縱觀2016上半年全國樓市動態(tài)，一線城市量價齊升，與之相對應的土地市場也極具熱度；二線城市一部分受惠于地域優(yōu)勢和產業(yè)產生，帶動的凈流入人口，也出現(xiàn)了相應的量價增長；二線城市的高新區(qū)，開發(fā)區(qū)以及三四線城市，則因為缺乏產業(yè)支撐以及相應的凈流入人口支撐，庫存壓力依然巨大?；诖耍Y合世聯(lián)行第二季度市場研究報告，騰訊房產襄陽站專訪了上海張知天行總裁劉翀云，從房價漲跌、房產利率等方面入手結合襄陽實情，對房地產市場進行深度剖析。

上海馳張知天行總裁劉翀云

全國土地出讓金近萬億，但也只是一根“蔥”

2016年上半年，全國50大城市土地出讓金高達9655.9億，同比上漲38.5%。其中，超過100億元的地塊就達到3宗，分別出現(xiàn)在杭州、深圳、天津。超過30億元的達到了51宗，單宗地超過10億元的高總價地塊已經超過200宗。

在過去的上半年，全國不少城市用地過熱，超七成省份土地出讓金增長，全國各大城市房價也大幅上漲，不少網友擔心下半年房價會趁著這個趨勢繼續(xù)大漲。對此，上海馳張總裁總策劃劉翀云表示，土地出讓金和房價的上升是一個漫長的過程，但這個漫長的過程并沒有直接的推導關系，所以大家不要擔心。

土地出讓金的上漲并不意味著房價一定上升，它和土地的供應量、在不同城市的供應方法、土地相應的稅費對比結構等方面都有關系，甚至和房地產的拆遷、宏觀金融政策有關，這些方面總體疊加才會使房價上升或者下降。為了讓網友們有更形象的理解，劉翀云舉了個非常簡單的例子，他說，如果你買了一根蔥，并不能代表你做的蔥拌豆腐或者煎豆腐就一定好吃或者不好吃，蔥只是佐料，并不能決定主菜的味道。

房企負債負債率高達73.2% ，仍在“賭命”爭地王

2016年上半年，在房地產行業(yè)加快去庫存背景下的各項利好，品牌房企交出了靚麗的答卷。但是，在這些高歌猛進的光鮮業(yè)績背后，我們也看到了開發(fā)商們的焦慮和煩惱。由于今年土地出讓金繼續(xù)增長，開放商們“賭命”爭地王，使得房企們負債率的問題仍然沒有得到較好的解決。

目前，部分房地產企業(yè)的平均負債率高達73.2%，如此高的負債率是否合理？在劉翀云看來，關于負債率是否在合理范圍，其實沒有一個特別的標準答案，不同的開發(fā)商存在著不同的標準。在流通性企業(yè)例如設計單位、服務型企業(yè)，甚至招商公司、一級土地供應方，負債率的要求也是不一樣的。負債率更多的是跟經營的公司有關，保利能夠承載的負債率和萬科能承載的負債率肯定完全不同。所以不同的公司，針對不同的背景和不同的經營策略，所導致負債率合理范疇是不一樣的，它的上下限幅度也是比較大的。

二線城市房價上漲幅度超一線，下半年繼續(xù)“撕逼”

今年上半年的樓市，二線城市樓市最瘋狂，而劉翀云認為，下半年二線城市仍然會延續(xù)其上半年銷售主力軍的勢頭。一方面當一線城市的城市供應量進一步趨小時，二線城市的主要特征是跟隨一線城市的趨利性，另外一線城市的模式和現(xiàn)象一般在二線城市會得到比較快的落地和發(fā)散，所以很多二線城市存在一個跟隨一線城市并且補漲和追漲的過程，這種補漲和追漲是持續(xù)的。

另一方面是流動人口向一線城市和二線城市的涌進，這是整個城市化的必然過程，而這個勢頭一定會持續(xù)下去。尤其是在經濟下行的時候，一、二線城市擁有更多的機會和更多的商機。比如武漢，武漢是一個典型的二三線城市，但是流動性人口比較多，而且也形成了這種趨勢，所以它的房價正在穩(wěn)固上升。因此，在劉翀云看來，未來的五年十年，只要城市化保持不變，二線城市和一線城市的人口基數(shù)和流動人口基數(shù)還會繼續(xù)放大，而這些流動人口帶來的購房需求，也促使了一二線城市持續(xù)其銷售主力軍的勢頭。

北京商辦物業(yè)銷售額占全國三成，襄陽市場難成大器

如果說上半年樓市住宅銷售最瘋狂的是二線城市，那么在商辦市場，一線城市則仍然保持著其霸主地位。據世聯(lián)行研究報告表明，全國商辦物業(yè)銷售額占商品房總額11.8%，而上深廣接近兩成，北京更達35%。可是從劉翀云那里我們了解到，這種活躍于一線城市的物業(yè)，在襄陽市場的前景卻很不如人意。

商辦物業(yè)不是什么新鮮的事務，它也被稱為商住樓。在襄陽，像這樣的商住樓有很多，這些樓盤在開發(fā)期間可能定位為住宅或寫字樓，但其最后因為各種原因都變成了商住樓。比如說東方銀座(資料論壇圖庫動態(tài)點評)以及長虹路上的一些物業(yè)，里面都有大量辦公，所以商辦物業(yè)最大的特點是功能性上的切換，襄陽商辦物業(yè)主要特點是在住宅的物業(yè)里大量辦公。

劉翀云認為，隨著政策越來越嚴格，這個趨勢將會放緩，所以商辦物業(yè)并不會成為主流的發(fā)展趨勢。當然，商辦物業(yè)它是一個細分類別，未來是否有很大的市場，現(xiàn)在還不能確定。另外，商辦物業(yè)的另一種形式是商業(yè)地產設計成單元式的辦公樓，其典型代表是谷山大廈(資料論壇圖庫動態(tài)點評)，這類物業(yè)售價和物業(yè)管理費并不便宜，而且持續(xù)的水電費用也比較高，因此它的持有成本很高，市場前景并不會特別大，偶爾一兩棟的存在可以接受，但放大之后市場希望不大。

一線城市豪宅成交持續(xù)上漲，襄陽或將出現(xiàn)鬼城

除了商辦物業(yè)，豪宅市場也是一線城市獨占鰲頭。2015年以來，北京、深圳、上海的豪宅成交占比逐年增加。以深圳為例，一千萬以上豪宅在總成交中的占比，已經由2011年的不足1%驟升至11.3%，而其他城市，豪宅交易活躍度始終處于低位。

對于這種現(xiàn)象，劉翀云認為，豪宅在一線城市銷售量的提升一定是一個趨勢，因為所有一線的城市都已經進入了豪宅和別墅的銷售期。這一類產品在所有一線城市，包括北上廣深特大型城市都是稀缺產品，是供需關系決定了它的銷售提升，而且這種現(xiàn)象也不是今年才出現(xiàn)的情況，最少已經持續(xù)三到五年了。北上廣深甚至像南京、長沙這樣的城市，整個豪宅的銷售都是一個上升的趨勢。

在襄陽，豪宅的主要表現(xiàn)形式為別墅，劉翀云表示：“三線城市的別墅也會有市場，但并不會是主流市場，它和一線城市的銷售，或者說一線城市的市場是不可同日而語的。在一線城市，豪宅是一個重要的主流市場，但是三線城市的別墅只是一個細分市場，而品質和供應量往往是決定別墅在細分市場成敗的關鍵因素。但是當別墅的品質和供應量都無限放大的時候，它的銷售不會太快，別墅也會出現(xiàn)空置、賣不動的現(xiàn)象，甚至可能變成鬼城?！?/p>

專訪人物介紹

劉翀云，上海馳張知天行地產機構總裁、總策劃。上海馳張知天行地產是一家綜合性的房地產服務集成商，先后在上海、河南、云南、湖北等多個區(qū)域從事房地產策劃、營銷代理工作。于2004年進駐湖北襄陽市場，迄今已有十二年歷程， 公司現(xiàn)有員工約200人。十余年來房地產代理銷售總金額逾百億元。目前有三大主營業(yè)務：房地產全程策劃及銷售代理、房地產廣告及設計創(chuàng)意、房地產建筑設計及項目規(guī)劃。同時也是襄陽房地產市場代理項目最多、影響最大的代理企業(yè)。經典操盤項目主要有：光彩物流基地(資料論壇圖庫動態(tài)點評)、襄遇、北京公館(資料論壇圖庫動態(tài)點評)、幸福里系列等；目前正在操作的項目有建設路21號創(chuàng)業(yè)園區(qū)；正在代理的項目包括襄軸城市街區(qū)、上品•百合園、襄軸城市街區(qū)、春天大道(資料論壇圖庫動態(tài)點評)、中百·淘寶生態(tài)城等。

【編后語】感謝劉總在百忙之中接受我們的專訪，在與劉總的對話之中，小編不得不感嘆劉總觀點鮮明、見解獨到，言語中充滿了人文情懷。作為一個在房地產市場摸爬滾打十余年的業(yè)內人士，劉總深入淺出、用淺顯易懂的語言講述目前房地產市場現(xiàn)狀。業(yè)界很多人稱他為“地產瘋子”，而我們更愿意把他看作“人文儒商”。

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