（原標題：樓市溢出效應深化：投資客路徑分歧）
繼蘇州、合肥、南京相繼出臺調(diào)控政策之后，上海近日也傳出更為嚴厲的信貸收緊調(diào)控版本。與此同時，樓市資金的去向也開始改變。日前，據(jù)當?shù)孛襟w爆料，從6月開始，長沙至少有700多套房被合肥購房團“搶”購。
“投資客都是趨利的。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，要改變投資客的資金流動方向，只有通過改變房價快速上漲預期，這主要取決于供求關(guān)系與高價地驅(qū)動。
張宏偉指出，通過信貸收緊政策，把這些投資需求控制，在利率比較低的情況下，把投資客需求擋在市場之外，只是暫時的效果，最重要的是為下一步深入調(diào)整爭取時間。
“一個城市的投資需求被擠出之后，這些資金肯定會流入周邊的價值洼地。”張宏偉指出，這一輪合肥上半年都有政策收緊，要找價值洼地，投資客就會往周邊外溢。這一輪漲幅并不太大，但未來樓市被長期看好的城市，如長沙、青島、濟南、鄭州等可能是下一輪房價上漲的重點。
投資客目標分化
張宏偉認為，這與上?！?25”樓市新政出臺之后類似，當時周邊的蘇州、杭州房價開始上漲，而今蘇州收緊調(diào)控，無錫地價也開始被抬高，當?shù)貥鞘鞋F(xiàn)復蘇跡象。
上海鏈家市場研究部高級分析師錢寧羅指出，市場上的投資客分為兩種：高凈值客戶如外資企業(yè)高管，已經(jīng)在限購地區(qū)擁有多套房產(chǎn)，最近開始賣房，套現(xiàn)后配置美元資產(chǎn)；另一類是還有購房資格的投資客，手上有現(xiàn)金會再配置一套房產(chǎn)。
錢寧羅認為，前一段時間，海外也有一些華人拋售房產(chǎn)的消息，這表明國內(nèi)投資客中第一梯隊的人已經(jīng)把資金轉(zhuǎn)移出去，現(xiàn)在把資金轉(zhuǎn)出去的可以說是第二梯隊人群，他們主要出于移民考慮。
“投資客沒有那么多，市場中還是存在投資客通過先付定金，再找下家轉(zhuǎn)手的方式炒房，這樣的投資需求根本無法限購”，她指出，繞開限購的做法還包括資金從一線城市轉(zhuǎn)到二線城市，這些大多數(shù)表現(xiàn)為短線操作。比如合肥炒房團的表現(xiàn)，就明顯是資金逐利。
目前合肥多家銀行已經(jīng)正式放出貸款新細則，明確對多種情況下的購房情形實行拒絕貸款。同時，政府出臺最嚴限購政策，限貸下的合肥樓市“量跌價升”明顯。8月初，合肥市區(qū)住宅類商品房的銷售均價為14255.37元/平方米，較之早前一周的13324.01元/平方米上漲了931.36元/平方米，環(huán)比漲幅達6.99%。這是合肥單周銷售均價首次超過1.4萬元/平方米，而且合肥住宅已經(jīng)連續(xù)兩周刷新單周銷售均價。
相比之下，長沙房價顯得溫和得多。據(jù)長沙房地產(chǎn)市場預警預報系統(tǒng)顯示，7月內(nèi)六區(qū)新建純商品住宅（不含單位集資房等）網(wǎng)簽均價為6642元/平方米，環(huán)比下跌0.09%，價格維持穩(wěn)定，僅為合肥的57%。
資產(chǎn)配置需求
進一步外溢情形已經(jīng)顯現(xiàn)。
8月8日，錫東新城的XDG-2016-10號地塊刷新無錫土地出讓價格記錄，樓面價5396.72元/平方米，溢價率達105.59%。網(wǎng)友調(diào)侃“無錫樓市距離火爆就差一次土拍”。此后的8月19日和22日，無錫分別拍出兩塊高價地塊，樓面價分別為9609元/平方米、10548元/平方米。
位于中部地區(qū)的鄭州市，也開始受到資本關(guān)注。在7月末，鄭州經(jīng)開區(qū)就因三天內(nèi)接連誕生三塊高價地，三度刷新樓面價而轟動全國。
日前，廣州一幅準高價地出讓被喊停，業(yè)內(nèi)人士指出，長三角此前土拍頻現(xiàn)高價地效應開始在全國發(fā)酵，資本在尋求價值洼地的同時，當?shù)卣疄榱朔乐钩霈F(xiàn)類似上海等地的高價地頻現(xiàn)，而“先下手為強”。
錢寧羅指出，一線城市一手市場的火爆主要集中于中高端產(chǎn)品，這部分客戶基本不在被限購范圍內(nèi)。據(jù)上海中原房產(chǎn)中介市場研究部統(tǒng)計，2016年上半年上?？們r在1000萬以上的一手豪宅共計成交5041套，已占去年全年成交量的六成以上。2015年上海千萬級豪宅以超8000套的交易量收官，被業(yè)內(nèi)稱作豪宅元年，然而今年僅半年時間，上海千萬級豪宅二手房成交量就已突破5000套。
另一方面，企業(yè)資金配置的需求也很明顯，比如寶能等在A股市場的舉牌行為。據(jù)不完全統(tǒng)計，去年年底有28家房企被舉牌?！笆袌銎Ｈ鯐r，會加速資金流動，階層固化，加劇資產(chǎn)配置動作?！卞X寧羅說。
