券商中國記者獲悉，上海證券交易所和深圳證券交易所近日向各債券承銷機構下發(fā)《關于試行房地產、產能過剩行業(yè)公司債[0.01%]券分類監(jiān)管的函》，明確對房地產、產能過剩行業(yè)公司債券發(fā)行審核試行分類監(jiān)管。

兩大交易所對房企發(fā)債采取“基礎范圍+綜合指標評價”的分類監(jiān)管標準；而對產能過剩行業(yè)采取“產業(yè)政策+綜合指標評價”的分類監(jiān)管標準，僅接受符合國家產業(yè)政策要求的煤炭、鋼鐵企業(yè)申報公司債券。

兩大交易所除了對于新的分類監(jiān)管標準給予了明確界定之外，還提到房地產企業(yè)的公司債券募集資金不得用于購置土地。

多位業(yè)內人士向記者表示，若新政執(zhí)行到位，房地產公司債發(fā)行規(guī)模將大幅下降。對于杠桿較為緊張的地產企業(yè)而言，將影響其未來再融資的便利。兩大交易所針對房地產募資用途的監(jiān)管也更為嚴格。

一位券商債券業(yè)務部人士向記者表示，滬深交易所分類監(jiān)管政策將會對房地產債券發(fā)行產生較大影響，但對于過剩產能行業(yè)影響不會很明顯，“債發(fā)的本來就不多，因為債不好賣，發(fā)債少是市場的選擇?！?/p>

前10月房企發(fā)債已是去年1.86倍

券商中國記者了解到，滬深交易所先后向境內債券承銷機構下發(fā)《監(jiān)管函》，對房地產企業(yè)、煤炭及鋼鐵企業(yè)公司債發(fā)行審核采取“分類監(jiān)管”政策，兩大交易所自10月28日起執(zhí)行統(tǒng)一標準。

兩大交易所在房地產業(yè)分類監(jiān)管將采取“基礎范圍+綜合指標評價”標準。

房地產企業(yè)“基礎范圍”是指發(fā)行人資質良好，主體評級需為AA及以上的四類企業(yè)：境內外上市公司；省級政府、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬房企；以房地產為主業(yè)的央企；中國房地產行業(yè)協(xié)會排名前100名的其他民營非上市房企。

但就算房企滿足了以上基本條件，若在房地產市場調控期間，在重點調控的熱點城市存在競拍“地王”，哄搶地價等行為，或前次公司債券募集資金尚未使用完畢、報告期內存在違規(guī)使用募集資金問題都將被禁止發(fā)行公司債。

對于符合基礎范圍要求的房地產企業(yè)，還得通過綜合指標評價作進一步遴選。

房地產企業(yè)的5個綜合指標及參數(shù)值分別是：最近一年末總資產小于200億元；最近一年度營業(yè)收入小于30億元；最近一年度扣除非經(jīng)營性損益后凈利潤為負；最近一年末扣除預收款后資產負債率超過65%；房地產業(yè)務非一二線占比超過50%。

根據(jù)綜合指標不同，兩大交易所將房地產企業(yè)劃分為正常類、關注類和風險類。其中，觸發(fā)兩項指標劃分為關注類，觸發(fā)三項指標以上（含三項）劃分為風險類，其余劃分為正常類。券商對于三類房地產企業(yè)將需要“區(qū)別對待”，列入風險類的房企發(fā)債項目“基本不考慮”，而列入關注類的房企則要求增加信息披露，引入增信措施和投資者保護條例。

新規(guī)之下，到底會有多少房企會受影響？民生證券固收部研究員李奇霖對此表示，房地產業(yè)采取“基礎范圍+綜合指標評價”的分類監(jiān)管標準，“基礎范圍”是房地產企業(yè)申報公司債券應當符合的基礎條件，綜合指標評價是通過整體規(guī)模和流動性管理指標將房企進一步劃分為“正常類”、“關注類”和“風險類”。根據(jù)上交所對164家房地產申報企業(yè)（截至2016年3月底）的測算，正常類、關注類和風險類的數(shù)量占比分別為57%、23%和20%。

天風證券研報顯示，今年以來，房地產公司債發(fā)行規(guī)模已超過去年全年的一倍多。其中，2015年全年，房地產企業(yè)公司債募資金額總計3529億元，而今年前10個月，房企公司債募資總金額已達6568億元，已是去年1.86倍。

天風證券固定收益研究主管孫彬彬分析稱，交易所地產新規(guī)對于杠桿較為緊張的地產企業(yè)而言，影響其未來再融資的便利，市場需要注意這一變化對于不同地產主體的影響。

房企發(fā)債當?shù)赝醯耐娣ńK結！

房企先發(fā)債募資，然后高價拿地當“地王”，這種玩法，今后將會嚴格受限。

兩大交易所為抑制土地市場的高溫，要求房地產開發(fā)商通過公司債券募集資金不得用于購置土地，，發(fā)行人應就此出具書面承諾，監(jiān)管機構將持續(xù)監(jiān)管發(fā)行人履行承諾的情況。

而用于保障性住房和普通商品住房項目最低資本金比例應不低于20%，其他項目應不低于25%。主承銷商應對房地產企業(yè)流動資金測算及其依據(jù)進行核查，對流動資金規(guī)模和測算依據(jù)的合理性發(fā)表明確意見。

滬深交易所文件中寫明了承銷機構要強化對發(fā)行人執(zhí)行房地產行業(yè)政策和市場調控政策的盡職調查，加大對房地產企業(yè)違法違規(guī)經(jīng)營行為的核查力度，強化相關信息披露。其中提到承銷機構應加大對發(fā)行人違法違規(guī)經(jīng)營行為的核查力度?！俺藢Πl(fā)行人是否存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等影響發(fā)行條件的問題進行重點核查外，還要求對是否存在擾亂房地產秩序、以異常高價購買土地等其他違法違規(guī)行為進行核查，并出具明確核查意見?！?/p>

民生證券固收行業(yè)研究員李奇霖表示，上交所強調“在房地產市場調控期間，在重點調控的熱點城市存在競拍帝王、哄抬地價等行為”的房企禁止發(fā)行公司債。房企拿地能力顯著下滑，前期拿地較為激進的高杠桿房企將面臨較大的資金壓力。李奇霖預計，房地產公司債發(fā)行的收縮將在四季度有所體現(xiàn)。

民生證券研報數(shù)據(jù)顯示，目前公司債的存量3.98萬億，其中28%是房地產債，20%為城投債，與三季度發(fā)行情況基本吻合。民生證券對四季度及未來一年地產債和城投債的供給做如下假設：四季度地產債縮量至前三季度平均的50%，城投債縮量至前三季度平均的80%；未來全年地產債發(fā)行為前三季度平均的30%，城投債為前三季度平均的60%。

實際上房地產公司債10月發(fā)行規(guī)模已大幅下滑。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月28日，房地產企業(yè)發(fā)行的公司債占比僅為17.32%，而在此之前，房企公司債規(guī)模占比始終保持在30%左右，個別月份甚至超過40%。

煤炭、鋼鐵企業(yè)直接融資成本增加

與房地產企業(yè)公司債分類監(jiān)管思路相一致，產能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管采取“產業(yè)政策+綜合指標評價”的分類監(jiān)管標準。滬深交易所出臺的分類監(jiān)管文件顯示，產能過剩行業(yè)分類監(jiān)管適用于申報公開發(fā)行或非公開發(fā)行公司債券的煤炭、鋼鐵企業(yè)。煤炭、鋼鐵企業(yè)的認定標準參照上市公司行業(yè)分類的相關指引執(zhí)行。兩大交易所僅接受符合國家產業(yè)政策要求的鋼鐵、煤炭企業(yè)申報公司債券。

煤炭、鋼鐵企業(yè)的“業(yè)務經(jīng)營和償債能力”被監(jiān)管部門最為看重。對于符合國家產業(yè)政策相關要求的煤炭、鋼鐵企業(yè)，根據(jù)“總資產、營業(yè)收入、毛利率、凈利潤、資產負債率及經(jīng)營性凈現(xiàn)金流量平均值”等6個綜合評價指標作進一步遴選，將企業(yè)劃分為正常類、關注類和風險類?！帮L險類”煤炭、鋼鐵企業(yè)若通過第三方擔保等增信措施使債項評級達到AAA級的，可歸為“關注類”。

滬深交易所文件顯示，煤炭、鋼鐵企業(yè)募集資金用于項目的最低資本金比例分別不低于30%和40%。鋼鐵企業(yè)原則上不得用于新增產能項目，煤炭企業(yè)原則上應停止新建煤礦項目、新增產能的技術改造羨慕和產能核增項目。民生證券固收研究員李奇霖表示，一方面，鋼鐵、煤炭企業(yè)的未來資本支出將有所收縮；另一方面，債券發(fā)行標準的提高將增加企業(yè)直接融資成本，行業(yè)內部的流動性壓力分化將更為嚴峻。

民生證券研報數(shù)據(jù)顯示，有存量債券且數(shù)據(jù)公開可得的45家鋼企中，22%的鋼企屬于正常類，包括首鋼、河鋼集團、河鋼股份、鞍鋼集團、鞍山鋼鐵集團、鞍鋼股份[-1.08%資金研報]、寶鋼股份[0.36%資金研報]、河鋼股份、萊蕪鋼鐵集團、太原鋼鐵集團、沙鋼集團；22%的鋼企屬于關注類，包括山鋼集團、武鋼集團、武鋼股份[0.32%資金研報]、攀鋼集團、酒鋼集團、馬鋼集團、新興鑄管[-0.80%資金研報]、中鋼集團、興澄特鋼、包鋼金屬；56%的鋼企屬于風險類。

有存量債券且數(shù)據(jù)公開可得的88家煤企中，17%的煤企屬于正常類，包括神華集團、神華能源股份、神華寧夏煤業(yè)、中煤能源[-0.60%資金研報]、山東能源、兗礦集團、兗州煤業(yè)[-0.16%資金研報]、伊泰集團、伊泰煤炭、永泰能源[0.00%資金研報]、華電煤業(yè)、京煤集團、福建省能源集團、西山煤電[0.60%資金研報]、冀中能源[0.91%資金研報]；如果按照兩年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額平均值指標計算，關注類煤企占比19.3%，風險類煤企占比為63.6%。

2015年后房企公司債發(fā)行規(guī)?？焖僭黾?/strong>

天風證券孫彬彬研究團隊今日發(fā)布的針對地產發(fā)債政策梳理，其中提到，發(fā)改委對于房地產企業(yè)發(fā)債規(guī)定一直較為嚴格；銀行間協(xié)會的發(fā)債要求在2014年開始有所放松，但是放松步伐較緩慢；公司債的監(jiān)管則是大開大合，對于地產企業(yè)發(fā)債的調控和政府對于地產行業(yè)調控步調一致。

天風證券針對公司債發(fā)行政策的梳理如下：

2007年，證監(jiān)會發(fā)布《公司債券發(fā)行試點辦法》，同年，第一例公司債正式上市發(fā)行，隨后這一平臺充分被房地產公司利用。盡管當時的公司債還需要A股上市公司的主體才能發(fā)行，房地產的公司債發(fā)行規(guī)模還是快速攀升。2008年12月21日，國務院辦公廳提出，資信好的房企可發(fā)行債券，反映監(jiān)管層對于推進房地產發(fā)債進行試驗推廣。

2008年房地產公司債發(fā)行8只，共融資融資157億，2009年這個數(shù)字到了20只共計313.5億，這還是在2008年9月至2009年7月交易所公司債發(fā)行被非正式凍結的情況下完成的。當時的背景下，2009年8月開始，房價快速攀升，地產行業(yè)融資需求旺盛。

由于房價的快速上漲，政府于2010年開始第一輪房地產調控，房地產在資本市場的融資渠道也成為調控的目標之一。證監(jiān)會聯(lián)合國土部加強對房地產企業(yè)融資監(jiān)管，房企再融資附有前置條件，即必須事先取得國土部和住建部的批復同意。而國土部對于項目審核相當嚴格，因此2010年之后的一段時間內，房地產企業(yè)沒有發(fā)行過一例公司債。

2012年5月24日，上海證券交易所發(fā)布《中小企業(yè)私募債券業(yè)務指引（試行）》，也明確規(guī)定試點期間，中小企業(yè)私募債發(fā)行人不屬于房地產企業(yè)和金融企業(yè)，地產企業(yè)在公司債融資渠道受阻。不少企業(yè)選擇海外發(fā)債、信托獲取融資，融資成本往往在10%以上。

2014年全國經(jīng)濟增速下行，房地產銷售相對低迷，房價漲幅回落明顯，監(jiān)管層對于地產調控也逐漸放松，房企公司債融資逐漸恢復。特別是2015年公司債擴容之后，因為國內市場發(fā)行利率低，房地產企業(yè)公司債（包括私募）發(fā)行規(guī)?？焖僭黾?，也是導致“地王”頻出的原因之一。