上海證券交易所（下稱(chēng)“上證所”）收緊房企發(fā)債條件的消息27日震動(dòng)市場(chǎng)。根據(jù)初步方案，發(fā)債主體評(píng)級(jí)須達(dá)到AA級(jí)及以上，且滿足其他四類(lèi)條件的其中之一。此外，發(fā)債房企還將實(shí)行分類(lèi)管理，正常類(lèi)、關(guān)注類(lèi)可正常發(fā)行，風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)企業(yè)發(fā)債將受限。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者從監(jiān)管層內(nèi)部證實(shí)了上述消息。知情人士透露，上證所此次明確房企發(fā)債門(mén)檻及進(jìn)行分類(lèi)監(jiān)管，是對(duì)規(guī)則的明確，并不是“收緊”?！爸皟?nèi)部已經(jīng)形成了規(guī)則，經(jīng)過(guò)實(shí)踐證明可行后，近期進(jìn)行了公開(kāi)。”該人士表示，這一次是從規(guī)則上對(duì)審核門(mén)檻作出明確，沒(méi)有新增準(zhǔn)入門(mén)檻，“只是根據(jù)發(fā)行人風(fēng)險(xiǎn)屬性不同，強(qiáng)化了對(duì)發(fā)行人的信披要求和中介機(jī)構(gòu)核查要求，核心是強(qiáng)化市場(chǎng)約束機(jī)制?！?/p>

不過(guò)，在當(dāng)前樓市火爆、房企債務(wù)飆升的背景下，市場(chǎng)人士還是傾向于將這一舉動(dòng)解讀為政策在趨緊。上證所一名內(nèi)部人士也向本報(bào)記者表示，此次門(mén)檻調(diào)整是證監(jiān)會(huì)層面的要求。

上海一名公募債券基金經(jīng)理告訴本報(bào)記者，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較多，僅收緊公司債影響可能并不大，但是交易所的動(dòng)作代表了高層的監(jiān)管態(tài)度，意味著樓市政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向。

27日傍晚，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站宣布，從28日開(kāi)始，同步上調(diào)公積金貸款二套房首付比例、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例、暫停購(gòu)房入戶。

明確房企發(fā)債門(mén)檻

房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，重啟限購(gòu)的城市不斷增加，上市公司“賣(mài)房扭虧”案例接二連三……種種跡象都透著濃厚的泡沫膨脹的味道。“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者而言，這感覺(jué)像極了去年A股5000點(diǎn)的前夜。”一名在上海持有房產(chǎn)的人士向本報(bào)記者表示，去年7月他買(mǎi)房時(shí)的單價(jià)只有每平方米25000元，如今已經(jīng)漲到了每平方米42000~45000元。

樓市見(jiàn)頂了嗎？雖然這個(gè)問(wèn)題日前被不斷提出，但始終沒(méi)有人能回答。即便認(rèn)為會(huì)跌，也沒(méi)有人知道會(huì)在什么時(shí)候發(fā)生。“其實(shí)普通老百姓都在關(guān)注監(jiān)管層的動(dòng)作，這也是為什么交易所調(diào)整房企發(fā)債門(mén)檻那么受關(guān)注的原因。”上述在上海持有房產(chǎn)的人士表示。

根據(jù)初步方案，房企發(fā)債主體被限定為四類(lèi)評(píng)級(jí)為AA級(jí)及以上的企業(yè)，包括境內(nèi)外上市的房地產(chǎn)企業(yè)；以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企；省級(jí)政府、省會(huì)城市、副省級(jí)城市及計(jì)劃單列市的地方政府所屬的房企；中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)排名前100名的其他民營(yíng)非上市房企。

與此同時(shí)，房企發(fā)債還將實(shí)施分類(lèi)管理。目前設(shè)有五項(xiàng)指標(biāo)：最近一年末總資產(chǎn)小于200億元；最近一年末營(yíng)業(yè)收入小于30億元；最近一年末扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤(rùn)為負(fù)值；扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率大于65%；存貨中，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、開(kāi)發(fā)成本、土地儲(chǔ)備于三、四線城市占比大于50%。若觸發(fā)一項(xiàng)及以?xún)?nèi)為正常類(lèi)，觸發(fā)兩項(xiàng)為關(guān)注類(lèi)，觸發(fā)三項(xiàng)及以上為風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)。

對(duì)于正常類(lèi)，交易所會(huì)給予正常審核；對(duì)于關(guān)注類(lèi)，需要更詳細(xì)的信息披露，細(xì)化到項(xiàng)目具體細(xì)節(jié)，明確一些契約條款或增信；對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)，原則上不受理，需要增信達(dá)到AA+及以上再按照關(guān)注類(lèi)審核的要求進(jìn)行審核。

上述知情人士告訴本報(bào)記者，上證所并沒(méi)有收緊房企發(fā)債的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，只是將以前審核機(jī)關(guān)把握的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確。從已發(fā)出的房企公司債可以看出，標(biāo)準(zhǔn)都要高于此次交易所的準(zhǔn)入門(mén)檻。此次調(diào)整，沒(méi)有新增準(zhǔn)入門(mén)檻，只是根據(jù)發(fā)行人風(fēng)險(xiǎn)屬性不同，強(qiáng)化了對(duì)發(fā)行人的信披要求和中介機(jī)構(gòu)核查要求，核心是強(qiáng)化市場(chǎng)約束機(jī)制。

上述上海公募債券基金經(jīng)理向本報(bào)記者表示，實(shí)際發(fā)債門(mén)檻確實(shí)差不多，不過(guò)一直是窗口指導(dǎo)，從未對(duì)外公開(kāi)，審核機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的方便，進(jìn)行時(shí)松時(shí)緊的把握。不過(guò)他同時(shí)認(rèn)為，監(jiān)管力度正在不斷趨緊。

多名接受采訪的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也表示，此次調(diào)控可能更多是從宏觀層面來(lái)考慮，不一定是出于對(duì)公司債違約風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂?！案噙€是和房?jī)r(jià)上漲關(guān)系較大?！北本┮患疑鲜蟹科蠖貙?duì)本報(bào)記者表示，收緊房地產(chǎn)公司發(fā)債，對(duì)于限制地王是有好處的，可以傳遞出監(jiān)管層不愿意看到這種現(xiàn)象蔓延的信號(hào)。

克而瑞研究中心分析師房玲也表示，從財(cái)務(wù)指標(biāo)角度來(lái)看，房企公司債的違約風(fēng)險(xiǎn)并不突出。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況是在變好的，因?yàn)榻衲暌詠?lái)的銷(xiāo)售普遍向好，“要發(fā)債的公司基本都已經(jīng)發(fā)掉了，部分央企比如中海、華潤(rùn)等本身就不太發(fā)債，因?yàn)樗鼈儽旧淼娜谫Y能力就已經(jīng)很強(qiáng)。”

上述上市房企董秘對(duì)本報(bào)記者表示：“地產(chǎn)公司普遍有較強(qiáng)的資本實(shí)力。另外現(xiàn)在房?jī)r(jià)還在上漲，公司手上可以融資的資源比其他行業(yè)還是要多。畢竟現(xiàn)在銀行做信貸，最喜歡的抵押物還是土地或者房屋?！?/p>

監(jiān)管層釋放信號(hào)

監(jiān)管層出手調(diào)控的背后，是房企公司債規(guī)模的持續(xù)膨脹。從8月份信用債規(guī)模來(lái)看，近萬(wàn)億募資中，房地產(chǎn)仍是主力。

據(jù)東北證券統(tǒng)計(jì)，8月份我國(guó)債券市場(chǎng)共發(fā)行信用債券967期，募集資金9915.09億元，環(huán)比分別上升25.91%和13.07%。其中，企業(yè)債券發(fā)行人主要分布于建筑、房地產(chǎn)等行業(yè)；制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和公用事業(yè)是公司債券發(fā)行的主力行業(yè)。

另外，從2015年7月21日至2016年7月21日的房企發(fā)債情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，這一年內(nèi)，房企發(fā)債期數(shù)達(dá)到467期，債券類(lèi)型涵蓋一般公司債、非公開(kāi)發(fā)行公司債券、中期票據(jù)、短融、超短融等，實(shí)現(xiàn)直接融資共計(jì)8481.45億元。同時(shí)，房企債券在發(fā)行利率方面也屢創(chuàng)新低，有相當(dāng)一部分房企是以低于4%的票息實(shí)現(xiàn)融資的。

值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債的熱潮從去年下半年就已經(jīng)開(kāi)始。克而瑞研究中心9月26日發(fā)布的《2016半年度房企償債能力報(bào)告》顯示，2015年至2016年上半年，20強(qiáng)房企累計(jì)發(fā)行公司債2880.95億元，其中2016年上半年發(fā)行了1342億元，占比46.6%。下半年以來(lái)，20強(qiáng)房企又發(fā)行了377億元公司債，今年以來(lái)的累計(jì)發(fā)行規(guī)模已經(jīng)超過(guò)2015年全年。

在公司債大規(guī)模發(fā)行的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)總有息負(fù)債普遍增加。今年上半年65家房企總有息負(fù)債為36350億元，相比2015年末的32467億元，高出了12%。其中大部分的房企都有不同程度增長(zhǎng)，僅14家房企有所下降。

上述債券基金經(jīng)理告訴本報(bào)記者，相較于銀行間市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)更傾向于發(fā)公司債，交易所仍是主流的發(fā)債場(chǎng)所?！白C監(jiān)會(huì)的審批速度比交易商協(xié)會(huì)、發(fā)改委的企業(yè)債審批速度快得多，房地產(chǎn)企業(yè)自然更傾向于更快的渠道去再融資。另外從發(fā)行利率來(lái)看，比發(fā)中票、企業(yè)債成本低?！痹摶鸾?jīng)理解釋稱(chēng)。

“交易所調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)公司債審核標(biāo)準(zhǔn)，這基本上是開(kāi)始限制房地產(chǎn)融資的一個(gè)信號(hào)了，至少對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始緊了，這是比較明顯的房地產(chǎn)調(diào)控信號(hào)?！币晃毁Y深全球投資人士告訴本報(bào)，最明確的信號(hào)還是需求端，是否對(duì)居民加杠桿進(jìn)行控制，一旦從個(gè)人端開(kāi)始實(shí)行提高首付比例、對(duì)信貸條件進(jìn)行更加嚴(yán)格的審查等，這可能就說(shuō)明需求見(jiàn)頂了。

房地產(chǎn)杠桿包括需求端的居民借貸杠桿和供給端的開(kāi)發(fā)商債務(wù)杠桿，它衡量了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平19日的報(bào)告顯示，雖然居民加杠桿的速度在上升，但總體水平不算太高。2015年個(gè)人住房貸款迅猛攀升，新增個(gè)人購(gòu)房貸款2.67萬(wàn)億元，占全年住宅銷(xiāo)售額的比例為37%，相比前兩年大幅上升。居民加杠桿和首付比例的大幅下調(diào)有關(guān)。

不過(guò)，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者27日從杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站獲悉，9月28日開(kāi)始，在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)（含蕭山、余杭、富陽(yáng)、大江東）暫停購(gòu)房入戶政策，且公積金貸款二套房首付比例由不低于40%調(diào)整為不低于50%、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例由不低于30%調(diào)整為不低于50%。