短短數(shù)天時(shí)間，數(shù)十家城市密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策，核心內(nèi)容均為限購(gòu)限貸。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，核心一二線城市重啟限購(gòu)限貸主要是為了限制投資投機(jī)性需求。加杠桿較為明顯的房企可能在2017年下半年的樓市調(diào)整期遇到資金兌付的問題，這些房企有可能會(huì)遇到資金鏈斷裂的問題
據(jù)統(tǒng)計(jì)，自9月30日起，目前已有上海、南昌南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、無錫、天津、北京、成都、鄭州、濟(jì)南、武漢、廣州、佛山、南寧、珠海、東莞、惠州、福州共計(jì)21個(gè)城市先后發(fā)布了新的樓市調(diào)控政策。
其中，北京、深圳、廣州、南京、合肥、廈門等城市調(diào)控力度較大，同時(shí)均表態(tài)加大土地供給；蘇州、無錫、天津、程度、鄭州、濟(jì)南、武漢、珠海等城市的程度稍弱。融360數(shù)據(jù)顯示，截止9月20日，在全國(guó)533家銀行中，共有306家銀行將首套房首付比例調(diào)至2成，比上月減少2家，占比達(dá)57.41%。此外，在全國(guó)533家銀行中首付2.5成的有62家銀行，首付3成的有156家銀行。融360分析認(rèn)為，首付2成的銀行占比環(huán)比小幅降低。
對(duì)于為何核心一二線城市也開始重啟樓市限購(gòu)限貸政策？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，核心一二線城市重啟限購(gòu)限貸主要是為了限制投資投機(jī)性需求。按照投資的邏輯來看，哪里有投資回報(bào)，投資的資金必然流向哪里，當(dāng)前來看，核心一二線城市的房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期仍然存在，投資客此時(shí)進(jìn)場(chǎng)仍然有利可圖，這成為投資客持續(xù)進(jìn)場(chǎng)核心一二線城市樓市的很重要的原因。
此外，貨幣政策寬松與地王頻出也是樓市集中調(diào)控的大環(huán)境因素。從貨幣政策的角度來看，貨幣政策寬松，資金成本低，資產(chǎn)配置需求驅(qū)動(dòng)投資客投資樓市。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)仍然下行，貨幣政策相對(duì)寬松，貸款利率成本也較低，對(duì)于高凈值人群來講，手頭有富裕的資金，但是沒有有效的資金投向，資產(chǎn)配置需求驅(qū)使這些人群將資金投向房?jī)r(jià)正處于上漲通道的樓市，從投資先后順序來看，首先關(guān)注一線城市，再次是一線城市所處經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的核心二線，然后是一般二線城市，這樣的投資客資金輪動(dòng)導(dǎo)致不同城市間的樓市也出現(xiàn)輪番上漲。
張宏偉指出，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)仍然處于下行趨勢(shì)，貨幣政策仍然會(huì)相對(duì)寬松，貨幣政策不是地方政策可以改變的，因此，現(xiàn)階段很難通過大幅提升房貸利率和首付比例為樓市降溫，這招短期內(nèi)還行不通；從土地市場(chǎng)來看，盡管大部分地方政府表態(tài)增加土地供應(yīng)，解決地王以及由于地王頻出而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象，但是，經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際行動(dòng)表明，核心二線城市的土地供應(yīng)也很難大幅增加，因此，近期有關(guān)土地的新政也很難起到緩解樓市供求緊張的作用。
2015年330新政之后，全國(guó)核心一二線城市開始復(fù)蘇好轉(zhuǎn)，京滬深、南京、蘇州、合肥等部分城市樓市在隨后幾個(gè)月進(jìn)入上行通道。對(duì)于房企來講，在信貸政策相對(duì)寬松與利率下行的市場(chǎng)背景下，“加杠桿”謀求新一輪市場(chǎng)擴(kuò)張勢(shì)在必然。而從房企集體大規(guī)?！凹痈軛U”的時(shí)間來看，基本集中在2015年下半年。
“由于房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，也就是說2017年下半年將是這些“加杠桿”資金開始到期的時(shí)間。并且隨著時(shí)間的推移與調(diào)控的深入，金融機(jī)構(gòu)會(huì)強(qiáng)化對(duì)于房企的“風(fēng)險(xiǎn)控制”，也會(huì)采取一些“降杠桿”的措施。屆時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)將通過嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)企業(yè)信用評(píng)級(jí)、降低抵押率，甚至停貸等方式對(duì)于“風(fēng)險(xiǎn)”房企或項(xiàng)目進(jìn)行“風(fēng)險(xiǎn)控制”，防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約，控制自身壞賬率。而這些動(dòng)作有可能會(huì)讓占有整個(gè)行業(yè)絕對(duì)數(shù)量最多的中小房企面臨資金面緊張的問題，甚至頻現(xiàn)中小房企被并購(gòu)或破產(chǎn)的現(xiàn)象?！?/span>
張宏偉認(rèn)為，“加杠桿”較為明顯的房企可能在2017年下半年的樓市調(diào)整期遇到資金兌付的問題，屆時(shí)，這些房企有可能會(huì)遇到資金鏈斷裂的問題，這些房企一旦無法及時(shí)償還貸款，無法給自己“降杠桿”，它們極有可能因此陷入困局，最終被其他企業(yè)收購(gòu)股權(quán)或項(xiàng)目。
