租房市場頂層紅利引REITs猜想： 規(guī)?；?、公募化仍待破局

此前交易所已發(fā)行了多只類REITs產品，但由于現階段存在一定的制度缺陷，其距離正式版的REITs仍有較遠距離；不過在實際操作中，部分類REITs項目也具有一定的借鑒意義，而另一方面，高層對長租房及其證券化的支持表態(tài)，也將進一步加快國內版REITs的出爐預期。

住房租賃市場改革正在給地產領域的資產證券化（下稱ABS）帶來更大的想象空間。

6月3日，國務院辦公廳引發(fā)《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（下稱《意見》），從多個維度釋放了住房租賃市場的制度紅利，并提出將在2020年形成供應主體多元、經營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。

《意見》指出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，并將現有住房按住宅設計規(guī)范改造出租；同時，將對住房租賃行業(yè)提供相應的金融制度支持，例如符合條件的住房租賃企業(yè)可發(fā)行債券、不動產證券化產品，并將穩(wěn)步推進房地產投資信托基金（下稱REITs）試點。

在業(yè)內人士看來，上述政策紅利有望促使機構類資金涌入商住房等不動產領域，而改變當前部分一線城市寫字樓、商住房局部過剩的現象。

而據21世紀經濟報道記者統計，此前交易所已發(fā)行了多只類REITs產品，但由于現階段存在一定的制度缺陷，其距離正式版的REITs仍有較遠距離；不過在實際操作中，部分類REITs項目也具有一定的借鑒意義，而另一方面，高層對長租房及其證券化的支持表態(tài)，也將進一步加快國內版REITs的出爐預期。

商業(yè)住房或迎機構圍獵

《意見》的落地，正在讓商業(yè)用房通過改建而獲得“租住”價值成為可能。

有業(yè)內人士指出，監(jiān)管層力推商業(yè)用房改造租住房，其目的之一在于化解當前以寫字樓為代表的商業(yè)用地的結構性過剩，同時通過供給端來緩釋一線城市等地區(qū)不斷上漲的房租價格。

“像北京這種地方，寫字樓是存在結構性過剩的，這個政策讓商住房變成租住房之后，相當于增加了租房市場的整體供給，以平衡商業(yè)用地和居住用地之間的供求矛盾，”北京一位商業(yè)地產策劃人士稱，“但在形式上，商業(yè)住房的租住和傳統住宅不會一樣，前者會讓更多的機構所覬覦?！?/p>

《意見》所賦予商業(yè)用房的租住價值，也正在引起投資機構的重視。

“國外有一些地產類投行做的非常好，因為國內政策對于金融機構涉足地產領域限制得比較多，所以發(fā)展的速度并不快，”戴德梁行一位資深顧問表示，“但是在政策推動下，這類業(yè)務對機構來說，很可能會成為一個新的發(fā)展方向?！?/p>

據該顧問介紹，金融機構可將大額資金投資于商業(yè)住房，或投資商業(yè)用地進行以住房租賃為目的的房地產開發(fā)項目，并通過自持、合資、證券化等形式對項目進行運營、出租。

“比如部分金融控股集團可以投資、改造一家不景氣的商業(yè)樓宇，并改造成租住用房，”前述戴德梁行人士稱，“這里面的收益來自兩部分，一方面是租金的溢價，即通過系統、規(guī)范化的物業(yè)，提高居住質量和房租價格，拉高居住人群門檻；另一方面則是投資的增值收益，因為高質量人群的聚集，會反過來帶動周邊的經營和樓宇本身的商業(yè)價值。”

“這種改造也可以是結構性的，比如80%用來長期出租，另外20%用來正常的商業(yè)自持和出租，用80%的住戶來養(yǎng)20%的商業(yè)。”前述戴德梁行人士稱。

而據21世紀經濟報道記者獲悉，國內已有部分資管機構正在提前布局這一領域；上海某國有大型金控旗下一家基金子公司就將商業(yè)房地產項目作為其主營業(yè)務之一，其操作模式為與金控旗下另一家主營地產的資產管理公司進行合作，對潛在的融資項目、一二級開發(fā)、收購以及證券化資源進行整合。

“地產的結構化紅利應該還是存在的，這也是我們把業(yè)務側重于這個方向的原因?！痹摶鹱庸靖吖鼙硎荆霸谥贫冗M一步松綁的情況下，不排除會考慮對REITs的涉足?！?/p>

紅利背后：類REITs項目暗涌

引發(fā)機構間市場關注租賃住房紅利的另一原因，是《意見》對于該領域金融制度的支持，比如符合條件的住房租賃企業(yè)可發(fā)行債券、不動產證券化產品，并將穩(wěn)步推進REITs試點。

事實上，有關REITs的嘗試一直在持續(xù)。例如去年9月，萬科“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”的掛牌，就被認為是國內REITs品種的首單嘗試。

而在交易所ABS層面，有關類REITs的產品發(fā)行也在層出不窮。據21世紀經濟報道記者不完全統計，滬深交易所掛牌的類REITs項目已有5只，累計規(guī)模突破226.9億元。

然而，當前國內REITs業(yè)務的制度環(huán)境仍然面臨著較大的局限性。有投資人士指出，目前國內REITs仍然存在收益率較低、公募化不足、存在雙重收費等多重制度障礙。

“美國的REITs通常有租金收入和物業(yè)增值，而我們很多項目是把租金收入和收益權當做基礎資產，而不把物業(yè)資產打包出來，相當于是現金流的證券化，而不是資產的證券化，”卓燈投資董事姚劍鋒指出，“萬科的這個項目就是這樣；另外公募化不足，缺乏足夠的投資者和市場流動性也是一個問題?！?/p>

姚劍鋒認為，高層對于房屋租賃領域的制度支持，或將對上述問題帶來一定程度的化解?！霸诟邔油苿酉拢鄳膬?yōu)惠和制度創(chuàng)新估計會有新的空間。”

前述戴德梁行人士則表示，資產運營方的專業(yè)程度對于REITs業(yè)務起到關鍵作用。

“必須有相當有實力的機構來經營，因為如果物業(yè)經營出現問題，或者樓宇出現安全事故，那么將會直接危及到租金收入和物業(yè)價值。”前述戴德梁行人士稱。

而在業(yè)內人士看來，國內房地產領域可供REITs與類REITs的基礎資產仍然較為豐富，制度的松綁將為這一市場帶來機遇。

“其實像自如這種二房東，是有比較穩(wěn)定且比較優(yōu)質的現金流的，而且這個租金價格還有可能會上漲，”一位接近鏈家自如的人士表示，“未來這部分資產能拿過來做ABS，在機構間市場應該比較受歡迎，而通過不同層級的設計，也能滿足更多風險偏好的需求。”