今年以來(lái)，一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了此起彼伏的快速上漲過(guò)程，接下來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)如何呢？

中國(guó)社科院25日在廣州舉辦的南國(guó)書香節(jié)上發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2015-2016）》（下稱《報(bào)告》）認(rèn)為，當(dāng)前樓市的突出問(wèn)題是住房市場(chǎng)嚴(yán)重失衡，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存，社會(huì)經(jīng)濟(jì)內(nèi)需不足，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)艱難，市場(chǎng)回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，分化趨勢(shì)嚴(yán)重。

下半年增幅回落 部分城市或下跌

《報(bào)告》主編、中國(guó)社科院城市競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，2016年下半年樓市將會(huì)迎來(lái)一個(gè)短期的調(diào)整。持續(xù)的政策刺激與有力的制度變革的力度，決定調(diào)整幅度和時(shí)間提前或者延后，調(diào)整可能遲到，但不會(huì)缺席。

他介紹，從2106年下半年至2017年第二季度的預(yù)測(cè)時(shí)間段內(nèi)，房?jī)r(jià)增幅或呈回落趨勢(shì)。 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度或?qū)②吘彛?017年或?qū)⒊霈F(xiàn)波動(dòng)。不過(guò)，近期國(guó)家出臺(tái)了《關(guān)于實(shí)施支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化若干財(cái)政政策的通知》，政策力度比較大，對(duì)三四線城市的農(nóng)民工購(gòu)房預(yù)計(jì)會(huì)有比較大的刺激作用，從而對(duì)減緩樓市回落幅度會(huì)有較大作用。

此外，本世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一個(gè)短周期，大多是3年左右的周期。盡管有刺激，但下半年調(diào)整不可避免。 倪鵬飛認(rèn)說(shuō)，如果說(shuō)2015年到2016年是政策刺激下的上升之年，2016年到2017年可能是首次出現(xiàn)在政策刺激下的調(diào)整之年。

倪鵬飛說(shuō)，2016年下半年，一些城市的房?jī)r(jià)下降的可能性不小。尤其是一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，暴漲之后暴跌的可能性更大。比如深圳現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了下跌的趨勢(shì)，其他城市也有這種可能性。"因?yàn)樗麄兪峭稒C(jī)導(dǎo)致的。"

以合肥為例，今年以來(lái)合肥房?jī)r(jià)的保障，雖然與該市經(jīng)濟(jì)基本面比較好、前期住房?jī)r(jià)格比較低等原因有關(guān)系，但更為重要的是，該市樓市50%以上購(gòu)房者是安徽省內(nèi)來(lái)的，在這種情況下，合肥房?jī)r(jià)上漲的潛力被投資客注意到，所以投機(jī)者大量進(jìn)入，迅速炒作起來(lái)。"如果當(dāng)?shù)夭扇∠拶?gòu)政策，不是合肥的居民不能買，投資客肯定會(huì)退場(chǎng)，省內(nèi)其他地市的購(gòu)房者也會(huì)大量減少，價(jià)格肯定會(huì)下降。"

"調(diào)整不是壞事，只有不斷的調(diào)整，這個(gè)市場(chǎng)才能夠更加健康。當(dāng)然，我們還是希望調(diào)整能更平穩(wěn)一些、幅度更小一些。"

從空間變化來(lái)看，倪鵬飛預(yù)計(jì)，未來(lái)樓市的區(qū)域分化將由"少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷"向兩極分化發(fā)展?，F(xiàn)在少數(shù)熱點(diǎn)城市是一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市，大概就10個(gè)城市左右。從現(xiàn)在情況來(lái)看，由于新型城市化的推進(jìn)、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、城市化的深入和升級(jí)給人口的變動(dòng)創(chuàng)造了新的機(jī)會(huì)，所以熱點(diǎn)城市會(huì)有所增加。

這些增加的城市，包括東部大城市群，主要是東部一線城市和部分二線城市的周邊的城市和區(qū)域。比如京津冀的周邊目前處于熱火朝天的狀態(tài)；長(zhǎng)三角沿著周邊的蘇錫常到南京、合肥這條線上，周邊的嘉興昆山南通等區(qū)域都會(huì)有比較大的一個(gè)提升；珠三角地區(qū)包括惠州、東莞、珠海等都有明顯的提升

此外還有人口眾多、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中西部中心城市 ；人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快和快速交通沿線的城市；擁有特色資源的一些城市，如擁有獨(dú)特的環(huán)境、文化、旅游休閑與養(yǎng)老資源的城市。

這其中，最重要的指標(biāo)是人口，即人口的年均增量。因?yàn)槿丝谠黾?，就意味著需求的增加?/p>

經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化之憂

在房?jī)r(jià)不斷走高的同時(shí)，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的隱患與風(fēng)險(xiǎn)也在不斷放大。

倪鵬飛說(shuō)，現(xiàn)在房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)陷入到一個(gè)奇怪的循環(huán)。一方面，大家都覺(jué)得房地產(chǎn)有前景，所有的需求端無(wú)論是中低收入者、中產(chǎn)階級(jí)還是高收入階層，無(wú)論是還買房自己住，還是投資的性質(zhì)，大家都瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)，尤其是中等以上的收入階層。因此在居民的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，60%以上的資產(chǎn)都是房地產(chǎn)。

其次，從供給端來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要轉(zhuǎn)型，盡管一直說(shuō)要轉(zhuǎn)向科技創(chuàng)新、轉(zhuǎn)向制造業(yè)，鼓勵(lì)大眾創(chuàng)新等，但從實(shí)踐效果來(lái)看，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)在增加。

再次，現(xiàn)如今熱點(diǎn)區(qū)域的發(fā)展紅利和潛力往往很快就被房地產(chǎn)吸食和透支。比如，一個(gè)區(qū)域有一個(gè)重要的利好，很快就被房地產(chǎn)商進(jìn)行炒作，往往這個(gè)利好還沒(méi)兌現(xiàn)，房?jī)r(jià)就上去了。

"海南國(guó)際旅游島建設(shè)這個(gè)概念剛出來(lái)，房?jī)r(jià)就嘩啦啦上去了?，F(xiàn)在比較明顯的是京津冀一體化，規(guī)劃剛出來(lái)房?jī)r(jià)就已經(jīng)炒起來(lái)了。這些區(qū)域，往往產(chǎn)業(yè)還沒(méi)搞起來(lái)，就被高房?jī)r(jià)扼殺在萌芽之中。"倪鵬飛說(shuō)。

倪鵬飛 說(shuō)，這些都表明，現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)高度依賴房地產(chǎn)。這其中一大表現(xiàn)，就是今年7月的新增貸款大部分都是房地產(chǎn)的貸款。

倪鵬飛說(shuō)，目前大家普遍都認(rèn)為其他產(chǎn)業(yè)都不行，其他投資都沒(méi)有賺錢的機(jī)會(huì)，都向房地產(chǎn)方面投資，經(jīng)濟(jì)越來(lái)越依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)越來(lái)越影響著經(jīng)濟(jì)。目前宏觀經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)化十分嚴(yán)重，當(dāng)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化到一定程度，持續(xù)不下去的時(shí)候，那么經(jīng)濟(jì)就會(huì)出現(xiàn)停滯。

不僅如此，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融投資模式在推動(dòng)這個(gè)循環(huán)。一些金融創(chuàng)新如低杠桿、零首付等使得更多人可能去炒房，開發(fā)企業(yè)貸款的創(chuàng)新房地產(chǎn)投資進(jìn)一步資本化，進(jìn)一步炒高地價(jià)和樓價(jià)。

那么這種局面還能持續(xù)多久呢？

倪鵬飛說(shuō)，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)的真實(shí)需求飽和的程度。當(dāng)一二線城市的房地產(chǎn)絕對(duì)過(guò)剩、真實(shí)供給大于真實(shí)需求的時(shí)候，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力、房地產(chǎn)進(jìn)一步高速開發(fā)的動(dòng)力就沒(méi)有了。

當(dāng)然，在大家都有信心的情況下，虛假的需求可能還會(huì)繼續(xù)。"房地產(chǎn)泡沫很大原因是這種信心造成的，但是從根本上說(shuō)，信心不可能離開真實(shí)需求太遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)根本上還是來(lái)源于真實(shí)需求。"

"根據(jù)我們預(yù)測(cè)，大概在2025年的時(shí)候，長(zhǎng)期的拐點(diǎn)可能要出現(xiàn)。"倪鵬飛說(shuō)，由于過(guò)度的投資，使得過(guò)剩提前到來(lái)。即便是一線城市，過(guò)剩有可能在2025年之前到來(lái)。