在一線(xiàn)城市頻頻造地王的催化下，京滬今年進(jìn)入“頂豪年”。單價(jià)“10萬(wàn)元+”，總價(jià)2000萬(wàn)元以上豪宅成交量爆棚。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年前5個(gè)月，北京單價(jià)“10萬(wàn)元+”的頂豪簽約162套，與2015年同期的25套相比，同比上漲548%。

無(wú)獨(dú)有偶，據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月29日，上海2016年新房市場(chǎng)中頂級(jí)豪宅(成交均價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上)成交量為528套，與去年同期相比大幅上漲5.1倍，僅前5個(gè)月成交量便達(dá)到去年全年成交量的86.6%。

“上市房企動(dòng)輒上百億元大規(guī)模低成本公司債獲批，推升了地王的持續(xù)出現(xiàn)，鄰居新地王的出現(xiàn)為舊地王的解套創(chuàng)造了條件，目前市場(chǎng)上去化速度較快的頂豪項(xiàng)目正在加速搶奪高凈值人群?！庇袠I(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，在頂豪遍地的京滬樓市中，未來(lái)地王的入市難度將很大。

舊地王消耗高端需求

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，北京共有26個(gè)豪宅項(xiàng)目簽約單價(jià)屬于“10萬(wàn)元+”范圍，其中總價(jià)5000萬(wàn)元以上頂豪簽約接近30套。

《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，目前在售頂級(jí)豪宅去化量較高的基本都是舊地王，或者老項(xiàng)目的后期房源。例如，使館壹號(hào)院簽約36套、中赫·萬(wàn)柳書(shū)院簽約25套、琨御府簽約22套、泛海國(guó)際簽約19套、龍湖·西宸原著簽約9套等。

值得注意的是，隨著新地王的持續(xù)誕生，一線(xiàn)城市頂豪供應(yīng)量將增加，但頂豪的主要購(gòu)買(mǎi)力高凈值人群去年卻迎來(lái)首次下滑。

據(jù)萊坊攜手中銀國(guó)際發(fā)布的2016年《財(cái)富報(bào)告》顯示：十年間，全球超高凈值人士的數(shù)量增長(zhǎng)了61%,其中新興經(jīng)濟(jì)體的增幅最高，預(yù)計(jì)到2025年，全球超高凈值人士的人數(shù)將增長(zhǎng)41%至263483名，增幅較過(guò)去十年放緩。而十年來(lái)，超級(jí)富豪人數(shù)在2015年首次出現(xiàn)下滑。

不過(guò)，萊坊亞太區(qū)研究部主管NicholasHolt接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，總體而言，超高凈值人士在全球物業(yè)投資，特別是豪宅投資上存在較強(qiáng)需求。根據(jù)調(diào)查，平均住宅房產(chǎn)占超高凈值人士投資財(cái)富的四分之一。54%的受訪(fǎng)者表示其客戶(hù)在過(guò)去十年間增加了對(duì)住宅物業(yè)的投資，逾40%的受訪(fǎng)者預(yù)期此類(lèi)投資將會(huì)在未來(lái)十年繼續(xù)增加。

然而，在全球資產(chǎn)配置中，中國(guó)京滬兩市能夠吸引的超級(jí)富豪到底有多少？雖然一線(xiàn)城市豪宅仍會(huì)熱銷(xiāo)，但另一個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)象則是，過(guò)去高溢價(jià)地塊和開(kāi)發(fā)商增加豪宅附加值能力較強(qiáng)的已入市銷(xiāo)售的頂豪項(xiàng)目正在搶奪高端需求。

別墅類(lèi)豪宅遭搶

事實(shí)上，相比高端公寓、平層豪宅，更具稀缺性的別墅產(chǎn)品熱度似乎更高。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，北京別墅類(lèi)物業(yè)簽約已經(jīng)達(dá)到了2344套，合計(jì)簽約金額達(dá)到了254億元，同比上漲了187%，簽約金額上漲更是高達(dá)206%，甚至出現(xiàn)了單月成交量首次突破700套的歷史紀(jì)錄。

從供給端來(lái)看，自2003年別墅用地禁批之后，相比公寓豪宅、平層大宅，別墅成為北京高端市場(chǎng)上“稀缺之中的稀缺產(chǎn)品”，供應(yīng)量少，需求旺盛，更是全球資產(chǎn)配置的保值之選。目前來(lái)看，北京整體別墅市場(chǎng)庫(kù)存在7000套左右，而一線(xiàn)城市豪宅量?jī)r(jià)齊升的市場(chǎng)預(yù)期已帶動(dòng)了別墅產(chǎn)品的熱銷(xiāo)。

據(jù)了解，北京中央別墅區(qū)和京西板塊正在發(fā)力，上述成交量較為集中的項(xiàng)目在此多有聚集，尤其是過(guò)去地王頻出的中央別墅區(qū)心臟孫河板塊。2013年，龍湖第一個(gè)進(jìn)入孫河，開(kāi)發(fā)了龍湖·雙瓏原著。隨后，泰禾、中糧、首開(kāi)、懋源等開(kāi)發(fā)商也紛紛進(jìn)入，短短3年時(shí)間，孫河成為北京最受矚目的板塊，這也促成了龍湖地產(chǎn)對(duì)該區(qū)域的“二回頭”。

龍湖地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理李亮表示，“龍湖的二回頭，攜手首開(kāi)、保利、平安一起將在壹號(hào)別墅區(qū)打造第四個(gè)原著產(chǎn)品——景粼原著，這也打破了龍湖以往在一個(gè)板塊內(nèi)只做一個(gè)原著項(xiàng)目的慣例?！?/p>

而在京西板塊上，不但有5000萬(wàn)元量級(jí)的龍湖·西宸原著成交。京西板塊的新晉頂豪成員萬(wàn)年·園博墅也加入了3000萬(wàn)元以上量級(jí)別墅隊(duì)伍。據(jù)記者了解，萬(wàn)年·園博墅僅7套聯(lián)排、2套雙拼，一共9套。據(jù)萬(wàn)年基業(yè)方面人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，關(guān)注該項(xiàng)目的高凈值人群恰是新興經(jīng)濟(jì)體的代表，創(chuàng)投、高科技等行業(yè)的年輕化企業(yè)主偏多?！皹影彘g剛剛開(kāi)放，我們就成交了1套”，該人士如是透露。

實(shí)際上，2014年以來(lái)，京西高端市場(chǎng)交易量猛增，該區(qū)域地緣性客戶(hù)較多，甚至有的項(xiàng)目80%以上的客戶(hù)基本都是集中在西北片區(qū)的，因此多數(shù)單盤(pán)成交額都超過(guò)20億元。

某熟悉該區(qū)域的市場(chǎng)人士向記者表示，萬(wàn)年·園博墅雖地處京西五環(huán)，但周邊土地升值速度也超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。另?yè)?jù)接近萬(wàn)年基業(yè)人士透露，萬(wàn)年基業(yè)早就開(kāi)始轉(zhuǎn)型區(qū)域發(fā)展商。該別墅項(xiàng)目所在地塊位于萬(wàn)年基業(yè)多年前打造的長(zhǎng)辛店生態(tài)城區(qū)域，屬于萬(wàn)年·園博府復(fù)合生態(tài)社區(qū)的一種業(yè)態(tài)配置。而萬(wàn)年·園博府占地10萬(wàn)平方米，建筑面積24萬(wàn)平方米，社區(qū)整體綠化率高達(dá)40%，集聯(lián)排別墅、普宅、SOHO、商業(yè)于一體。鑒于此，從投資角度看，項(xiàng)目有成本優(yōu)勢(shì)，升值空間相對(duì)較高。

據(jù)悉，目前西山的某別墅產(chǎn)品建委拿證價(jià)已達(dá)9萬(wàn)元/平方米。此外，年初以來(lái)，北京地王頻現(xiàn)，門(mén)頭溝、大興的樓面地價(jià)已達(dá)5萬(wàn)元/平方米。這意味著，未來(lái)北京熱點(diǎn)新城的房?jī)r(jià)將直逼“8萬(wàn)元+”。在此背景之下，現(xiàn)房別墅產(chǎn)品，加之提供定制服務(wù)來(lái)提升項(xiàng)目附加值，減少對(duì)期房付款的資金沉淀，能夠釋放購(gòu)買(mǎi)者資產(chǎn)的流動(dòng)屬性，這對(duì)富豪的吸引力更大，也會(huì)刺激高端項(xiàng)目的成交速度和成交量。

值得注意的是，從京滬兩地地王入市節(jié)奏來(lái)著，無(wú)論是公寓豪宅還是高總價(jià)別墅業(yè)態(tài)，此類(lèi)已經(jīng)入市的舊地王和老項(xiàng)目的后期房源正在搶奪這個(gè)市場(chǎng)上超級(jí)富豪需求，那么，競(jìng)品增加、地價(jià)更高的未來(lái)入市的新地王日子將更加難過(guò)。