土地熔斷機(jī)制被指效果不彰，南京近日又在醞釀出臺(tái)更嚴(yán)厲的限貸政策。“如果出臺(tái)限貸，預(yù)期南京會(huì)在保持平穩(wěn)的狀態(tài)下，出現(xiàn)一定的波動(dòng)?！笨硕鹧芯坎扛笨偨?jīng)理林波在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。
不過(guò)高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫認(rèn)為，貨幣超發(fā)即使再限貸，也只能解一時(shí)之急。錢(qián)多了，首先會(huì)流入資產(chǎn)領(lǐng)域，政府最擔(dān)心的是資金進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域。
“由于國(guó)內(nèi)投資渠道很少，中國(guó)還面臨匯率的壓力。由于資產(chǎn)和匯率只能保一個(gè)，如果一定要在兩者之間取舍，相信政府最終會(huì)選擇保資產(chǎn)。也正是這樣的邏輯，使很多投資人和購(gòu)房者對(duì)樓市繼續(xù)持樂(lè)觀態(tài)度，敢于繼續(xù)進(jìn)場(chǎng)。”蘇鑫說(shuō)。
投資需求占不小比例
今年房?jī)r(jià)不斷漲漲漲的南京近日傳出消息，南京擬出臺(tái)限貸政策。有關(guān)南京限貸的消息中，目前已經(jīng)有兩個(gè)版本。
據(jù)南京當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介的消息，購(gòu)房者名下在南京有一套住房且貸款已結(jié)清的，再次購(gòu)房時(shí)的首付比例將提高到3.5成；名下已有兩套住房貸款已結(jié)清的算二套，首付5成，利率上浮10%。
從南京開(kāi)發(fā)商傳出的版本，限貸的口子收得更緊：無(wú)論購(gòu)房者名下是否有房產(chǎn)，第一套房的首付比例都將提高到35%，二套房的首付比例則提高到五成，而三套房則停貸。
就擬出臺(tái)限貸政策的市場(chǎng)傳言，央行南京分行方面表示目前房貸政策沒(méi)有變化，但南京正在醞釀一攬子計(jì)劃，或許會(huì)對(duì)房貸有一定影響。
中國(guó)指數(shù)研究院南京總經(jīng)理曹旭東告訴記者，南京市政府相關(guān)部門(mén)的確在討論要不要出限貸政策，何時(shí)出。
據(jù)了解，南京之所以醞釀出臺(tái)限貸，其中一個(gè)原因是來(lái)自中央政府的壓力。南京一家機(jī)構(gòu)高層告訴記者，今年南京樓市的火熱已經(jīng)引起高層的關(guān)注，前不久住建部官員還專(zhuān)門(mén)聽(tīng)取了關(guān)于南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的報(bào)告。
克而瑞研究部副總經(jīng)理林波表示，近日政府開(kāi)會(huì)討論認(rèn)為要抑制過(guò)快形成的資產(chǎn)泡沫，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是一個(gè)信號(hào)，部分過(guò)熱城市的政策可能會(huì)分階段和不同批次收緊。
“目前看資產(chǎn)泡沫較大的領(lǐng)域，就是房地產(chǎn)了。地方上可能也會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的措施進(jìn)行落地，而落地的重點(diǎn)，可能會(huì)是像南京、合肥這樣熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)?！绷植ㄕf(shuō)。
研究人員告訴記者，從需求層面南京未來(lái)也很難繼續(xù)支持房?jī)r(jià)如此快速的上漲。
據(jù)中指院的調(diào)研，今年南京樓市改善需求的增加幅度較大，但目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資甚至投資需求也占了不小比例，改善需求的比例可能還不到三分之一。曹旭東認(rèn)為，如果出臺(tái)限貸，將砍掉很大一部分需求。
“今年南京購(gòu)房者所用的杠桿率很高。如果進(jìn)行投資去杠桿化，不排除房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定波動(dòng)。”曹旭東說(shuō)。
多個(gè)城市被指有風(fēng)險(xiǎn)
業(yè)界人士指出，南京擬出限貸的另一個(gè)原因是不想步無(wú)錫樓市的后塵，圖一時(shí)賣(mài)地之快使樓市陷入長(zhǎng)久的低迷期。
億翰智庫(kù)分析師陳其雄告訴記者，無(wú)錫也是經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍。但因?yàn)檫^(guò)度的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，近幾年形成了大量供應(yīng)，目前去庫(kù)存之路仍然有相當(dāng)遠(yuǎn)的路要走。
“我們對(duì)南京的供需結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)研，結(jié)論是房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快。如果南京過(guò)度透支需求，未來(lái)的樓市風(fēng)險(xiǎn)將加大，極有可能成為另一個(gè)無(wú)錫。”陳其雄表示。
南京之后，其它幾個(gè)熱點(diǎn)城市是否也會(huì)出臺(tái)政策，成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。在今年被認(rèn)為最有潛力的樓市四小龍中，除了南京，合肥、廈門(mén)也被認(rèn)為有一定的風(fēng)險(xiǎn)。
克而瑞最新公布的全國(guó)城市發(fā)展榜單中，在人均購(gòu)房支出這一項(xiàng)，廈門(mén)在全國(guó)城市中排第三位；而為人所熟知的房?jī)r(jià)收入比，廈門(mén)也排在第三。
在研究人員眼中，廈門(mén)的新房均價(jià)已經(jīng)比較高了。分析人士告訴記者，目前廈門(mén)新建商品房的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到3萬(wàn)元/平方米，而去年的時(shí)候只有2萬(wàn)元/平方米?！叭绻?萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，在廈門(mén)很難買(mǎi)到房。島內(nèi)的房?jī)r(jià)已經(jīng)在5萬(wàn)元/平方米以上，很偏遠(yuǎn)的地方也要約2萬(wàn)元/平方米?！币晃环治鰩熣f(shuō)
而廈門(mén)不久前出現(xiàn)一則與政策相關(guān)的事情。廈門(mén)房產(chǎn)部門(mén)披露將出臺(tái)限購(gòu)政策，但之后不久就撤回了政策。有媒體報(bào)道稱，是廈門(mén)房管門(mén)與銀行系統(tǒng)之前的溝通出現(xiàn)一些問(wèn)題，因而放緩了政策的出臺(tái)。
對(duì)此有分析師認(rèn)為，銀行可能擔(dān)心當(dāng)?shù)爻雠_(tái)限貸政策后房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，影響當(dāng)?shù)劂y行房貸資產(chǎn)的安全。
林波指出，廈門(mén)雖然今年樓市很旺，但經(jīng)濟(jì)層面一直比較弱。但與廈門(mén)相比，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展?jié)摿蛯?duì)人口的吸納能力上，合肥樓市雖然進(jìn)入快車(chē)道，但產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)底子比較弱?！昂戏嗜绻湃畏?jī)r(jià)上漲將是涸澤而漁，對(duì)整個(gè)城市發(fā)展都不利，所以合肥才出臺(tái)了比較嚴(yán)厲的樓市政策?！绷植ㄔ诮邮苡浾卟稍L時(shí)說(shuō)。
蘇鑫指出，開(kāi)發(fā)商之所以扎堆在一線和熱點(diǎn)二線城市投資，是因?yàn)樵谄渌鞘胁毁嶅X(qián)，只能在這些城市拿地做項(xiàng)目。
“國(guó)內(nèi)市場(chǎng)除了房地產(chǎn)，不可能有其它行業(yè)可以容納如此龐大的資金。有龐大的資金，又集中在少數(shù)幾個(gè)城市，房?jī)r(jià)和地價(jià)肯定會(huì)漲。這種情況下，限貸只能說(shuō)是救急之法?！碧K鑫說(shuō)。
