中國(guó)樓市又火了，房?jī)r(jià)蹭蹭上漲，排隊(duì)買房的人群很壯觀！真的是這樣嗎？的確是這樣，深圳、上海、北京、杭州房?jī)r(jià)都蹭蹭上漲；但也不全是這樣，庫(kù)存量大的三四五線城市房?jī)r(jià)大多數(shù)依然是緩慢下跌，庫(kù)存依然沒(méi)太大變化，更未出現(xiàn)像一線城市那樣的火爆場(chǎng)面。中國(guó)樓市，可謂冰火兩重天！那么，為何中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)冰火兩重天的現(xiàn)象？面對(duì)這種現(xiàn)象我們又該怎么辦？
中國(guó)房?jī)r(jià)為何冰火兩重天
大城市的房?jī)r(jià)為何暴漲？在占豪看來(lái)，原因有四：政策的寬松趨勢(shì)與房產(chǎn)調(diào)控政策的解除。
中國(guó)處于城市化進(jìn)程之中，而且未來(lái)至少還有20年的城市化進(jìn)程，這決定了中國(guó)房?jī)r(jià)本身有很強(qiáng)的基礎(chǔ)支撐，這一點(diǎn)和美國(guó)、日本房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)的情況是根本性差異。在這種大的背景下，調(diào)控房產(chǎn)的政策取消后，再配上越來(lái)越寬松的貨幣政策，作為資產(chǎn)的住房會(huì)遇到很大的向上的推力。試想，發(fā)行更多貨幣，貨幣的購(gòu)買力一定會(huì)下降，那么以其計(jì)價(jià)的資產(chǎn)是必然會(huì)升值。一線城市住房庫(kù)存少。
當(dāng)然，單單有第一條還是不夠的，這還要結(jié)合具體的情況。根據(jù)國(guó)家信息中心發(fā)布的今年首份地產(chǎn)報(bào)告的數(shù)據(jù)，全國(guó)樓市庫(kù)存消化需要4.4年。然而，一線城市卻普遍低于1年，上海更是只夠賣3.7個(gè)月。三四五線城市住房的庫(kù)存量就不一樣了，很多地方的庫(kù)存都超過(guò)5年，購(gòu)買預(yù)期也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，所以三四五線城市的房?jī)r(jià)不但未大漲、未火爆，還有下跌。知識(shí)、高收入人口的持續(xù)流入。
北上廣深等一線和一線半的城市，人口是常年流入狀態(tài)，而且流入的人口大多是高知識(shí)和高收入的人口，這些人的流入自然會(huì)帶來(lái)強(qiáng)大的購(gòu)買力。以上海為例，年均三四十萬(wàn)的人口流入，房?jī)r(jià)可想而知。各地為什么強(qiáng)力爭(zhēng)取人才，就是因?yàn)橛腥瞬啪蜁?huì)有創(chuàng)新，就會(huì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。各地近幾年陸續(xù)推出的引進(jìn)人才政策，就是要通過(guò)對(duì)高素質(zhì)人群的爭(zhēng)取來(lái)獲得更具有持續(xù)力的發(fā)展。一線市是稀缺資源。
一線城市人口都是超飽和狀態(tài)，很難再進(jìn)行大規(guī)模的擴(kuò)展。但是，一線城市匯集了更多資源，發(fā)展機(jī)會(huì)多，所以全國(guó)各地的高素質(zhì)人口都積極向一線城市涌動(dòng)。一方面是人口飽和、城市規(guī)模擴(kuò)展空間不大，另一方面是資源多、機(jī)會(huì)多、吸引人，這就必然導(dǎo)致大城市的房子會(huì)變成稀缺資源。
這四個(gè)原因是導(dǎo)致現(xiàn)在一線城市房?jī)r(jià)火爆，一線半和二線城市房?jī)r(jià)蠢蠢欲動(dòng)的根本原因。
三四五線城市房?jī)r(jià)為何沒(méi)火
三四五線城市的房?jī)r(jià)為什么沒(méi)火？四個(gè)原因：
三四五線城市的房子可真是供過(guò)于求，原因是2008年經(jīng)濟(jì)刺激對(duì)房地產(chǎn)放得過(guò)狠，然后引發(fā)房地產(chǎn)的投資熱潮，在三四五線城市持續(xù)數(shù)年后，銷售情況卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期。在供過(guò)于求的情況下，其價(jià)格自然也就難以火爆得起來(lái)了。二、城市規(guī)模小、機(jī)會(huì)，缺乏吸引力。
城市規(guī)模越小，各種社會(huì)需求也就越小，相對(duì)來(lái)說(shuō)人的發(fā)展機(jī)會(huì)也就越少。在這種情況下，三四五線城市普遍缺少對(duì)人才的吸引力。人才都去了一二線城市，三四五線城市沒(méi)有最具消費(fèi)能力和最具消費(fèi)潛力的那群人，房屋的銷售自然也就遠(yuǎn)不如大城市。三房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力未能很好對(duì)接。
三四五線城市的房子要靠誰(shuí)來(lái)拉動(dòng)？其實(shí)要靠農(nóng)民進(jìn)城來(lái)拉動(dòng)。但是，農(nóng)民能有多少錢？一方面三四五線城市發(fā)展機(jī)會(huì)少，很多農(nóng)民都不選擇去打工，更別說(shuō)去買房了。農(nóng)民進(jìn)城要買房要具備兩個(gè)條件：一是買得起；二是具有落戶意愿?，F(xiàn)在是兩個(gè)條件都不太具備，消費(fèi)能力與房?jī)r(jià)對(duì)接不上，所以房屋銷售自然就不太理想。四、三農(nóng)改革還未有效推行。
要想讓農(nóng)民落戶城市，需要進(jìn)行農(nóng)業(yè)改革。一方面，要讓農(nóng)民從土地上解放出來(lái)，去城市干更多收入水平高的工作；另一方面，農(nóng)民的土地要能合理地組織起來(lái)搞工業(yè)化的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，提高農(nóng)業(yè)人均生產(chǎn)率。只有這兩點(diǎn)都滿足了，農(nóng)村人口才能加速向城市流動(dòng)，現(xiàn)在三農(nóng)改革還未達(dá)到好的狀態(tài)，可以為城市輸送勞動(dòng)力，輸送常住人口卻有些困難。
怎么辦
中國(guó)一二線城市需要房子去庫(kù)存嗎？根本不需要，根本沒(méi)那么多庫(kù)存。所以，對(duì)一線和部分二線城市房地產(chǎn)政策放得過(guò)松是很不合適的，這會(huì)加快推高房?jī)r(jià)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有出現(xiàn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。我們的目標(biāo)是去三四五線城市的庫(kù)存，如今目標(biāo)不但未達(dá)成，反倒促成了一線城市房?jī)r(jià)的火爆，這對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)有害而無(wú)利。
所以，我們需要趕快對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)，不能搞一刀切，不需要去庫(kù)存的地方就要控制房?jī)r(jià)上漲，避免地產(chǎn)泡沫破滅。否則，一旦一線城市真的出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫破裂，不但三四五線城市的去庫(kù)存將泡湯，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)也將遭殃。針對(duì)當(dāng)前情況，占豪（微信號(hào)：占豪）的看法如下：一、微調(diào)房產(chǎn)政策。
對(duì)一線二線城市和三四五線城市要區(qū)別對(duì)待，要控制一線二線城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，避免房產(chǎn)泡沫破滅。同時(shí)，要推動(dòng)三四五線城市降價(jià)賣房，加快推進(jìn)購(gòu)買力與房?jī)r(jià)的對(duì)接。二、推動(dòng)城市群建設(shè)，構(gòu)建大城市帶動(dòng)小城市體系。
應(yīng)該推動(dòng)城市群建設(shè)，加快大城市和周邊小城市的互聯(lián)互通，通過(guò)這種互聯(lián)互通形成大城市帶動(dòng)小城市的格局，通過(guò)大城市的需求帶動(dòng)小城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從而增加中小城市的機(jī)會(huì)，通過(guò)城市集群的建設(shè)推動(dòng)社會(huì)分工的細(xì)化，如此即可由點(diǎn)帶面，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，帶動(dòng)房產(chǎn)的去庫(kù)存化。三、推動(dòng)農(nóng)業(yè)改革，引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城。
我國(guó)農(nóng)業(yè)需要進(jìn)行改革，需要由包產(chǎn)到戶的小農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向集中資源的工業(yè)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)快速推進(jìn)，只有這樣才能從土地上解放農(nóng)民，才能將解放出來(lái)的農(nóng)民投入到更高產(chǎn)值的工業(yè)化、消費(fèi)化、服務(wù)化的社會(huì)大生產(chǎn)之中。如果不能理順農(nóng)村的生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系，農(nóng)民長(zhǎng)期困在土地上，不但人均產(chǎn)值低，更為重要的是影響城市化進(jìn)程，會(huì)抑制中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，農(nóng)業(yè)改革與引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城相輔相成，應(yīng)同時(shí)推動(dòng)。四、加快推動(dòng)中小城市的配套服務(wù)建設(shè)。
中小城市為什么機(jī)會(huì)少？一方面是人口少，另一方面是配套不夠，農(nóng)民到城市就無(wú)法生活了，他們?cè)趺纯赡軙?huì)選擇到城市呢？所以，如何進(jìn)行微觀的配套吸引更多農(nóng)民進(jìn)城發(fā)展，對(duì)三四五線城市的經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。在這方面，需要開(kāi)辟一些新思維，需要政府根據(jù)自己的情況進(jìn)行一些規(guī)劃和統(tǒng)籌。五四五城市應(yīng)大力推動(dòng)人才引進(jìn)。
競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底是人的競(jìng)爭(zhēng)，三四五線城市相比一二線城市對(duì)人才的吸引力是非常有限的，所以高級(jí)別人才都向一二線城市流動(dòng)而去。三四五線城市應(yīng)該在吸引人才方面下些功夫，應(yīng)該通過(guò)一些優(yōu)惠政策刺激更多人才向三四五線城市流動(dòng)。
這些都理順了，那么去庫(kù)存和可持續(xù)發(fā)展才會(huì)形成合力與接力，才能可持續(xù)地推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
