（原標(biāo)題：未來樓市或現(xiàn)“見頂回落”趨勢）

今年2月以來，合肥、廈門和南京等部分二線城市的房價開始出現(xiàn)大幅上漲，這恰與央行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）的時間點不謀而合。所以，有人認(rèn)為，調(diào)低房貸首付比例的政策推高了此次部分城市房價的又一輪上漲。

其實，政策性因素只是作用此次房價上漲的一個“弱”因素，二者之間的正向關(guān)聯(lián)其實只是統(tǒng)計意義上的表現(xiàn)，政策出臺與房價上漲時間點的重合背后并沒有太強的經(jīng)濟含義。相反，宏觀經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性調(diào)整、貨幣和稅收政策以及城市內(nèi)部供求結(jié)構(gòu)的短期變動，才是導(dǎo)致這些城市房價高企的“強”因素。

為什么合肥、南京等部分二線城市的房價會短期內(nèi)大幅上漲？

從宏觀經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)市場的影響看，人口和資本首當(dāng)其沖。從人口來看，我國目前的人口老齡化問題已逐年顯化，2011年開始，中國15~65歲的有效勞動力開始下降。據(jù)聯(lián)合國預(yù)測，中國65歲及以上的老年人口增長率將于2018年達(dá)到1950年以來的最大值5.44%，這將導(dǎo)致有效勞動力增長率由2010年的0.9%下降到2016年的0.06%，其后增長率將由正轉(zhuǎn)負(fù)，也就是人口老齡化以后將逐年顯化。人口老齡化將引致住房需求層面的整體式微，但需求還是會在短期內(nèi)因為人口結(jié)構(gòu)的區(qū)域差異呈現(xiàn)出分化格局，特別是在人口遷入集中的一線城市以及高校密集的城市將出現(xiàn)短期的需求旺盛，合肥、南京和廈門就屬于后一種情況。

資本要素方面，由于信貸是我國企業(yè)和個人資金來源的主要渠道，所以應(yīng)被首先分析。近5年商業(yè)銀行貸款配置的基本情況是，房地產(chǎn)業(yè)占貸款總量的比重長期維持在6.8%左右，僅次于制造業(yè)（18%）批發(fā)和零售業(yè)（10%），其中房地產(chǎn)業(yè)貸款沒有包括26%的居民個人貸款，在個貸當(dāng)中，80%是住房貸款，若將其與房地產(chǎn)業(yè)貸款相加，那么房地產(chǎn)方面的貸款將占到信貸總量的28%左右。加之房地產(chǎn)企業(yè)運用的資產(chǎn)證券化等杠桿工具以及央行在近期采取的適度寬松流動性操作，房地產(chǎn)行業(yè)所匯集的資金存量將會更大。

房地產(chǎn)形成如此體量“資金池”的主要原因，歸為制造業(yè)經(jīng)營狀況不佳。去年至今年上半年，無論是與經(jīng)濟同步的制造業(yè)投資增速指標(biāo)，還是反映外部環(huán)境的進(jìn)出口增速指標(biāo)，均出現(xiàn)了數(shù)月的連續(xù)下滑。相反，房地產(chǎn)的投資累計同比增速在上半年一季度是8.2%，二季度為7.2%，這在一定程度上表明一部分避險資金已經(jīng)從制造業(yè)流向了房地產(chǎn)，并集中于南京、廈門、合肥這樣的二線城市。

那么，合肥、南京和廈門等為什么短期內(nèi)吸引了如此多的投資？除了短期人口流動放大之外，還有另外兩個原因。

第一個就是這些城市所具有的區(qū)位比較優(yōu)勢?！熬┙蚣健薄ⅰ伴L三角”和“珠三角”都是國家重要的經(jīng)濟增長極和第一梯隊的城市群，這其中，北京、上海、廣州和深圳是最有投資潛力和外溢效應(yīng)的城市，所以其房價一直都處于上漲趨勢，并在全國排名前列。但這些區(qū)域中心城市的城鎮(zhèn)化速度和投資增速畢竟已經(jīng)歷過了快速上漲期，相對而言，各中心城市周邊的重要城市，如合肥、南京和廈門等，往往更具有增長的后發(fā)優(yōu)勢。

另一個重要的衡量指標(biāo)是交通便捷度，合肥、南京和廈門在國家路網(wǎng)和交通規(guī)劃中，均是樞紐性城市。國家經(jīng)濟戰(zhàn)略導(dǎo)向和交通便捷導(dǎo)向的雙重因素，塑造了合肥、南京和廈門的區(qū)位比較優(yōu)勢，自然也成為資金注入的集中區(qū)。當(dāng)然，具有這樣雙重疊合特征的城市還有武漢、成都、重慶、西安等，但由于這些城市大多地處中西部，根據(jù)投資梯度理論，距離海岸線1000公里是投資的“分割線”，因而武漢等城市的房價長期增速較緩。

除了區(qū)位比較優(yōu)勢之外，房價高企的第二個主要因素是這些城市的政策環(huán)境較為寬松，投資門檻較低。今年3月份，為了約束房價過快上漲，一線城市出臺了不同力度的購房約束性政策，如社保年限、貸款規(guī)模等。相比之下，合肥等部分二線城市的政策環(huán)境較為寬松，加之這些城市的房地產(chǎn)投資市場競爭力較小，即進(jìn)駐門檻較低，資金流以“水往低處流”的方式匯集于這些城市。同時，從2015年上半年開始，合肥、武漢、南京等城市的土地供應(yīng)量開始收緊，這在資金流匯集的情況下進(jìn)一步推高了地價，而最近出現(xiàn)在南京土地交易市場上的火爆局面，正是各股資金流相互沖擊的結(jié)果。

所以，綜合來看，合肥、南京和廈門的房價暴漲并不歸因為一部分人強調(diào)的《通知》等政策性沖擊，而是宏觀的資金和人口因素以及區(qū)域性的區(qū)位優(yōu)勢和制度環(huán)境綜合作用的表現(xiàn)。

未來，我國的房地產(chǎn)市場將在短期內(nèi)繼續(xù)維持去庫存的主基調(diào)，人口老齡化、制造業(yè)低迷和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整將使得城市分化進(jìn)一步加劇。但從長期來看，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“見頂回落”的趨勢。原因是從國際經(jīng)驗來看，人口老齡化的“拐點”就是房地產(chǎn)市場的“頂部”，無論是結(jié)婚人口數(shù)，還是城市化人口數(shù)，中國住宅銷售的“頂部”應(yīng)是年均1000萬套左右，目前的銷售量已經(jīng)到頂部，所以未來房地產(chǎn)市場長期會“見頂回落”。三四線城市的庫存形勢仍然嚴(yán)峻，去庫存仍然是一個長期話題，而勞動力密集型產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移以及公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施投入的增加應(yīng)該是該長期話題的解困之選。