（原標(biāo)題：政治局部署“去泡沫” 深圳火爆樓市或告一段落）
關(guān)于深圳樓市，最近各路媒體的報(bào)道有點(diǎn)怪異，6月份說(shuō)深圳新房均價(jià)突破6萬(wàn)元，再創(chuàng)歷史新高，環(huán)比上漲10.6%，這應(yīng)該是近年來(lái)單月最大漲幅了。7月份，又有報(bào)道稱(chēng)，深圳新房均價(jià)（56720元）下跌8.2%，創(chuàng)下了深圳近4年來(lái)的最大跌幅。且不說(shuō)深圳樓市經(jīng)歷了30年風(fēng)雨，短期相對(duì)平穩(wěn)是市場(chǎng)主基調(diào)，2個(gè)月不該出現(xiàn)如此大的波動(dòng)。即便是政策面、資金面、城市規(guī)劃等，近兩個(gè)月也并無(wú)重大利好或利空出現(xiàn)。那么，緣何媒體報(bào)道如此大的反差呢？
拋開(kāi)類(lèi)似于2015年這類(lèi)極端年份，深圳每年的新房成交規(guī)模也就3-5萬(wàn)套左右，僅相當(dāng)于北京、上海的四分之一，每月新房成交僅30萬(wàn)平米，類(lèi)似于華潤(rùn)城這樣的高價(jià)盤(pán)，有一兩個(gè)新開(kāi)盤(pán)，房?jī)r(jià)就被拉高了。這就是6月份發(fā)生的情況，當(dāng)月福田、南山、羅湖三個(gè)區(qū)的新房平均價(jià)格達(dá)到7.8萬(wàn)元，成交占比達(dá)到近40%（2015全年占比僅20%），全市新房均價(jià)突破6萬(wàn)就不奇怪了。7月份，新房均價(jià)之所以下跌了8.2%，根本原因也在于三個(gè)區(qū)成交占比下降至24%。
事實(shí)上，從成交量上看，6-7月份的深圳樓市基本上回到了正常年份：月均新房成交量在3000套左右，二手房成交量在8000套左右，靠攏到過(guò)去10年月均成交量。若與“3.25”新政后的4-5月相比的話，6-7月的新房和二手房成交量分別增加32%和19%，看似“3.25”新政效應(yīng)式微。但是，若與“3.25”新政前月均成交量（新房5000套、二手住房1.2萬(wàn)套）相比的話，或者與最火爆時(shí)期（2015年下半年至今年1季度）相比，6-7月份的整體成交量下跌了40%-60%。因此，從這個(gè)角度看，即便房貸利率不斷創(chuàng)歷史新低，即便6-7月份深圳創(chuàng)造全國(guó)總價(jià)和單價(jià)地王，即便樓市整體貨幣環(huán)境依舊友好，深圳上一輪高度景氣或許要告一段落了。
從價(jià)格上講，采取同質(zhì)可比（同區(qū)域、同戶型、同類(lèi)型）的方法，剔除少數(shù)體量大、價(jià)格高的樓盤(pán)，現(xiàn)在的整體均價(jià)也達(dá)到了5.5萬(wàn)元，相比去年全年均價(jià)上漲了52%，相比2014年上漲了129%。此輪樓價(jià)上漲，原因分析太多了，但總結(jié)起來(lái)，“去庫(kù)存”結(jié)構(gòu)性政策刺激不斷，“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”需要貨幣寬松環(huán)境（六次降息、五次降準(zhǔn)），以及嚴(yán)重的資產(chǎn)配置荒，特別是匯率貶值預(yù)期下，人民幣有效資產(chǎn)不足。當(dāng)這些遇上了創(chuàng)業(yè)氛圍、融資渠道最暢通的深圳，遇上了加杠桿和鼓勵(lì)改善型需求的上手工具，遇上了深圳樓市體量小、彈性足（類(lèi)似于創(chuàng)業(yè)版）的特征，深圳樓市就成為了資金最為青睞的對(duì)象，成為全國(guó)資金紛紛追逐的、稀缺的“安全島”。
但是，二季度以來(lái)，實(shí)際房?jī)r(jià)水平整體穩(wěn)定。新房市場(chǎng)提價(jià)和降價(jià)的樓盤(pán)不多，最能反映市場(chǎng)走勢(shì)的二手住房市場(chǎng)，“3.25新政”后，實(shí)際成交價(jià)格出現(xiàn)了5%-10%的下跌，6-7月份，二手價(jià)格企穩(wěn)或微幅回升。來(lái)自大型中介的數(shù)據(jù)顯示，6-7月深圳二手成交均價(jià)在55000元左右。微觀調(diào)研顯示，7月份南山、福田等熱點(diǎn)區(qū)域的二手住房?jī)r(jià)格還出現(xiàn)了3%-5%的漲價(jià)。目前，之所以深圳房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，甚至有中期內(nèi)微幅回升的跡象，區(qū)域地王效應(yīng)、個(gè)貸利率走低、全國(guó)樓市火爆、貨幣環(huán)境依舊寬松，甚至近期傳言的個(gè)稅抵房貸利息等等外部環(huán)境都有影響。
但更重要的是，看好深圳樓市的群體很多，突出的例子就是，臨近深圳的莞惠樓市，上半年新房月均成交13800套、7500套，二者之和超過(guò)深圳5倍，60%-70%的房子被深圳人買(mǎi)走，可見(jiàn)深圳資金聚集是何等旺盛、購(gòu)買(mǎi)力是何等強(qiáng)大。目前，盡管莞惠樓市分流了一部分購(gòu)買(mǎi)力，但基于其流動(dòng)性、公共配套差、升值潛力不明顯的考慮，看好深圳樓市的群體規(guī)模居高不下，一方面，長(zhǎng)期活躍在深圳的購(gòu)買(mǎi)力堅(jiān)定看好深圳樓市；另一方面，二手房盡管成交量回落，但業(yè)主急于出手而明顯降價(jià)的不多。多數(shù)業(yè)主認(rèn)為，綜合資金面、國(guó)家對(duì)樓市的態(tài)度，深圳在全國(guó)的地位，以及深圳樓市長(zhǎng)期供求關(guān)系等基本面來(lái)看，未來(lái)深圳樓市穩(wěn)中向好是大趨勢(shì)。大型中介調(diào)研的投資客比例，盡管比今年1月份有所回落，但也達(dá)到20%-30%的占比。
不過(guò)，近期政治局會(huì)議在部署下半年經(jīng)濟(jì)工作基調(diào)時(shí)提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，“抑制”完全不同于過(guò)去“化解”、“警惕”等表態(tài)，折射出樓市泡沫已經(jīng)到了管理層需要亟待出手的地步。因此，控制樓市資金面、控制杠桿成為下一步樓市政策的基調(diào)之一，比如近期銀監(jiān)會(huì)堵住理財(cái)通道，證監(jiān)會(huì)堵住募資進(jìn)入土地市場(chǎng)，以及南京、蘇州、廈門(mén)、合肥等地收緊房貸杠桿等。2015年，深圳新增個(gè)人住房貸款比2014年翻了2.3倍。截止到2015年底，深圳個(gè)人住房貸款余額超過(guò)了7000億元，比2014年增長(zhǎng)了近40%，余額比北京和上海分別高出1200多億元和1300多億元。2015年，深圳個(gè)人住房貸款平均成數(shù)為6.5成，500萬(wàn)元以上的房貸中，7成貸款占比超過(guò)70%。
2016年上半年，深圳個(gè)貸余額達(dá)到9928億元，同比增長(zhǎng)了52.1%。因此，用盡、用足杠桿是2015年深圳房貸申請(qǐng)的主基調(diào)今年上半年。杠桿率高是樓市風(fēng)險(xiǎn)高的表征之一，杠桿率快速上升更意味著風(fēng)險(xiǎn)。由此，如果下半年樓市政策偏向適度收緊杠桿的話，過(guò)去1年半快速加杠桿的深圳樓市，無(wú)疑會(huì)受到影響。近期，在深四大國(guó)有銀行一致收緊首套房貸優(yōu)惠折扣，就是一個(gè)信號(hào)。同時(shí)，國(guó)家對(duì)于資產(chǎn)泡沫的關(guān)注，意味著深圳未來(lái)出地王的可能性下降了，而且還可能會(huì)順應(yīng)國(guó)家政策，收緊房貸杠桿。由此，下半年穩(wěn)中回調(diào)或許是深圳樓市的基本特征。
