李嘉誠坐上“甩賣”的高速列車就不想下來，這次連香港的地標性寫字樓中環(huán)中心都不要了?

香港中環(huán)皇后大道中99號，坐落著香港第五高樓——中環(huán)中心大廈，面朝維多利亞港，與中銀大廈等同處黃金地段。在過去的兩周時間里，由于買賣消息傳聞，它成為了香港最“炙手可熱”的寫字樓。

8月11日，長江和記實業(yè)(下稱“長和”)副主席李澤鉅在一個分析師會議上稱，“沒有生意是我們一定要做的，也沒有物業(yè)是我們一定要揸(廣東話“握”“把持”之意)在手的，除了長江集團中心，因為我們都需要辦公室工作?！?/p>

一言既出，引得很多準買家都虎視眈眈。目前中環(huán)寫字樓一房難求，仲量聯(lián)行的一份報告顯示，截至7月底，中環(huán)的甲級寫字樓空置率僅為1.5%，而香港整體甲級寫字樓的空置率則有4.2%。這意味著，中環(huán)房源一出，就會被立刻搶光。

資料圖

根據(jù)交易記錄，中環(huán)中心的頂層單位在今年6月以5億港元的價格售出，面積為13213平方英尺，平均每平方英尺的價格達37842港元，是全香港最貴的商廈。市場人士稱，一旦中環(huán)中心出售，估價絕對不會低，目前市場上甚至叫價超過500億港元。

還有什么可以賣的？

曾有媒體報道稱，中國工商銀行[0.00%資金研報]旗下的工銀亞洲，有興趣以348億港元的價格購買長實地產(chǎn)(01113.HK，下稱“長實”)手中中環(huán)中心75%的股權(quán);而在6月份時，市場曾盛傳出售中環(huán)中心的價格只有200億港元。

針對這一傳聞，工銀亞洲上周發(fā)出澄清聲明，稱過去未曾參與洽談購買中環(huán)中心。不過，市場上關于中環(huán)中心出售的傳聞仍不絕于耳。

萊坊高級董事兼估價及咨詢部主管林浩文對《第一財經(jīng)日報》稱，中環(huán)地區(qū)是香港的金融核心地段，也是全世界面積最小的核心金融區(qū)，目前空置率只有1.5%，市面上肯放售的單位已經(jīng)少之又少。以整棟出售，并且可以買到命名權(quán)的大廈出售的情況，更是近年來罕見。加上未來中環(huán)街市將進行改造工程，投資前景很不錯，租金穩(wěn)定，還有很大上升空間。

盡管工銀亞洲出面否認，但林浩文還是認為，相信市場上有很多準買家都在接洽賣家，而真正有實力買下中環(huán)中心的買家，應是中資大型企業(yè)。不過，如此大的交易，買家也需要進行較長時間的盡職調(diào)查，賣家也會參考買家背景再出售，所以這單出售交易也許不會很快完成。

而在李澤鉅8月的講話中提到，“除了長江中心沒有什么是不能賣的”，意味著接下來也許還會有一系列的出售行動。除了中環(huán)中心，李嘉誠還有哪些物業(yè)是可以出售的呢?

根據(jù)長實2015年年報，長實旗下?lián)碛卸嗵幫顿Y物業(yè)組合，涵蓋辦公室、零售、工業(yè)物業(yè)及供長期投資的停車位，總建筑面積約達150萬平方米，所占樓面面積大約62.75萬平方米。

這些物業(yè)包括中環(huán)的長江集團中心、中環(huán)的中環(huán)中心(部分單位)、紅磡海濱廣場1座及2座、中環(huán)和記大廈、青衣和記電訊大廈(部分單位)、中環(huán)華人行、紅磡黃埔花園(部分單位)、香港仔中心(部分單位)、尖沙咀港景匯商場、尖沙咀1881 Heritage(前水警總部)，這些相對著名的物業(yè)都是寫字樓及零售物業(yè)，且長實都擁有中長期契約。

截至2016年6月底，長實的物業(yè)租務收入為36.7億港元，主要來自寫字樓、零售及工業(yè)物業(yè)，分別占期內(nèi)物業(yè)租務收入的42%、38%及11%。這意味著如果單靠寫字樓的租務收入，公司上半年的租金收入已經(jīng)達到15.4億港元。

除了寫字樓以外，長實在香港的酒店業(yè)務也非常龐大。該公司在香港擁有15家酒店及服務套房，在香港的平均入住率高達84.4%，上半年香港酒店及服務套房業(yè)務在扣除土地及樓宇折舊后的收益為6.98億港元。如果按照集團已落成的酒店及服務套房物業(yè)于中期結(jié)算日的賬面值計算，年收益達到14.4%。

在目前整體市場并不算好的時候，長實能達到這樣的收益率實屬不易。而李嘉誠在年報中也坦然透露他對市場的判斷。他在2016年的中期報告中稱，集團收益主要來自香港及內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務，未來將以兩地及海外地產(chǎn)業(yè)務為重點。目前物業(yè)市場正處于周期性階段，物色具合理回報的地產(chǎn)投資項目“殊不容易”。

優(yōu)化資產(chǎn)組合再戰(zhàn)英國

香港首富既然表示以地產(chǎn)為重點，那么在收益率并不低的情況下，為何李嘉誠要出售手中物業(yè)?

林浩文對《第一財經(jīng)日報》記者表示，一般大型地產(chǎn)公司出售非核心資產(chǎn)，并非看淡后市，而是公司優(yōu)化資產(chǎn)組合的一個步驟。以中環(huán)中心為例，如果真正出售，絕對擁有很高的溢價空間。套現(xiàn)后可以再投資香港市場，用于買地或投資于其他的產(chǎn)業(yè)。林浩文說，而套現(xiàn)的真正目的，要視乎具體是哪家公司的商業(yè)策略。

根據(jù)長實的中期報告，該公司將持續(xù)優(yōu)化物業(yè)及項目管理業(yè)務，以支援其發(fā)展及投資物業(yè)。公司在鞏固現(xiàn)有地產(chǎn)業(yè)務的同時，“將會積極尋求及開拓其他新業(yè)務范疇的環(huán)球投資機遇，如有符合集團2015年年報內(nèi)所述投資準則的新業(yè)務項目，會認真考慮及參與，以期爭取其他收益，平衡集團現(xiàn)金流因地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的周期性影響”。

根據(jù)其2015年年報，有三類投資項目是長實看得上眼的：第一，能長期增加穩(wěn)固收入，提供穩(wěn)健流動資金;第二，于短中期內(nèi)有收入，有助于提升集團整體利潤;第三，使集團派息能力進一步增強，集團也會認真考慮及參與。

如果純粹從第一點來看，今年上半年長實的投資物業(yè)租金收入達到36.7億港元，收益非常穩(wěn)定。不過，倘若能以超過500億港元賣出中環(huán)中心的物業(yè)，這樣的租金收入顯得有些微不足道。這一筆龐大的現(xiàn)金流，會很大程度地改善公司的現(xiàn)金情況。

然而，從長和(00001.HK)的半年報中不難看出，財大氣粗的李嘉誠根本“不差錢”。截至6月底，銀行存款及手頭現(xiàn)金為237.58億港元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等值的賬面值為1544億港元;而長實則擁有現(xiàn)金及等價物約489億港元，長實的負債凈額與總資本凈額比率僅僅約為2.5%。

有市場人士認為，出售香港資產(chǎn)或許與英國脫歐有關。目前市場上的普遍觀點是，英國脫歐后，資產(chǎn)出現(xiàn)難得一見的低估，這對于已經(jīng)在英國有大量投資的李嘉誠來說，是千載難逢的抄底機會，也是攤薄他投資成本的一次機會。

從李嘉誠在主席報告的言辭，也可以看到些許蛛絲馬跡。李嘉誠稱，英國脫歐已成定局，將于未來至少2至3年間，為英國及歐洲帶來不少負面挑戰(zhàn)，公司在英國和歐盟不同成員國家已有相當規(guī)模的投資及經(jīng)營，但因絕大部分皆為民生必需品，所以相信根基仍屬穩(wěn)固，以現(xiàn)在的世界經(jīng)濟環(huán)境，總體而言，公司在英國及歐洲的現(xiàn)有業(yè)務仍可維持安定合理回報。

此外，他還表示，從環(huán)球觀點看，宏觀經(jīng)濟及地緣政治不明朗，加上市場氣氛疲弱，股票、商品及貨幣市場很可能將于2016年下半年持續(xù)波動，可能令復蘇較難持續(xù)。