房地產(chǎn)泡沫磨滅,購(gòu)房人將有多慘?
房地產(chǎn)泡沫一旦破滅,房?jī)r(jià)勢(shì)必出現(xiàn)大幅下挫。這一局勢(shì)對(duì)普通老百姓有何影響,是不是真如大多數(shù)購(gòu)房者所想象的那樣—房?jī)r(jià)跌破貸款余額,房子扔給銀行,最多是首付款的損失?
為此,筆者仔細(xì)研讀了一份《匯豐銀行(中國(guó))房地產(chǎn)抵押貸款合同》,該合同通篇未涉及前述多數(shù)購(gòu)房者所想象的條款,與房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致抵押物價(jià)值不足的條款如下:
“如抵押物房地產(chǎn)因任何原因貶值或遭受毀損后其價(jià)值低于以下三者中之較低者:(1)簽約前之評(píng)估價(jià)或(2)放款前之評(píng)估價(jià)或(3)抵押房地產(chǎn)的購(gòu)入價(jià)(即貸款滿評(píng)價(jià)),抵押人有責(zé)任重新提供或增加能被抵押權(quán)人接收的擔(dān)保物以彌補(bǔ)不足,或者根據(jù)抵押權(quán)人的要求提前歸還部分貸款,以降低未償貸款余額”。如出現(xiàn)每月房貸未償還等違約責(zé)任,合同規(guī)定“處分抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款,如不足以償還借款人所欠抵押權(quán)人的一切款項(xiàng)及貸款利息,抵押權(quán)人有權(quán)依法另行追索借款人”。
在查閱了其他銀行的房地產(chǎn)抵押貸款合同之后,相關(guān)的條款內(nèi)容也大同小異。
一旦房地產(chǎn)泡沫破滅,上述條款會(huì)有怎么的后果?在此,舉一個(gè)例子,2016年8月,趙先生在北京購(gòu)買(mǎi)了一套市場(chǎng)價(jià)1200萬(wàn)元的房產(chǎn),銀行評(píng)估價(jià)1000萬(wàn)元,銀行貸款800萬(wàn)元,首付400萬(wàn)元。2017年8月,這套房屋市場(chǎng)價(jià)跌至900萬(wàn)元,銀行要求趙先生補(bǔ)足100萬(wàn)元抵押物或提前償還100萬(wàn)元貸款,否則將沒(méi)收拍賣(mài)房產(chǎn)。但趙先生難以補(bǔ)足擔(dān)保物或提前償還貸款。由此,銀行沒(méi)收房產(chǎn),拍賣(mài)房產(chǎn)得750萬(wàn)元(通常都大幅低于市場(chǎng)價(jià))。最后,趙先生的損失是400萬(wàn)首付款和扣除拍賣(mài)房產(chǎn)后的債務(wù)50萬(wàn)元。趙先生房子被銀行無(wú)情收走,同時(shí)還欠下銀行50萬(wàn)元的債務(wù),進(jìn)入名副其實(shí)的負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)。由此可見(jiàn),房?jī)r(jià)暴跌之后的銀行債權(quán)并不會(huì)因抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)后而消失。
最后,奉勸購(gòu)房者和與泡沫共舞的投資者一句:泡沫形成初期,請(qǐng)擁抱泡沫,泡沫加速趕頂和全民資金加速涌入的時(shí)候,請(qǐng)遠(yuǎn)離泡沫。
鄂ICP備2020021375號(hào)-2
網(wǎng)絡(luò)傳播視聽(tīng)節(jié)目許可證(0107190)
備案號(hào):42010602003527
今日湖北網(wǎng)版權(quán)所有
技術(shù)支持:湖北報(bào)網(wǎng)新聞傳媒有限公司
舉報(bào)電話:027-88568010
運(yùn)維監(jiān)督:13307199555