“開發(fā)商降價還是有必要的,對于三、四線城市來說,通過‘以價換量’來快速回籠資金是房企需要做的,也將促進商業(yè)模式的轉變。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受《證券日報》記者采訪時表示,積極去庫存最有效的方式是以產業(yè)導入增加城市對人口的吸納能力。
據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫、易居研究院向《證券日報》記者提供的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至11月底,全國50個典型城市新建商品房待售面積為3.73億平方米,需要12.5個月消化完畢。
當前來看,北海、三亞、煙臺等沿海三、四線城市庫存量高,消化難度大。相對而言,中西部城市由于此前放緩了土地供應節(jié)奏,未來崩盤風險相對很小。
值得注意的是,卸任一年左右的前華遠地產(6.730, 0.02, 0.30%)董事長任志強在12月26日與媒體人午餐時直言,要農民工成為進城買房的主力,不大靠譜。“除非土地可以私有化,耕地和宅基地可以轉讓。這一點太難了。”另外,從以往看,在城市買房人群比重中,農民進城買房的比例非常低,不具備規(guī)模意義。
大多數(shù)城市去庫存壓力大
“供應過剩的情況已經發(fā)生了很多年,全國的供應和庫存量基本上維持在12個月到15個月之間,有些二線城市的情況更嚴重,有城市達到20個月至25個月的庫存量。”萊坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢部主管紀言迅接受媒體采訪時如是表示。
“對于市場基本面不好的城市(庫存去化周期在15個月以上的二線城市、大部分三四線城市)樓市而言,當新一輪的房地產市場調整來臨之時,這些城市樓市仍然有較嚴重的去庫存問題,甚至調整的幅度和降價的范圍都要比一線城市、部分二線城市深刻。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認為,屆時,大量中小房企資金面將再度陷入危機,更多的中小房企將面臨破產、倒閉或被其他大型房企收購。
因此,在當然“救市”政策仍然有市場作用的“窗口期”,對于房企來講,首先應積極調整推盤節(jié)奏,當前市場尚未進入調整期的跑量去庫存的“窗口期”,在2016年上半年繼續(xù)積極跑量去庫存,防止市場環(huán)境在2016年下半年出現(xiàn)變化而導致企業(yè)被動推盤的局面。
不過,對于中央經濟工作會議提出的“適當降低商品住房價格”說法,任志強稱,其實目前庫存大量積壓的三、四線城市都在降價,70個大中城市有30多個城市是降價的,還有10個是持平的,有些已經降到沒什么利潤了,但是還賣不出去。所以有些庫存消化不掉,不能百分之百消化。
事實上,《證券日報》記者在一次與某大量布局三、四線城市的房企高管交流時獲悉,對于三、四線城市的項目來說,僅拿地成本,虧損幅度就比較大,“拿到手的地每年都在跌”,而降價意味著虧損面的再度擴大。
而對于市場來說,并不一定接受降價。紀言迅認為,這是一個買家心態(tài)的問題,當一些利好措施推出,買家就會覺得是不是應該觀望,因此這些措施并不一定會立即見效。
對此,任志強則直言,雖然這次鼓勵大家降低房價,但其實大家都知道,越跌的時候越沒人買。鑒于此,任志強認為,降房價未必是刺激購房欲望的好手段。
“因為股票市場告訴我們,買漲殺跌是鐵律。降房價的說法,其實是鼓勵開發(fā)商合理應對。其實當下很多三、四線城市都在降價,有些已經降到沒什么利潤了,還賣不出去,主要是因為限制政策。所以,要把對二、三套住房的限購、一、二套之間的首付和利率差別,全部取消。”
一線城市不會取消限購
值得注意的是,任志強雖認為過時性的政策應該取消,但他也同時直言,一線城市的限制政策不會都取消。“過時的才取消,也就是說還有不過時的。特別是北京,已經把限制購房轉化成了限制人口。”
紀言迅則表示,?一線城市還是會穩(wěn)定增長的, 譬如說8%、10%這樣的升值。平均來說,二線城市的增長幅度也比較少,大概在5%或以下。深圳供應量少,需求較大,加上價位的需求也比較高,所以樓價升得快,北京、上海、廣州未來供應比較多、城市范圍大,因此升幅沒有這么大,我認為有大概8%-10%的升幅。
張宏偉向記者表示,從市場價格預期來看,一線城市及部分二線城市的價格在年底已經堅挺,尤其是對于一線城市及市場基本面良好的城市(庫存去化周期在15個月以下的城市,比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市)來講,接下來3個月-6個月勢必還會出現(xiàn)漲價的現(xiàn)象。
而對于2016年的全國樓市,紀言迅表示樂觀,主要是由于住宅庫存量和落成量的減少,預料中國內地一線城市表現(xiàn)最好,特別是“一帶一路”沿線城市將尤其受益于政策推行。由于需求強勁,紀言迅預計明年內地一線城市住宅樓價將上升5%-8%,而二線城市樓價的增長較低,將上升1%-4%。
張宏偉認為,“去庫存”仍然是2016年房地產市場的主旋律,這個基調并不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變;此外,2015年下半年以來,一線城市、部分二線城市需求被透支,待市場需求在第四季度或2016年第一季度集中釋放完畢之時,下一輪市場的階段性調整也就來臨了。但屆時,樓市仍然有較嚴重的去庫存問題。
任志強則指出,目前全國大概還有20億平方米未銷售的在建住宅,大概按70%算,14億平方米,大概是一年的庫存。
“去年開發(fā)商減少投資,減少了生產量,住宅開工大概下降了13.1%,這個下降是很有作用的,就逼得政府要開刀,你要不開刀,我們就再不投資,明年就變成負增長。變成負增長,最受不了的是中國經濟,所以宏觀經濟就持續(xù)下降,下降得可能越來越多,因此明年1月份我們估計會出臺一部分政策,出臺這些政策對房地產市場轉好是有利的。”
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