限購(gòu)限貸、松綁、再重啟……國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控似乎陷入了一個(gè)不斷循環(huán)的怪圈。
面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，武漢終于出臺(tái)了新一輪的限貸政策。8月31日晚間，中國(guó)人民銀行武漢分行、湖北銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)文，將武漢二套房首付比例提升至不低于40%。而就在昨日上午，“中國(guó)房?jī)r(jià)最貴二線城市”的廈門剛剛宣布自9月5日起實(shí)施房產(chǎn)限購(gòu)政策。
事實(shí)上，全國(guó)樓市的表情多變。從去年7月份開始，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)回暖并加快發(fā)展，不少城市的房?jī)r(jià)也在不斷刷新歷史。在此背景下，今年下半年以來，多地樓市調(diào)控再度重啟，此前合肥、南京、蘇州等城市均出臺(tái)了相應(yīng)的調(diào)控政策，以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱發(fā)展。
今年“房子太好賣”
武漢房?jī)r(jià)已連續(xù)18個(gè)月上漲。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，武漢新建商品房環(huán)比上漲2.2%，居全國(guó)第七；樣本均價(jià)首次突破萬元，達(dá)1.02萬元/平方米。8月17日-23日期間，武漢還不斷涌現(xiàn)新地王，多片區(qū)房?jī)r(jià)同時(shí)接近或超過其歷史峰值，均價(jià)也被大幅拉升至10633元/平方米。
證券時(shí)報(bào)記者近期走訪的東湖高新區(qū)(光谷)、武昌區(qū)、洪山區(qū)等多個(gè)地區(qū)新開樓盤，消費(fèi)者均需搖號(hào)才能獲得買房名額；其中，位于光谷東的多個(gè)樓盤開盤當(dāng)日即被售空。而從去年12月至今，光谷關(guān)山片區(qū)的部分地鐵沿線樓盤漲幅甚至超過100%；武昌中北路等地段的學(xué)區(qū)房，有的售價(jià)甚至已經(jīng)突破4萬元/平方米。
恒大地產(chǎn)、國(guó)創(chuàng)地產(chǎn)等部分企業(yè)在武漢的銷售人員告訴記者：今年以來，武漢“房子太好賣”。也正因如此，一些開發(fā)商開始惜售住宅，部分樓盤因捂盤不售遭認(rèn)籌業(yè)主投訴。
多地陸續(xù)重啟樓市調(diào)控
從房地產(chǎn)上市公司披露的半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，全行業(yè)商品房銷售收入整體呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。而蘇州、南京、廈門、合肥等4個(gè)城市，也因地王頻出、房?jī)r(jià)上漲迅速而被業(yè)界稱為“二線樓市四小龍”。 今年下半年以來，上述4個(gè)城市也都陸續(xù)出臺(tái)了限購(gòu)政策。合肥市政府6月22日公布的調(diào)控政策，規(guī)定居民家庭首次購(gòu)買住房，最低首付款比例仍為25%；有1次房貸記錄已結(jié)清，二套房最低首付款比例為40%，未結(jié)清的首付比例50%。
南京市從今年8月12日起，也開始執(zhí)行調(diào)控新政。該市調(diào)整了土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式和商品住房貸款首付比例。其中，在二套房首付比例方面，南京市高淳、溧水地區(qū)最低首付款比例保持30%不變，其他地區(qū)最低首付款比例由“不低于30%”調(diào)整為“不低于35%”。
而在蘇州，新政之下，買二套房還必須要本市戶口或社保證明。非蘇州市戶籍居民購(gòu)買首套房不受限制，但購(gòu)買二套房需要提供1年以上的個(gè)稅繳納證明和社保證明。同時(shí)，在首付比例上，有1套住房且貸款未結(jié)清的家庭，二套房首付由最低40%提高到50%。
廈門則在8月31日正式推出房產(chǎn)限購(gòu)政策，該市144平方米以下的住房，已擁有2套及以上住房的本地家庭不能購(gòu)買，外地戶籍家庭購(gòu)買需要有1年的社保證明才能購(gòu)買1套。該政策自9月5日開始執(zhí)行，有效期至明年年底。而廈門是在去年1月才全面取消已經(jīng)執(zhí)行四年多的住房限購(gòu)措施。
遏制樓市“熱傳導(dǎo)”
對(duì)于此輪樓市調(diào)控，湖北中原策略運(yùn)營(yíng)中心總監(jiān)鄭源滔向證券時(shí)報(bào)記者分析稱，今年出臺(tái)限購(gòu)、限貸政策的這些城市，主要是因土地供應(yīng)過熱、房?jī)r(jià)上漲過快；但相較2011年的政策，上述新政是弱化了的限購(gòu)版本，主管部門希望在抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的同時(shí)，也避免出現(xiàn)市場(chǎng)驟冷的局面，以保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)。
鄭源滔認(rèn)為，新政出臺(tái)后，更多消費(fèi)者會(huì)持觀望態(tài)度，短期內(nèi)將會(huì)在需求端產(chǎn)生抑制作用，從而也抑制開放商不理性的拿地?zé)崆椋糁品績(jī)r(jià)過快增長(zhǎng)。但從長(zhǎng)期來看，由于這些城市本身基礎(chǔ)條件、發(fā)展勢(shì)頭良好，開發(fā)商不會(huì)放棄對(duì)這些城市地產(chǎn)資源的挖掘，未來樓市將保持總體平穩(wěn)向上趨勢(shì)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從實(shí)際情況看武漢目前炒房需求比較大，而且市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)定，此類政策對(duì)于打壓房?jī)r(jià)和引導(dǎo)市場(chǎng)需求有積極的作用。但很顯然，這會(huì)使得很多購(gòu)房者依然會(huì)加快購(gòu)房。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，一線城市周邊小城以及重點(diǎn)二線城市未來可能步廈門后塵而采取限購(gòu)措施。全國(guó)資深房地產(chǎn)專家謝逸楓表示，類似廈門、合肥、南京、蘇州這樣價(jià)格上漲過高過快、投資投機(jī)比例過高的城市，未來去杠桿將成為主流政策取向。
中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，展望未來在熱點(diǎn)城市樓市持續(xù)高溫情況下，房地產(chǎn)調(diào)控力度將進(jìn)一步加大，同時(shí)隨著市場(chǎng)傳導(dǎo)效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，未來或?qū)⒂懈喑鞘屑尤胝呤站o行列。
