“我能想到最浪漫的事，就是跟你離婚買(mǎi)房”。無(wú)論是出于家庭財(cái)產(chǎn)增值，還是兼具自住改善，在買(mǎi)房這件事上，離婚已經(jīng)不再難以啟齒。問(wèn)題是，離婚買(mǎi)房，究竟是一本萬(wàn)利？還是風(fēng)險(xiǎn)密布？需要每一個(gè)家庭考慮清楚。
離婚買(mǎi)房席卷樓市
近期上海樓市的一波三折，成功地吸引了全國(guó)的關(guān)注。8月26日，一則“上海將于9月1號(hào)限購(gòu)”的聲音橫空出世；8月29日，上海住建委明確表示“沒(méi)有研究過(guò)此類(lèi)政策”。值得一提的是，從傳聞出現(xiàn)到澄清，短短的三天時(shí)間在上海樓市已經(jīng)掀起巨浪。
首先，是上海民政局出現(xiàn)的離婚潮，先是以“限號(hào)”來(lái)抵擋洶涌的離婚家庭，最終登記處臨時(shí)“閉門(mén)謝客”。
緊接著，上海樓市出現(xiàn)購(gòu)房狂潮。就在上周末，根據(jù)上海官方數(shù)據(jù)顯示，一手商品房成交量高達(dá)2322套，而在周日當(dāng)天，上海市房地產(chǎn)交易中心內(nèi)，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)購(gòu)房的市民稱(chēng)“辦理過(guò)戶(hù)、查限購(gòu)至少需要3-5個(gè)小時(shí)”。
在一線(xiàn)城市購(gòu)房資格彌足珍貴的當(dāng)前，購(gòu)房人能夠充分利用手中的資源來(lái)實(shí)現(xiàn)改善居住條件，或者提升家庭資產(chǎn)升值的目的。在距離上海千里之外的北京，通過(guò)離婚騰挪購(gòu)房指標(biāo)的現(xiàn)象同樣比比皆是。
“去年的話(huà)房?jī)r(jià)尚可接受，當(dāng)時(shí)對(duì)離婚這個(gè)事情還是有一些顧慮和忌諱。但現(xiàn)在我手里資金有限，只能希望以最低的首付，以最大的杠桿去買(mǎi)房。政策上要求，如果不以首套房買(mǎi)的話(huà)，稅費(fèi)又非常高；只能量米下鍋，用離婚買(mǎi)房這種方式增加貸款，減少稅費(fèi)，降低買(mǎi)房的成本。”購(gòu)房人可可（化名）表示。
據(jù)多名中介經(jīng)紀(jì)人介紹，雖然之前有傳聞上海離婚一年內(nèi)不允許購(gòu)房的說(shuō)法，但實(shí)際上只是傳聞。在樓市火熱的北京，政策方面同樣沒(méi)有限制。
“現(xiàn)在對(duì)于離婚后買(mǎi)房沒(méi)有什么時(shí)間限制，上午離婚下午就能來(lái)買(mǎi)房，這種情況太多了?！币晃绘溂业禺a(chǎn)秦姓工作人員表示，由他經(jīng)手的離婚買(mǎi)房客戶(hù)不在少數(shù)。無(wú)論是北京還是上海，錢(qián)越來(lái)越“不值錢(qián)”和房?jī)r(jià)價(jià)值的與日俱增之間，形成了巨大的剪刀差。離婚除了騰挪出購(gòu)房資格之外，還能享受各種利率、稅費(fèi)的優(yōu)惠。
機(jī)會(huì) 以小博大 省下幾十萬(wàn)
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍解釋?zhuān)x婚后其中一方可以實(shí)現(xiàn)首次購(gòu)房資格，首付比例下降，能夠降低首付款，從五成可以調(diào)整到三成；與此同時(shí)，房貸利率可以下調(diào)，目前很多城市對(duì)于二套房執(zhí)行1.1倍基準(zhǔn)利率，而首套則依然可以享受9.5折的優(yōu)惠。“雖然各地執(zhí)行情況有差異，但有一點(diǎn)基本是明確的，即按照首付資格去購(gòu)房，成本肯定不會(huì)高于二套房的購(gòu)房模式。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
在擁有購(gòu)房資格的前提下，以一套90平方米、總價(jià)100萬(wàn)的房產(chǎn)為例，以個(gè)人購(gòu)買(mǎi)首套和以家庭為單位購(gòu)買(mǎi)，在首付差額這一項(xiàng)便可以少支付20萬(wàn)，如果貸款以20年為限，總還款利息可以省下65000元左右。
除了信貸層面的優(yōu)惠，稅費(fèi)方面還可以“鉆漏洞”。某業(yè)內(nèi)人士介紹，對(duì)于大戶(hù)型房源而言，契稅是執(zhí)行2%的稅率。但如果按照首套購(gòu)房的模式，就可以下調(diào)到1%。而在涉及換房的情況下，如果一名購(gòu)房者本身有房產(chǎn)，但是房本還沒(méi)有滿(mǎn)兩年，那么此時(shí)要獲取購(gòu)房資格，就必須先賣(mài)掉第一套，同時(shí)需要繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，即便后續(xù)改成增值稅，也會(huì)有稅費(fèi)成本。但如果假離婚，則可以避免這樣的稅費(fèi)。
中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，對(duì)于現(xiàn)在一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，剛需已經(jīng)不是恐慌主力。因?yàn)椴徽撌潜本┻€是上海，300萬(wàn)套總價(jià)的剛需盤(pán)、剛需二手房已經(jīng)接近絕跡，市場(chǎng)主流已經(jīng)進(jìn)入500萬(wàn)-800萬(wàn)區(qū)間。按照目前房屋價(jià)值區(qū)間計(jì)算，通過(guò)離婚買(mǎi)房最終省下的錢(qián)至少數(shù)十萬(wàn)。
成本 貸款未還清 離婚難過(guò)戶(hù)
實(shí)際上，通過(guò)離婚買(mǎi)房獲取購(gòu)房資格、減免稅費(fèi)這種方式在某種情況下隱藏著巨大的成本和風(fēng)險(xiǎn)。
如果房產(chǎn)屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，并且有貸款尚未還清，在辦理房產(chǎn)更名之前必須將剩余的貸款償還辦理解押后，才能進(jìn)行下一步離婚、過(guò)戶(hù)等程序。“否則建委核查稅費(fèi)都過(guò)不去。”一位資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者表示。
孫女士的丈夫有一套婚前房產(chǎn)，兩人結(jié)婚后又在朝陽(yáng)購(gòu)買(mǎi)了一套房產(chǎn)，并且現(xiàn)在仍有100萬(wàn)元左右的貸款尚未還清。對(duì)于現(xiàn)在的孫女士來(lái)說(shuō)，如果想要通過(guò)離婚的方式添置房產(chǎn)，就需要先將100萬(wàn)元的貸款還清。只有這樣才能將該套兩人共同房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到丈夫名下，孫女士也才能夠已名下無(wú)房的狀態(tài)購(gòu)置“首套住房。”
購(gòu)房人可可告訴記者，對(duì)于剛需群體而言，在一個(gè)房?jī)r(jià)特別高，風(fēng)險(xiǎn)也不小的市場(chǎng)上，“應(yīng)該要把購(gòu)房資格的資源優(yōu)勢(shì)用到最大，因此離婚對(duì)他們的家庭而言是一個(gè)比較‘劃算’的選擇?！?/span>
對(duì)于離婚買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)，可可也從財(cái)產(chǎn)方面和情感方面有所考慮：“有些人是不能接受（離婚買(mǎi)房）的。第一離婚很麻煩，有些父母會(huì)覺(jué)得在心里是一個(gè)結(jié)，難以接受；而且也真有離了婚就不再?gòu)?fù)婚的情況。所以如果雙方感情有瑕疵，就不要輕易嘗試這種方式了?！彼硎?。
嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，從獲利的角度看，假離婚讓部分購(gòu)房者可以多購(gòu)一套房，這說(shuō)明此類(lèi)群體看漲房?jī)r(jià)；但購(gòu)房后是否會(huì)有投資收益，這個(gè)是不能保證的。成本方面，假離婚使得婚姻記錄抹黑，甚至?xí)霈F(xiàn)婚姻生活受干擾，甚至以買(mǎi)房為名最終真離婚的現(xiàn)象，此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)需要家庭自己負(fù)擔(dān)。另外假離婚現(xiàn)象引起了政策監(jiān)管層關(guān)注，后續(xù)假離婚后會(huì)限制購(gòu)房，這也是一個(gè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。律師說(shuō)法
胡周雄律師，廣東博浩律師事務(wù)所
“為購(gòu)房而假離婚，不但有違社會(huì)公序良俗，也隱含人財(cái)兩空的法律風(fēng)險(xiǎn)?！?/strong>
假離婚一樣具有解除婚姻關(guān)系的法律效力。如果離婚后一方反悔，不按之前雙方的約定進(jìn)行復(fù)婚登記，原本不愿意離婚的另一方不可以要求撤銷(xiāo)已生效的離婚登記，當(dāng)然也無(wú)法強(qiáng)行要求復(fù)婚登記。
其次，假離婚關(guān)于財(cái)產(chǎn)歸屬的約定也具有法律效力。在婚姻登記機(jī)關(guān)辦理協(xié)議離婚時(shí)，須對(duì)財(cái)產(chǎn)分割、子女撫養(yǎng)等問(wèn)題一并處理。由于目的是為重新購(gòu)房而假離婚，夫妻雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)的處理往往簡(jiǎn)易操作，將共有財(cái)產(chǎn)劃歸一方所有，另一方凈身出戶(hù)。此狀況下若未能依約復(fù)婚，凈身出戶(hù)一方即使手握雙方假離婚假分割的證據(jù)，仍將難以推翻財(cái)產(chǎn)全部歸屬一方所有的“不合理協(xié)議”。因?yàn)?，約定財(cái)產(chǎn)歸屬一方所有的離婚協(xié)議經(jīng)婚姻部門(mén)登記備案后，其證據(jù)效力高于雙方之間的私自約定。
