與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存規(guī)模相對(duì)較小，但景氣程度和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密切相關(guān)，而商業(yè)地產(chǎn)的地價(jià)、建造、后期運(yùn)營(yíng)成本明顯高于住宅，對(duì)資金的吸納能力亦強(qiáng)于住宅。且土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變難度大，其庫(kù)存問題不應(yīng)被忽視。

“在全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存中，存在一個(gè)難點(diǎn)，是‘非住宅庫(kù)存’。”全國(guó)政協(xié)委員、上海社科院研究員張泓銘近日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這部分庫(kù)存包括商鋪、辦公樓、綜合體及工業(yè)、旅游等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。且土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變難度大，容易被人忽視。

在樓市“去庫(kù)存”的大環(huán)境下，房地產(chǎn)庫(kù)存結(jié)構(gòu)性問題漸漸浮出水面。根據(jù)多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，與住宅面臨的高庫(kù)存相比，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存情況更為令人擔(dān)憂。

RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月，全國(guó)寫字樓平均空置率18%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置率高達(dá)30%。足以反映其過剩程度。

此前幾年的商業(yè)地產(chǎn)投資熱，以及近期的經(jīng)濟(jì)增速下行，被認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存高企的主因。分析人士認(rèn)為，共享經(jīng)濟(jì)的興起，創(chuàng)客空間等平臺(tái)的出現(xiàn)，為商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存提供了一種路徑。但要做到大規(guī)模去化，仍需一個(gè)長(zhǎng)期的過程。

庫(kù)存集中二三線城市

關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)的庫(kù)存總規(guī)模，目前并無權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。但商業(yè)地產(chǎn)的總體過剩情況嚴(yán)重，早已為業(yè)界普遍認(rèn)同。

根據(jù)RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2015年12月底，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存達(dá)2.66億平方米，其中寫字樓待售面積比11月份增加128萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加458萬(wàn)平方米。“商業(yè)地產(chǎn)面臨比住宅更為嚴(yán)峻的去化壓力，過?，F(xiàn)狀明顯。”該機(jī)構(gòu)表示。

盈石集團(tuán)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，截至去年第三季度，目前全國(guó)開發(fā)商旗下無法產(chǎn)生租金或銷售收入的商業(yè)項(xiàng)目體量已經(jīng)達(dá)到2.5億平方米，為歷史最高水平。

與住宅庫(kù)存相比，商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存的規(guī)模相對(duì)較小，但由于商業(yè)地產(chǎn)的地價(jià)、建造、后期運(yùn)營(yíng)成本都明顯高于住宅項(xiàng)目，因此其對(duì)資金的吸納能力要強(qiáng)于住宅。

商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存主要集中在二三線城市。就寫字樓市場(chǎng)而言，根據(jù)第一太平戴維斯的觀點(diǎn)，一線城市作為重要的商務(wù)、金融中心，吸引了大量跨國(guó)公司與國(guó)有企業(yè)前來設(shè)立區(qū)域總部。因此，一線城市的寫字樓空置率也處于全國(guó)最低水平。相比之下，近年來二線城市的甲級(jí)寫字樓存量迅速增加，需求卻十分疲弱，因此空置率攀高。

根據(jù)該機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，全國(guó)主要城市中，北京、上海、深圳的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)規(guī)模大，空置率都在10%以下。杭州、武漢、成都等地的甲級(jí)寫字樓空置率均超過20%；沈陽(yáng)、重慶、長(zhǎng)沙都超過30%；無錫情況較嚴(yán)重，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率超過了50%。

近期擬施行“零首付”政策引發(fā)關(guān)注的沈陽(yáng)，便在2015年迎來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)高峰。數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，沈陽(yáng)寫字樓空置率同比上升10.9百分點(diǎn)至40.6%。甲級(jí)寫字樓租金降至每平方米每月人民幣132.7元，較上半年下跌2.0%。且沈陽(yáng)市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)未來仍有大規(guī)模新項(xiàng)目入市，將繼續(xù)加劇庫(kù)存壓力。

即便是住宅供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)上漲迅速的蘇州，也面臨商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩的現(xiàn)象。根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)，蘇州的甲級(jí)寫字樓空置率也超過20%。

商業(yè)零售市場(chǎng)的庫(kù)存分布大致相似。天津、沈陽(yáng)、無錫、青島等地的空置率明顯高于其他熱點(diǎn)城市。第一太平戴維斯表示，近年來不少城市的商業(yè)零售市場(chǎng)供應(yīng)較足，空置率呈“膨脹”之勢(shì)。

政策紅利下去化需時(shí)間

商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存高企，有多重原因構(gòu)成。按照張泓銘的說法，2011年我國(guó)全面實(shí)施“限購(gòu)令”后，房地產(chǎn)企業(yè)大量向非住宅(寫字樓、商業(yè))進(jìn)行投資。對(duì)于地方政府來說，商業(yè)類的項(xiàng)目也有利于提升城市形象，因此對(duì)非住宅項(xiàng)目的土地審批和建設(shè)也十分支持。

盈石集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，2008-2014年間，全國(guó)辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資額分別增長(zhǎng)了383%和328%，明顯高于同期住宅開發(fā)投資的187%。

與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)的景氣程度和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密切相關(guān)。

近年來，我國(guó)面臨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)增速放緩的情況，企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)、居民消費(fèi)都受到影響，在客觀上影響了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。與此同時(shí)，電商業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，也在一定程度上對(duì)零售商業(yè)帶來沖擊。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2011年我國(guó)固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)增速為23.8%，到2015年降至10%，降幅超過50%。全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速也從17.1%降至10.7%，過去5年間的降幅達(dá)到37.4%。

此外，相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)選址、投資和運(yùn)營(yíng)等的專業(yè)化要求更高，操作難度大。一旦經(jīng)營(yíng)不善，很容易出現(xiàn)招商困難、空置率高的現(xiàn)象。

RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理崔崇彥向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，就零售商鋪而言，目前多數(shù)新增購(gòu)物中心布點(diǎn)二線城市非核心商圈，有效需求不足，無法支撐消費(fèi)。其次，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)大量同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不足。

崔崇彥認(rèn)為，面對(duì)“去庫(kù)存”壓力，除了采取更為精準(zhǔn)的前期目標(biāo)客群定位、差異化招商外，還可借助當(dāng)前“萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)”的契機(jī)，引入“購(gòu)物中心+聯(lián)合辦公”模式，降低商場(chǎng)空置率。

去年11月22日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見》，其中提到積極發(fā)展包括客棧民宿、短租公寓、長(zhǎng)租公寓等在內(nèi)的滿足群眾消費(fèi)需求的細(xì)分業(yè)態(tài)，這是出租公寓首次被寫進(jìn)國(guó)務(wù)院的政策性文件，也被認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存的重要去化通道。

但此前幾年的大量商業(yè)地產(chǎn)投資，仍然處于收獲期。這也決定了，未來商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存規(guī)?？赡芾^續(xù)增加。分析人士指出，要消化海量的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存，仍需長(zhǎng)期的過程。