過去一年通州可以說是中國房地產(chǎn)歷史上最奇葩的區(qū)域，最嚴格的政策+最大的利好疊加在這個區(qū)域落地！

那么這一年，這個市場到底如何了？價格到底漲了多少？

2015年8月14日晚上，史上最嚴格的限購政策落地了，這一年通州樓市可以呈現(xiàn)了幾個特點：

1：量跌明顯，從限購前的每月1500套上下，暴跌到了簽約300-400套區(qū)間：

通州新建商品房住宅成交從2015年8月開始明顯下調(diào)，特別是9月以后持續(xù)走低，最嚴格的限購政策導致市場成交出現(xiàn)了明顯的下調(diào)，其中9月簽約508套，10月簽約402套，11月簽約434套，12月簽約475套，1月簽約475套，持續(xù)下調(diào)。

資料圖

2：價格上漲明顯，限購的365天，成交單價平均上漲了大約50%。

從上圖的成交均價看，在限購的2015年7-8月，北京通州商品房住宅簽約均價大約在2.3萬周圍，當下2016年7-8月，北京通州商品房住宅簽約均價大約在3.5-3.6萬，漲幅大約在50%左右。

因為成交結(jié)構(gòu)的原因，所以如何科學是計算通州限購后房價到底漲了多少？按照核心區(qū)域來看：如果按照年度計算，限購一年來，核心區(qū)也就是通州副中心利好影響區(qū)域價格從2.5萬上漲到了3.2萬，漲幅為28%。

資料圖

但如果按照季度計算當下價格，這一年，同比價格漲幅大約在42%.

資料圖

1.2萬的價格絕對值上漲，大約也就是說等于過去365天里，通州的商品房住宅平均每天漲了33塊，換算到每小時，也就是大約每小時漲1.5-2塊。

3：通州的價格漲幅邪乎嗎？

偉哥覺得：通州有利好也有政策約束，在這么嚴格的政策影響下，價格還漲了這么多，只能說這個利好太大，資金太多。那么下面一個要聊的是通州價格漲幅邪乎嗎？

不邪乎，甚至可以說價格漲幅遠遠不高！

首先：對比北京全市價格漲幅：

看北京房價已經(jīng)不可以看均價，因為郊區(qū)占比漲幅干擾價格，那么我們看看六環(huán)內(nèi)的市場均價變化，在2016年成交均價為4.4萬，同比2013年的3.4萬上漲了1萬左右，漲幅在28%左右。

資料圖

北京這一年本身漲的就快！

統(tǒng)計局公布的北京房價指數(shù)新建商品房上漲22.3%，二手房上漲33.4%，可以說基本吻合市場平均漲幅在30%左右。當然在實際成交中，有學區(qū)房或者其他部分房源漲幅超過50%的。

其次：看對比燕郊漲幅：

燕郊在過去的一年里，房價從2015的1萬左右，全面上漲到了現(xiàn)在的均價2萬上下，部分項目甚至已經(jīng)開始超過2.5萬觸摸3萬大關(guān)。價格上漲幅度超過100%，

整體可以看到，通州的價格上漲是全北京最快的區(qū)域，但因為嚴格的限購約束，成交量低迷，市場價格漲幅依然屬于正常范圍。

第三：不排除部分漲幅非常邪乎的項目：

從通州市場看，存量已經(jīng)不多，而且多年未出讓住宅用地，最近幾年供應(yīng)的主力在臺湖等區(qū)域。從量價看4萬+，5萬+的簽約頻繁出現(xiàn)：

資料圖

當然最典型的高價項目有一個：限購來價格上漲幅度已經(jīng)高達75%。

資料圖

4：公寓市場如何：

從數(shù)據(jù)看，公寓市場在6月前后有一波限購前的集中簽約，但隨后因為嚴格的政策約束，成交量出現(xiàn)了明顯的下調(diào)。

資料圖

5：二手房市場價格漲幅：基本在60%左右。但成交量低迷。

總結(jié)：資產(chǎn)潮下資產(chǎn)慌，不買通州買哪里？

通州的利好明確，導致通州樓市肯定會受到積極的影響，即使因為限購影響成交量，但有購買資格的客戶，和有可售的開發(fā)商對通州房源的價值都有上漲的預(yù)期。

特別是燕郊等區(qū)域價格都已經(jīng)2萬+，將有部分需求回流通州。

行政副中心已確定選址于東六環(huán)西側(cè)，潞城鎮(zhèn)南側(cè)區(qū)域，地鐵M6號線郝家府站南行即是。規(guī)劃的6平方公里已經(jīng)100%完成拆遷，具備開工條件，規(guī)劃設(shè)計一旦完成即可施工建設(shè)。

對于通州市場來說，目前新建住宅+公寓庫存都非常有限，能夠簽約的庫存也處于最近數(shù)年的低點，所以成交量不會井噴。

對于通州來說，次中心的利好是非常明顯的，這種情況下，升級限購的確會明顯抑制市場成交量，但對于區(qū)域內(nèi)的房價來說，影響不會太大。當然，如果沒有限購，當下通州市場的價格必然更加驚人！

配套決定市場健康程度，從目前看，雖然環(huán)北京的燕郊等區(qū)域，房價相比通州要低，但從配套看，完全無法相比通州郊區(qū)。所以在燕郊等區(qū)域買房的客戶大部分都是投資和剛需。這導致市場一旦出現(xiàn)觀望，很可能就出現(xiàn)需求銳減。

整體看，次中心的限購政策抑制住了房價上漲幅度，但一旦通州利好的持續(xù)落地，市場價格依然會有明顯的上行趨勢。