自從施行限購以來，我們就進(jìn)入了一個(gè)這樣的尷尬局面——房價(jià)越限購越上漲，越調(diào)控越上漲。自由流通、自由交易是成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的突出特征，限購畢竟不是長久之計(jì)，限購不可能解決市場(chǎng)層面的難題，有時(shí)候還會(huì)讓供需關(guān)系更加失衡和扭曲

二線城市接棒一線城市領(lǐng)漲。雖然一線城市的交易相當(dāng)火熱，但成交量卻出現(xiàn)了下降，需求向二線甚至三線轉(zhuǎn)移的情況較為明顯。

從價(jià)格來看，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為12617元/平方米，環(huán)比上漲2.83%。值得注意的是，雖然一線城市的交易相當(dāng)火熱，但成交量卻出現(xiàn)了下降。需求向二線甚至三線轉(zhuǎn)移的情況較為明顯，在成色十足的9月，一線成交量下滑，而二線卻在大幅上升。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，二線城市9月共成交商品住宅107.8萬平方米，9月累計(jì)日均成交67.5萬平方米，較8月上漲16.6%。

總的來說，二線城市開始超越一線城市在房價(jià)的上漲大潮中嶄露頭角，蘇州、廈門、杭州、南京被并稱為房價(jià)漲幅“四小龍”，并且有房產(chǎn)專家預(yù)測(cè)未來鄭州、石家莊、天津、福州、濟(jì)南、無錫這“六小龍”將有可能接棒領(lǐng)漲。

限購限貸難以限漲。由于政策當(dāng)中對(duì)外地戶籍人員只是提到家庭限購一套，并未涉及對(duì)于買房者繳納當(dāng)?shù)厣绫＜肮ぷ髂晗薜纫?，因此約束力不大。

對(duì)于房價(jià)的過快上漲，國家一直都在做各種努力試圖穩(wěn)定房價(jià)，但頻繁密集的調(diào)控并沒有控制住房價(jià)。根據(jù)資料，從2002到2015的13年間，全國商品房平均售價(jià)從2091元/平方米上漲至6793元/平方米，漲幅達(dá)225%。

9月25日，南京市出臺(tái)《市政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，規(guī)定在主城區(qū)范圍內(nèi)，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。然而，在限購令出臺(tái)的當(dāng)天，南京市的新房成交量出現(xiàn)了爆炸性增長，達(dá)到1604套，平時(shí)僅為300至500套之間。

房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)起伏，市場(chǎng)預(yù)期的不穩(wěn)定性是關(guān)鍵原因之一。隨著房價(jià)的一波又一波上漲，一輪接一輪的限購政策為何澆不滅購房者的熱情呢？

從目前已經(jīng)出臺(tái)限購政策的城市來看，實(shí)際執(zhí)行的力度低于市場(chǎng)預(yù)期。就南京、蘇州出臺(tái)的調(diào)控政策來看，兩個(gè)城市都提出要加大土地供應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，實(shí)際能增加多少，還得看調(diào)控政策的誠意。

實(shí)際上，這十多年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，一些政策相當(dāng)嚴(yán)厲，但執(zhí)行的力度卻松緊不一，使調(diào)控效果打了折扣，也影響到了市場(chǎng)預(yù)期。從以往的經(jīng)驗(yàn)來看，如果人們對(duì)政策的信心不足，房價(jià)上漲的預(yù)期不但不會(huì)下降，反而會(huì)在短期內(nèi)增強(qiáng)，推高房價(jià)。

目前，許多炒房者認(rèn)為房價(jià)還會(huì)上漲。都說北京房價(jià)會(huì)跌，上個(gè)世紀(jì)90年代的時(shí)候幾百幾千塊一平方米你覺得貴，到后來的五六萬一平方米你還嫌貴，盼著房價(jià)跌，到現(xiàn)在十萬一平方米了，你還信它會(huì)跌嗎？你不買，它就一直這么漲，直到有一天你再也買不起了

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，近些年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)起伏，市場(chǎng)預(yù)期的不穩(wěn)定性是關(guān)鍵原因之一。百姓的焦慮根源在于缺乏對(duì)住房和房價(jià)的穩(wěn)定預(yù)期。樓市的預(yù)期需求對(duì)收入增長、貨幣條件和調(diào)控政策的反應(yīng)敏感程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于潛在供給的調(diào)整速度，在這種情況下，如果調(diào)控只是著力于當(dāng)前的供求關(guān)系，而不能有效控制需求預(yù)期或擴(kuò)大潛在供給，那么調(diào)控的效果往往十分有限，甚至?xí)蔀榉績r(jià)上行的推手。

對(duì)于限購不是很看好，因?yàn)檫@畢竟不是市場(chǎng)化的手段，而是行政管制的方式，限購能控制一時(shí)，但難以控制長久。我們需要特別警惕的是，各級(jí)地方相關(guān)部門以漲房價(jià)而不是穩(wěn)房價(jià)、以炒地價(jià)而不是控地價(jià)的方式去庫存。通過讓房價(jià)上漲的方式放大需求，加速房地產(chǎn)去化，這其實(shí)是一個(gè)很狡猾的做法，但是這種做法后患無窮，樹不會(huì)長到天上，房價(jià)也一樣。當(dāng)前房價(jià)暴漲主要來源于貨幣和政策的雙向推動(dòng)，對(duì)此政府可以從三個(gè)方面入手來調(diào)控房價(jià)，一是收緊貨幣，減少貨幣的供給；二是有效合理地管控土地；三是做足保障，增加保障性住房的供給。