縱觀2016上半年全國(guó)樓市動(dòng)態(tài)，一線城市量?jī)r(jià)齊升，與之相對(duì)應(yīng)的土地市場(chǎng)也極具熱度；二線城市一部分受惠于地域優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生，帶動(dòng)的凈流入人口，也出現(xiàn)了相應(yīng)的量?jī)r(jià)增長(zhǎng)；二線城市的高新區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)以及三四線城市，則因?yàn)槿狈Ξa(chǎn)業(yè)支撐以及相應(yīng)的凈流入人口支撐，庫(kù)存壓力依然巨大?；诖耍Y(jié)合世聯(lián)行第二季度市場(chǎng)研究報(bào)告，騰訊房產(chǎn)襄陽(yáng)站專訪了上海張知天行總裁劉翀?jiān)疲瑥姆績(jī)r(jià)漲跌、房產(chǎn)利率等方面入手結(jié)合襄陽(yáng)實(shí)情，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深度剖析。

上海馳張知天行總裁劉翀?jiān)?/p>

全國(guó)土地出讓金近萬(wàn)億，但也只是一根“蔥”

2016年上半年，全國(guó)50大城市土地出讓金高達(dá)9655.9億，同比上漲38.5%。其中，超過(guò)100億元的地塊就達(dá)到3宗，分別出現(xiàn)在杭州、深圳、天津。超過(guò)30億元的達(dá)到了51宗，單宗地超過(guò)10億元的高總價(jià)地塊已經(jīng)超過(guò)200宗。

在過(guò)去的上半年，全國(guó)不少城市用地過(guò)熱，超七成省份土地出讓金增長(zhǎng)，全國(guó)各大城市房?jī)r(jià)也大幅上漲，不少網(wǎng)友擔(dān)心下半年房?jī)r(jià)會(huì)趁著這個(gè)趨勢(shì)繼續(xù)大漲。對(duì)此，上海馳張總裁總策劃劉翀?jiān)票硎?，土地出讓金和房?jī)r(jià)的上升是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，但這個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程并沒(méi)有直接的推導(dǎo)關(guān)系，所以大家不要擔(dān)心。

土地出讓金的上漲并不意味著房?jī)r(jià)一定上升，它和土地的供應(yīng)量、在不同城市的供應(yīng)方法、土地相應(yīng)的稅費(fèi)對(duì)比結(jié)構(gòu)等方面都有關(guān)系，甚至和房地產(chǎn)的拆遷、宏觀金融政策有關(guān)，這些方面總體疊加才會(huì)使房?jī)r(jià)上升或者下降。為了讓網(wǎng)友們有更形象的理解，劉翀?jiān)婆e了個(gè)非常簡(jiǎn)單的例子，他說(shuō)，如果你買了一根蔥，并不能代表你做的蔥拌豆腐或者煎豆腐就一定好吃或者不好吃，蔥只是佐料，并不能決定主菜的味道。

房企負(fù)債負(fù)債率高達(dá)73.2% ，仍在“賭命”爭(zhēng)地王

2016年上半年，在房地產(chǎn)行業(yè)加快去庫(kù)存背景下的各項(xiàng)利好，品牌房企交出了靚麗的答卷。但是，在這些高歌猛進(jìn)的光鮮業(yè)績(jī)背后，我們也看到了開(kāi)發(fā)商們的焦慮和煩惱。由于今年土地出讓金繼續(xù)增長(zhǎng)，開(kāi)放商們“賭命”爭(zhēng)地王，使得房企們負(fù)債率的問(wèn)題仍然沒(méi)有得到較好的解決。

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率高達(dá)73.2%，如此高的負(fù)債率是否合理？在劉翀?jiān)瓶磥?lái)，關(guān)于負(fù)債率是否在合理范圍，其實(shí)沒(méi)有一個(gè)特別的標(biāo)準(zhǔn)答案，不同的開(kāi)發(fā)商存在著不同的標(biāo)準(zhǔn)。在流通性企業(yè)例如設(shè)計(jì)單位、服務(wù)型企業(yè)，甚至招商公司、一級(jí)土地供應(yīng)方，負(fù)債率的要求也是不一樣的。負(fù)債率更多的是跟經(jīng)營(yíng)的公司有關(guān)，保利能夠承載的負(fù)債率和萬(wàn)科能承載的負(fù)債率肯定完全不同。所以不同的公司，針對(duì)不同的背景和不同的經(jīng)營(yíng)策略，所導(dǎo)致負(fù)債率合理范疇是不一樣的，它的上下限幅度也是比較大的。

二線城市房?jī)r(jià)上漲幅度超一線，下半年繼續(xù)“撕逼”

今年上半年的樓市，二線城市樓市最瘋狂，而劉翀?jiān)普J(rèn)為，下半年二線城市仍然會(huì)延續(xù)其上半年銷售主力軍的勢(shì)頭。一方面當(dāng)一線城市的城市供應(yīng)量進(jìn)一步趨小時(shí)，二線城市的主要特征是跟隨一線城市的趨利性，另外一線城市的模式和現(xiàn)象一般在二線城市會(huì)得到比較快的落地和發(fā)散，所以很多二線城市存在一個(gè)跟隨一線城市并且補(bǔ)漲和追漲的過(guò)程，這種補(bǔ)漲和追漲是持續(xù)的。

另一方面是流動(dòng)人口向一線城市和二線城市的涌進(jìn)，這是整個(gè)城市化的必然過(guò)程，而這個(gè)勢(shì)頭一定會(huì)持續(xù)下去。尤其是在經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，一、二線城市擁有更多的機(jī)會(huì)和更多的商機(jī)。比如武漢，武漢是一個(gè)典型的二三線城市，但是流動(dòng)性人口比較多，而且也形成了這種趨勢(shì)，所以它的房?jī)r(jià)正在穩(wěn)固上升。因此，在劉翀?jiān)瓶磥?lái)，未來(lái)的五年十年，只要城市化保持不變，二線城市和一線城市的人口基數(shù)和流動(dòng)人口基數(shù)還會(huì)繼續(xù)放大，而這些流動(dòng)人口帶來(lái)的購(gòu)房需求，也促使了一二線城市持續(xù)其銷售主力軍的勢(shì)頭。

北京商辦物業(yè)銷售額占全國(guó)三成，襄陽(yáng)市場(chǎng)難成大器

如果說(shuō)上半年樓市住宅銷售最瘋狂的是二線城市，那么在商辦市場(chǎng)，一線城市則仍然保持著其霸主地位。據(jù)世聯(lián)行研究報(bào)告表明，全國(guó)商辦物業(yè)銷售額占商品房總額11.8%，而上深廣接近兩成，北京更達(dá)35%?？墒菑膭⒘?jiān)颇抢镂覀兞私獾剑@種活躍于一線城市的物業(yè)，在襄陽(yáng)市場(chǎng)的前景卻很不如人意。

商辦物業(yè)不是什么新鮮的事務(wù)，它也被稱為商住樓。在襄陽(yáng)，像這樣的商住樓有很多，這些樓盤在開(kāi)發(fā)期間可能定位為住宅或?qū)懽謽牵渥詈笠驗(yàn)楦鞣N原因都變成了商住樓。比如說(shuō)東方銀座(資料論壇圖庫(kù)動(dòng)態(tài)點(diǎn)評(píng))以及長(zhǎng)虹路上的一些物業(yè)，里面都有大量辦公，所以商辦物業(yè)最大的特點(diǎn)是功能性上的切換，襄陽(yáng)商辦物業(yè)主要特點(diǎn)是在住宅的物業(yè)里大量辦公。

劉翀?jiān)普J(rèn)為，隨著政策越來(lái)越嚴(yán)格，這個(gè)趨勢(shì)將會(huì)放緩，所以商辦物業(yè)并不會(huì)成為主流的發(fā)展趨勢(shì)。當(dāng)然，商辦物業(yè)它是一個(gè)細(xì)分類別，未來(lái)是否有很大的市場(chǎng)，現(xiàn)在還不能確定。另外，商辦物業(yè)的另一種形式是商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)成單元式的辦公樓，其典型代表是谷山大廈(資料論壇圖庫(kù)動(dòng)態(tài)點(diǎn)評(píng))，這類物業(yè)售價(jià)和物業(yè)管理費(fèi)并不便宜，而且持續(xù)的水電費(fèi)用也比較高，因此它的持有成本很高，市場(chǎng)前景并不會(huì)特別大，偶爾一兩棟的存在可以接受，但放大之后市場(chǎng)希望不大。

一線城市豪宅成交持續(xù)上漲，襄陽(yáng)或?qū)⒊霈F(xiàn)鬼城

除了商辦物業(yè)，豪宅市場(chǎng)也是一線城市獨(dú)占鰲頭。2015年以來(lái)，北京、深圳、上海的豪宅成交占比逐年增加。以深圳為例，一千萬(wàn)以上豪宅在總成交中的占比，已經(jīng)由2011年的不足1%驟升至11.3%，而其他城市，豪宅交易活躍度始終處于低位。

對(duì)于這種現(xiàn)象，劉翀?jiān)普J(rèn)為，豪宅在一線城市銷售量的提升一定是一個(gè)趨勢(shì)，因?yàn)樗幸痪€的城市都已經(jīng)進(jìn)入了豪宅和別墅的銷售期。這一類產(chǎn)品在所有一線城市，包括北上廣深特大型城市都是稀缺產(chǎn)品，是供需關(guān)系決定了它的銷售提升，而且這種現(xiàn)象也不是今年才出現(xiàn)的情況，最少已經(jīng)持續(xù)三到五年了。北上廣深甚至像南京、長(zhǎng)沙這樣的城市，整個(gè)豪宅的銷售都是一個(gè)上升的趨勢(shì)。

在襄陽(yáng)，豪宅的主要表現(xiàn)形式為別墅，劉翀?jiān)票硎荆骸叭€城市的別墅也會(huì)有市場(chǎng)，但并不會(huì)是主流市場(chǎng)，它和一線城市的銷售，或者說(shuō)一線城市的市場(chǎng)是不可同日而語(yǔ)的。在一線城市，豪宅是一個(gè)重要的主流市場(chǎng)，但是三線城市的別墅只是一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，而品質(zhì)和供應(yīng)量往往是決定別墅在細(xì)分市場(chǎng)成敗的關(guān)鍵因素。但是當(dāng)別墅的品質(zhì)和供應(yīng)量都無(wú)限放大的時(shí)候，它的銷售不會(huì)太快，別墅也會(huì)出現(xiàn)空置、賣不動(dòng)的現(xiàn)象，甚至可能變成鬼城?！?/p>

專訪人物介紹

劉翀?jiān)?，上海馳張知天行地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總裁、總策劃。上海馳張知天行地產(chǎn)是一家綜合性的房地產(chǎn)服務(wù)集成商，先后在上海、河南、云南、湖北等多個(gè)區(qū)域從事房地產(chǎn)策劃、營(yíng)銷代理工作。于2004年進(jìn)駐湖北襄陽(yáng)市場(chǎng)，迄今已有十二年歷程， 公司現(xiàn)有員工約200人。十余年來(lái)房地產(chǎn)代理銷售總金額逾百億元。目前有三大主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)全程策劃及銷售代理、房地產(chǎn)廣告及設(shè)計(jì)創(chuàng)意、房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)及項(xiàng)目規(guī)劃。同時(shí)也是襄陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)代理項(xiàng)目最多、影響最大的代理企業(yè)。經(jīng)典操盤項(xiàng)目主要有：光彩物流基地(資料論壇圖庫(kù)動(dòng)態(tài)點(diǎn)評(píng))、襄遇、北京公館(資料論壇圖庫(kù)動(dòng)態(tài)點(diǎn)評(píng))、幸福里系列等；目前正在操作的項(xiàng)目有建設(shè)路21號(hào)創(chuàng)業(yè)園區(qū)；正在代理的項(xiàng)目包括襄軸城市街區(qū)、上品•百合園、襄軸城市街區(qū)、春天大道(資料論壇圖庫(kù)動(dòng)態(tài)點(diǎn)評(píng))、中百·淘寶生態(tài)城等。

【編后語(yǔ)】感謝劉總在百忙之中接受我們的專訪，在與劉總的對(duì)話之中，小編不得不感嘆劉總觀點(diǎn)鮮明、見(jiàn)解獨(dú)到，言語(yǔ)中充滿了人文情懷。作為一個(gè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)摸爬滾打十余年的業(yè)內(nèi)人士，劉總深入淺出、用淺顯易懂的語(yǔ)言講述目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀。業(yè)界很多人稱他為“地產(chǎn)瘋子”，而我們更愿意把他看作“人文儒商”。

騰訊房產(chǎn)聲明：一切標(biāo)明來(lái)源"騰訊房產(chǎn)"或注有"騰訊房產(chǎn)"LOGO的所有文字圖片等資料，版權(quán)均屬騰訊房產(chǎn)所有，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處;文章內(nèi)容僅供參考，最終以開(kāi)發(fā)商公布為準(zhǔn)，買房需謹(jǐn)慎，投資有風(fēng)險(xiǎn)。