一線城市地價飆升、商品房泛豪宅化的同時,市場風(fēng)險也在不斷加大。這迫使不少開發(fā)商和購房者調(diào)轉(zhuǎn)目光,轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。

2月16日,經(jīng)過133輪報價,恒大地產(chǎn)以37.71億元競得廣東省佛山市一塊面積為10.9萬平方米商住地地塊,樓面價達(dá)9359元/平米,溢價率177.28%,逼近周邊在售房價。

這只是近期二線城市土地受到熱捧的縮影。2015年底至2016年初,南京、杭州等二線城市頻頻拍出天價地王。

1月13日,融創(chuàng)中國以9.61億元價格競得佛山市禪港路西側(cè)、橫三路兩側(cè)商住地,首次進(jìn)入佛山。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示,一線城市土地已經(jīng)偏貴,融創(chuàng)目前的戰(zhàn)略布局重點在二線城市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,2015年9月底以來的一系列放松房地產(chǎn)調(diào)控的政策,使得市場回暖并分化,在一線城市尤其是深圳去年接連暴漲后,許多價格洼地已被填平,2016年房地產(chǎn)市場熱點將集中在二線城市。

二線城市地王頻出

三四線城市庫存高企,二線城市卻地王頻出。

去年四季度開始,南京、杭州、成都等二線城市出現(xiàn)土地成交熱潮,高總價地、高單價地頻頻刷新紀(jì)錄,這種局勢延續(xù)到了2016年。

與2014年、2015年北京上海幾乎包攬榜單的態(tài)勢截然不同,在克而瑞地產(chǎn)研究2016年1月份單價“TOP10土地樓板價”榜單上,北京和上海僅占五席,其余席位被南京和杭州所包攬。

南京G68地王以最終樓板價為4.2萬元/平方米的價格占據(jù)榜單頭席,刷新了南京地王新紀(jì)錄,而杭州在榜單前十上亦占據(jù)四席。

1月25日,融創(chuàng)以總價30.75億元競得杭州三堡和筧橋宅地,創(chuàng)下杭州樓面價新高。這個價格也接近甚至超過周邊部分樓盤的在售價格,以23268元/平方米的三堡宅地為例,周邊最低的錢江府售價為22851元/平方米。地價創(chuàng)出新高將會帶動周邊樓盤的漲價。

1月份南京、杭州地王頻出,其他二線城市如武漢、合肥、成都、蘇州等城市土地成交也顯著上漲,土拍競爭激烈程度甚至有向一線城市看齊之勢。

以合肥為例,2015年,北京金隅、融創(chuàng)中國、復(fù)星地產(chǎn)及　葛洲壩　地產(chǎn)等房企首次進(jìn)入合肥市場,北京金隅與融創(chuàng)中國拿下地王地塊,同時招商地產(chǎn)、　華夏幸?！?、龍湖、雅居樂等品牌房企也紛紛表示將進(jìn)入合肥市場。

二線城市土地市場的火熱與銀行信貸的寬松不無關(guān)聯(lián),2015年來的這一輪房地產(chǎn)一二線城市復(fù)蘇,最主要原因便是信貸的寬松。

克而瑞研究中心分析人士楊科偉認(rèn)為,1月份二線城市單價地王涌現(xiàn)的最大成因,首先是基于城市火熱的成交支持,而城市之間的庫存壓力分化,以及一線城市的土地供應(yīng)縮減,更是進(jìn)一步加劇了二線城市的土地爭奪。“杭州、南京作為二線城市中的翹楚,單價地王的刷新,是趨勢上的必然”。

一線城市風(fēng)險增加

二線城市出現(xiàn)火爆的苗頭,很大程度上是資金在避險,拿地主體開發(fā)商在轉(zhuǎn)戰(zhàn)市場。

中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示,2015年來,20大標(biāo)桿房企合計在土地市場投入了3517.13億,而從在一線城市的占比看,歷史首次突破了50%比例,占比高達(dá)50.74%。

但目前一線城市的土地市場已蘊(yùn)含不小的風(fēng)險。隨著金融、保險、地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)大量資金進(jìn)入了一線城市的土地市場,天價地不斷刷新人們的認(rèn)知,這導(dǎo)致很多地塊的樓面價已經(jīng)超越了周邊在售房價。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,在去年北京供應(yīng)的49宗商品房住宅用地中,只有300萬平方米是純商品房住宅,其他面積均建設(shè)成為保障房等類型物業(yè)。而按照300萬平米商品房住宅部分計算樓面價,實際北京2015年住宅用地平均樓面價已經(jīng)高達(dá)3.8萬左右。但同期,北京實際商品房目前成交均價只在3萬左右,這意味著,按照當(dāng)前地王的成本售價預(yù)期,房價在未來2年需要上漲100%以上。

張大偉認(rèn)為,一線城市土地價格太高,已經(jīng)蘊(yùn)含著較大的風(fēng)險。尤其是這種資金推動下的地價不冷靜,會導(dǎo)致2016年下半年后出現(xiàn)一個泛豪宅化的趨勢。

亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅也持類似觀點,她認(rèn)為,北京土地市場失控帶來的豪宅集中供應(yīng),將導(dǎo)致市場壓力飆升,相關(guān)開發(fā)商面臨很大的經(jīng)營風(fēng)險。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪的多位業(yè)內(nèi)及投資界人士,均對目前一線城市的地價、房價感到擔(dān)憂,尤其是在實體經(jīng)濟(jì)如此之弱的背景下,地價、房價的暴漲缺乏有力支撐。

地產(chǎn)公司也意識到了風(fēng)險,在一線城市的拿地量開始減少。1月份,一線城市土地出讓面積同比下滑七成,全國占比僅為12%,也是近5年以來的最低。

與此同時,二線城市成為了房企的香勃勃。以融創(chuàng)、恒大為例,2015年中以來,除了北京、天津、上海、重慶、杭州之外,融創(chuàng)還進(jìn)入了成都、南京、武漢、西安、濟(jì)南等8個核心二線城市。剛剛進(jìn)入2016年,融創(chuàng)、恒大便接連布局佛山等二線城市。

受春節(jié)影響,2月份截至目前,十大城市(北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、重慶、廈門、大連)合計居住類住宅土地簽約住宅土地7宗,平均樓面價高達(dá)8872元/平米,刷新了最高月度紀(jì)錄,同比2015年2月成交土地成交均價漲幅高達(dá)190%,整體土地市場成交走高趨勢明顯,二線城市也越來越熱。

二線城市房價會否暴漲?

地價、房價之間存在聯(lián)動效應(yīng),拍出地王的二線城市,房價會跟隨暴漲嗎?春節(jié)期間,隨著一線城市人群的返鄉(xiāng),二線、三線城市房價成為人們關(guān)注的熱點。

一些二線城市已經(jīng)出現(xiàn)房價上漲的現(xiàn)象。以拍出二線城市地王的南京為例,中國指數(shù)研究院(下簡稱“中指院”)百城價格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示,南京新房價格自2015年二季度以來持續(xù)環(huán)比上漲,2016年1月,價格漲至15036元/平方米,環(huán)比上漲1.88%,連續(xù)20個月環(huán)比上漲,同比上漲8.90%。

除了南京、杭州,以合肥、武漢為代表的新興熱點二線城市房地產(chǎn)市場供應(yīng)合理、需求充足,市場供不應(yīng)求,銷售火熱,市場去化基本無壓力,房價也在穩(wěn)步上漲。

2016年開年,合肥樓市多個區(qū)域就出現(xiàn)了“搶房熱潮”,1月份合肥住房均價首次“破九”,達(dá)到9008元/平方米。

中指院研究認(rèn)為,在政策繼續(xù)寬松,降低購房門檻,減輕首付壓力,多方面利好因素刺激下,合肥房價將持續(xù)上漲。

不過,一位有多個二線城市開發(fā)經(jīng)驗的廣州大型開發(fā)商人士認(rèn)為,與一線城市不同,二線城市之間分化非常嚴(yán)重,市場較熱的只是部分二線城市。而且,絕大部分的二線城市土地供應(yīng)充足、人口凈流入也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及一線城市,房價出現(xiàn)像2009年的北京、2015年的深圳那樣的暴漲幾乎不可能。

2016年1月,央行公布數(shù)據(jù)顯示,貨幣供應(yīng)1月份大“放水”,1月住戶中長期貸款(房貸)單月高達(dá)4783億,而2009年全年僅1.7萬億,1個月相當(dāng)于2009年的接近3成。

但整體而言,中原地產(chǎn)、易居房地產(chǎn)研究院均指出,持續(xù)多年的貨幣超發(fā),對房價的刺激影響正在越來越弱。如此天量的貨幣刺激,也僅僅拉動了一線城市及部分二線城市,房地產(chǎn)市場的危險信號越來越大。

從2009年的信貸節(jié)奏可以看到,在上半年天量放水后,下半年明顯萎縮,這也導(dǎo)致了整體市場的調(diào)整。

張大偉表示,雖然總體而言看好二線城市,但二線城市中也有部分城市如南京、廈門、蘇州的市場已經(jīng)很火,地王頻出,價格接近一線城市,對開發(fā)商來說也存在一定的風(fēng)險。“去年主要是看人口、看成交量、看去化,今年必須要看土地價格。因為即使有市場,但土地價格太高就存在很大風(fēng)險。”