10月22日和23日，周末，位于香港西貢區(qū)將軍澳的新樓盤藍(lán)塘傲共售出了363套新房，平均每套成交價(jià)約800萬港元。兩天內(nèi)，推出房源基本全部售罄。
在香港，能夠一次性購(gòu)買2-4套房子的購(gòu)房者通常被稱為大手買家。由于購(gòu)房者眾，大手買家和散客被安排在前后兩天選房。開發(fā)商麗新發(fā)展稱，在首日選房的大手買家中，有近四成來自中國(guó)內(nèi)地。
其中最大一筆交易一次性地購(gòu)入了17個(gè)單位，耗資2億多港元。后據(jù)港媒報(bào)道，該買家也是一組內(nèi)地客，來自福建。
在全國(guó)房地產(chǎn)政策收緊和人民幣貶值的預(yù)期下，大筆資金正在加快南下赴港。香港政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，9月香港樓市非本地買家交易共有250宗，達(dá)到14個(gè)月以來的最高值，其中內(nèi)地買家占比為31%。同時(shí)，買家印花稅收入為5.06億港元，比過去4個(gè)月平均值高出26%。
內(nèi)地資金一直是支撐香港樓市的重要因素。但為了防止房?jī)r(jià)過快上漲和優(yōu)先保護(hù)本港居民的居住需求，香港政府一直試圖通過加收重稅遏制外地資本的流入，市場(chǎng)稱為“雙辣招”。即使2015年8月起香港房?jī)r(jià)進(jìn)入下滑通道，該項(xiàng)舉措都未曾松動(dòng)。
如今新一輪的博弈又將開始。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)，香港以建筑面積計(jì)算的平均呎價(jià)已由今年3月的7665港元（約合人民幣82500元/平方米）回升到了9月的8249港元（約合人民幣88800元/平方米）。
去香港買房
9月底的一天，深圳人林文欽接到了一條來自香港中介的微信信息：購(gòu)買香港一手新房，海景豪宅，所有環(huán)節(jié)不收任何費(fèi)用，看房可預(yù)約專車免費(fèi)接送。
微信中所指的“豪宅”就是藍(lán)塘傲。今年7月，深圳市場(chǎng)下滑，政策不明朗，林文欽剛剛賣掉了自己位于寶安中心區(qū)的一套房產(chǎn)，售價(jià)760萬元“現(xiàn)在正是一個(gè)投資香港房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)”。
一個(gè)原因是深圳去年房?jī)r(jià)上漲了60%，今年以來又再度上漲40%，林文欽認(rèn)為，包括深圳在內(nèi)的中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)處于歷史高位；此外，人民幣持續(xù)貶值的預(yù)期下，港元資產(chǎn)是對(duì)沖外匯風(fēng)險(xiǎn)的最好選擇。高盛日前發(fā)表的研究報(bào)告稱，今年前三季度中國(guó)資金外流規(guī)模已達(dá)到5000億美元。
據(jù)金融機(jī)構(gòu)美銀美林統(tǒng)計(jì)，香港目前的購(gòu)房負(fù)擔(dān)比（房貸月供占家庭月收入中值的比例）是58%，而內(nèi)地三大一線城市這一比例為80%到124%。與北、上、深相比，香港的房?jī)r(jià)顯得“更加負(fù)擔(dān)得起”。
難得的十一長(zhǎng)假，林文欽取消了旅游計(jì)劃，把時(shí)間都花在了香港看房上?！昂芏嘀薪槎加兴郊臆嚕?jīng)常會(huì)在過關(guān)口岸接上我們?nèi)タ捶?。”林文欽說，這幾年，內(nèi)地客一直是香港樓市的熟面孔，因此香港中介用起微信來也很順溜。
從福田口岸過香港關(guān)口到達(dá)位于西貢區(qū)西南部的將軍澳，全程有50公里，驅(qū)車只要一小時(shí)。香港美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明表示，將軍澳是香港近幾年發(fā)展起來的新興住宅區(qū)，也是內(nèi)地買家較為熟悉的區(qū)域。購(gòu)買藍(lán)塘傲的內(nèi)地買家中，大部分作為自住用途或等待物業(yè)升值，15%會(huì)將房子交由中介收取租金。
布少明指出，內(nèi)地買家傾向于選擇總價(jià)較高的物業(yè)。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，內(nèi)地買家今年第三季度購(gòu)買超過1000萬港元的豪宅金額占市場(chǎng)整體的31.6%，環(huán)比增加了9個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下了三年半以來的新高。
香港西北角的新界屯門，距離深圳最近的關(guān)口深圳灣口岸只有15公里。同一個(gè)周末，林文欽還去屯門看了另一個(gè)項(xiàng)目——由會(huì)德豐地產(chǎn)開發(fā)的NAPA。據(jù)悉，該項(xiàng)目開盤售出了近70套物業(yè)，開發(fā)商套現(xiàn)超過4億港元。
會(huì)德豐地產(chǎn)常務(wù)董事黃光耀透露，該樓盤的內(nèi)地買家?guī)缀跽剂丝備N量的20%，而六個(gè)月前項(xiàng)目剛啟動(dòng)時(shí)，內(nèi)地買家約占5%?！皟?nèi)地城市房?jī)r(jià)飛漲，對(duì)人民幣走弱的擔(dān)憂，以及希望在海外實(shí)現(xiàn)財(cái)富多樣化，都在驅(qū)動(dòng)內(nèi)地買家的需求再次復(fù)蘇?！秉S光耀稱。
8月，中國(guó)主要城市房?jī)r(jià)的漲幅均創(chuàng)下6年新高。隨后一二線城市接連推出調(diào)控政策，限貸、限購(gòu)、市場(chǎng)監(jiān)管、土地供應(yīng)等多管齊下，為炙熱樓市降溫。多項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控政策出臺(tái)后，各大城市的成交量和房?jī)r(jià)都有所下滑。
復(fù)蘇的房?jī)r(jià)
今年35歲的林文欽是去年底開始關(guān)注香港樓市的，當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道香港房?jī)r(jià)跌了10%。
2015年8月以來，香港樓市迎來“寒冬”。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，1月香港物業(yè)成交約3500宗，是1991年1月以來的最低值。去年四季度以來，數(shù)位地產(chǎn)商對(duì)香港經(jīng)濟(jì)前景擔(dān)憂，半山豪宅折讓掛盤、大宗工商物業(yè)低價(jià)拋售頻頻發(fā)生。2003年以來連續(xù)飆漲12年、漲幅達(dá)到3.7倍的房?jī)r(jià)也開始掉頭向下，私人住宅價(jià)格指數(shù)在2015年9月份達(dá)到頂點(diǎn)后，四季度下跌了8%。
為減少利潤(rùn)的直接沖擊，開發(fā)商不愿意大幅減價(jià)銷售，所以采用了優(yōu)惠按揭的營(yíng)銷方式。其中新鴻基地產(chǎn)和李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)分別向購(gòu)房者提供了120%和123%的按揭選項(xiàng)，購(gòu)房者可以拿到房?jī)r(jià)的1.2倍或1.23倍的貸款，但這些計(jì)劃都需要買家用另一套住宅作為抵押。
因公司有業(yè)務(wù)在香港，年底正好有一筆錢入賬，林文欽開始找中介開始看房?！白畲蟮母杏|是，香港小區(qū)的質(zhì)量真是經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)?！绷治臍J說，他看過好幾個(gè)中檔樓盤，基本樓齡都在20年以上，尤其是一些品牌地產(chǎn)商的樓盤，無論是小區(qū)的公共區(qū)域還是住宅本身，保養(yǎng)都很好，很少會(huì)有掉漆、地面沉降等問題。
林文欽真正感到樓市的回暖是在今年8、9月份。9月14日，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)擊敗17個(gè)財(cái)團(tuán)，以19.53億港元奪得沙田九肚的地塊，這是李嘉誠(chéng)時(shí)隔四年后首次回港拿地。在此之前他曾連續(xù)拋售中國(guó)香港和內(nèi)地物業(yè)，并將數(shù)以千億計(jì)的資金投入歐洲，尤其是英國(guó)。“李嘉誠(chéng)殺回香港地產(chǎn)界”被視為樓市回暖的標(biāo)志性動(dòng)作，也成為各大中介游說客戶的營(yíng)銷說辭。
9月香港的房屋成交量也開始反彈，交易量環(huán)比上升31%至7929宗，總金額達(dá)584億港元；過去兩個(gè)月中，香港一些傳統(tǒng)受歡迎的住宅樓盤如位于港島東的康怡花園、新界沙田區(qū)的沙田第一城、新界西區(qū)天水圍的嘉湖山莊均出現(xiàn)創(chuàng)下成交價(jià)新高的個(gè)案。
戴德梁行香港區(qū)高級(jí)董事總經(jīng)理陶汝鴻表示，香港房?jī)r(jià)今年已回升約5%，預(yù)計(jì)到年底會(huì)再升約5%，全年整體升約10%，但較去年高峰期時(shí)仍要折讓3%至5%。
香港住房保衛(wèi)戰(zhàn)
對(duì)于內(nèi)地資金涌入推升了香港樓市的說法，香港政府和業(yè)內(nèi)并不完全認(rèn)同。香港發(fā)展局局長(zhǎng)陳茂波7月曾發(fā)文表示，沒有明確證據(jù)顯示香港樓市的回暖與此有著直接關(guān)聯(lián)，其認(rèn)為這部分資金對(duì)整體市場(chǎng)推動(dòng)有限，占比在10%以下。
外資大行麥格理近日發(fā)表研究報(bào)告稱，目前支撐香港樓市的幾大原因，其中之一是內(nèi)地買家加快進(jìn)入香港樓市，另外還包括：香港實(shí)質(zhì)按揭利率下降、一手樓交投超過二手樓市場(chǎng)，同時(shí)香港樓市政策風(fēng)險(xiǎn)有限。
在香港，住房難一直是最為人詬病的問題。數(shù)據(jù)顯示，香港人均住房面積僅16平方米，是全世界人均居住面積最小的城市之一，超過一半的私人住宅面積少于50平方米，僅9%的家庭能住上60平方米以上的“豪宅”。甚至還有20萬人居住在“劏房”（相當(dāng)于內(nèi)地的“隔斷房”），人均面積僅7.5平方米，只比香港懲教署監(jiān)獄囚倉的人均標(biāo)準(zhǔn)高27%。
香港政府2015年提出的目標(biāo)是到2025年建成48萬戶新房屋，公私營(yíng)房屋供應(yīng)比例維持6：4，即公營(yíng)房屋、私營(yíng)房屋的供應(yīng)目標(biāo)分別為29萬和19萬個(gè)單位。但仍然改變不了買房難的事實(shí)。
國(guó)際調(diào)查機(jī)構(gòu)Demographia近期的數(shù)據(jù)顯示，香港樓價(jià)中位數(shù)相當(dāng)于港人每年收入中位數(shù)的19倍（港人俗稱“痛苦指數(shù)”），這是該調(diào)查11年以來的最高值。
一直以來，為避免外地資金流入進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)，香港政府出臺(tái)過不同程度的保護(hù)措施。先是在2010年10月取消了買房移民的政策；2012到2013年，為緩解因資金涌入而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的狀況，香港政府提出實(shí)行三項(xiàng)措施以提高銷售及購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的印花稅，被稱為“雙辣招”，具體措施包括：
實(shí)施買家印花稅，非香港永久性居民，即所有外地人士或以公司名義在香港置業(yè)，須負(fù)擔(dān)額外15%的買家印花稅；如果在3年內(nèi)賣出物業(yè)，按出售時(shí)間征收20%的額外印花稅；除由香港永久居民首次購(gòu)買的房產(chǎn)或通過出售其唯一房產(chǎn)購(gòu)買的另一房產(chǎn)之外，向所有價(jià)值兩百萬港幣以上的房產(chǎn)征收雙倍印花稅。“五年前，香港的新建住宅有一半是被內(nèi)地買家買走的，但隨著‘雙辣招’的推出，這一比例急劇下降?！碧杖犋櫛硎?。
為了確保香港本地居民能優(yōu)先購(gòu)買自住物業(yè)，香港還推出過首個(gè)“港人港地”項(xiàng)目啟德1號(hào)，要求自地塊出讓開始的30年內(nèi)，買家必須是香港永久居民，聯(lián)名買家必須是直系親屬。
事實(shí)上，“雙辣招”的各項(xiàng)印花稅并未阻止內(nèi)地客赴港置業(yè)。香港稅務(wù)局所公布三項(xiàng)辣招稅收入的最新數(shù)字統(tǒng)計(jì)顯示，今年第三季度來自額外印花稅、買家印花稅及雙倍印花稅的收入約達(dá)64.97億元，涉及交易額約10867宗，為五個(gè)季度新高。其中雙倍印花稅9月的收入更創(chuàng)23個(gè)月新高，為近29億港元。而雙倍印花稅主要來自于價(jià)值兩百萬港元以上的高端物業(yè)。
即使要承受15%的印花稅，在林文欽看來，香港物業(yè)的定價(jià)仍相對(duì)合理，9月平均呎價(jià)為8249港元（約合人民幣88800元/平方米），而深圳9月的新房均價(jià)為63109元/平方米，今年以來，深圳以周為單位的房產(chǎn)成交均價(jià)曾幾度突破7萬元/平方米?！霸谙愀坜D(zhuǎn)了一圈才知道，深圳房?jī)r(jià)跟香港接軌，真不是句玩笑話?！绷治臍J說，盡管面積會(huì)小點(diǎn)，但以他剛剛760萬元賣掉的房產(chǎn)換一套香港“豪宅”，看上去綽綽有余。
