最近，住房城鄉(xiāng)和建設(shè)部一則通知，把“公攤面積”又頂上了風(fēng)口浪尖。
2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。這38項(xiàng)規(guī)范中的第10項(xiàng)《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》中，第2.4.6條寫道“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，一時間受到廣泛關(guān)注。
38項(xiàng)規(guī)范規(guī)中的一句話引發(fā)廣泛關(guān)注，這很好地說明“群眾的眼睛是雪亮的”，也說明公開征求意見的重要性。
翻開自家房本兒，在房屋登記表頁，能夠看到有三個跟面積有關(guān)的數(shù)字：一是建筑面積，二是套內(nèi)建筑面積，三是共有分?jǐn)偨ㄖ娣e。
這三個面積是啥關(guān)系？這么說吧，建筑面積是你掏錢買房時，開發(fā)商給出的“計(jì)價面積”；套內(nèi)面積是房主買到房子之后，自家獨(dú)立擁有和使用的面積；共有分?jǐn)偨ㄖ娣e，也就是大家所說的公攤面積，是整棟樓住戶共享的“配套面積”。
對全國大多數(shù)地方來說，房地產(chǎn)開發(fā)商賣房，都是按建筑面積計(jì)算的。這樣的計(jì)算方法讓不少人困惑，更引起內(nèi)心“不適”：現(xiàn)在房價這么貴，掏那么多錢買的100平米，怎么房屋的實(shí)際只有70多平米？這里面會不會存在“貓膩”，開發(fā)商多算公攤面積，侵害消費(fèi)者權(quán)益？
第一個問題問得有點(diǎn)簡單，回答起來也不難：您的房子是70多平米，但您是不是還要上電梯、走樓梯？這些公共設(shè)施的面積，大家一起分?jǐn)偤芎侠硌剑?/p>
第二個問題是大家最擔(dān)心的，因?yàn)橐粭澴≌瑯莾?nèi)外，哪些空間算公攤面積？合理公攤面積占比多少？目前還沒有一個明確的規(guī)定。一旦公攤面積變成一個“筐”，什么都往里裝的話，那購房者的利益就很難保證。
也有人說，公攤面積房本上寫得清清楚楚，您嫌公攤多覺得不合算可以不買呀，開發(fā)商又沒逼您買。即便購房按套內(nèi)面積“計(jì)價”，那些公攤面積也會“打包”到房價里，這背著抱著不是一樣沉嗎？
這話說得看似有理，實(shí)際上基本沒啥道理。因?yàn)橘彿吭谙取⒎勘驹诤?，在售樓處看房時很多人看到的就是建筑面積，買房的時候根本不知道公攤面積到底有多少，這對購房者來說顯然不公平。
一句話，購房者不怕合理的公攤，怕的是“混水摸魚”。既然公攤面積不透明，那能不能按套內(nèi)面積計(jì)價？這才是購房者的心里話。
那么此次征求意見稿，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，是否意味著購房按建筑面積計(jì)價將被終止？如果未來按照使用面積交易，對購房者和房地產(chǎn)市場會有什么影響？麻辣財經(jīng)記者采訪了相關(guān)專家。
計(jì)價規(guī)則改變對實(shí)際購房成本基本無影響但是行業(yè)規(guī)范進(jìn)步的表現(xiàn)
《住宅項(xiàng)目規(guī)范》是中國建筑科學(xué)研究院有限公司受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部委托，在現(xiàn)行《住宅建筑規(guī)范》的基礎(chǔ)上牽頭承擔(dān)起草的。針對大家關(guān)注的熱點(diǎn)問題，24日，中國建筑科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人作出回應(yīng)。
這位負(fù)責(zé)人說，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計(jì)算規(guī)則。按照《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)深化標(biāo)準(zhǔn)化工作改革方案的通知》中“提高標(biāo)準(zhǔn)國際化水平”要求，為了提高我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國際通行做法的一致性程度，此次規(guī)范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計(jì)算。
這是否意味著如果規(guī)范正式出臺后，購房將統(tǒng)一按照套內(nèi)使用面積計(jì)價？不少受訪專家認(rèn)為，從現(xiàn)行建筑面積計(jì)價改為套內(nèi)面積計(jì)價，不是一蹴而就的事情，但確為規(guī)范房地產(chǎn)交易樹立了積極意義。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》更多的是技術(shù)層面的規(guī)范，未來會成為一個建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，尚無法確認(rèn)。但值得肯定的是，這一條款的提出，有利于解決公攤面積計(jì)量不清晰的問題，也有利于貫徹“房住不炒”的定位，是行業(yè)進(jìn)步的表現(xiàn)。
試想一下，未來如果全國房地產(chǎn)交易統(tǒng)一按照套內(nèi)面積計(jì)算，會出現(xiàn)幾家歡喜幾家愁的情況嗎？買了房的朋友先別大呼不公，準(zhǔn)備入手的朋友也別急著喜出望外。
“按套內(nèi)面積計(jì)算，對購房者是利好，這基本達(dá)成了共識?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說，但是要明確一點(diǎn)，購房者“喜”的不該是能夠買到總價更便宜的房子，而是能夠規(guī)范很多藏在公攤面積里的各種“貓膩”，業(yè)主權(quán)益會得到更好維護(hù)。
“是否套內(nèi)計(jì)價政策對于購房者實(shí)際購房成本影響不大?！睆埓髠ソ忉?，購房成本主要還是由市場供求決定的，同樣一套房子，如果改為套內(nèi)計(jì)價，實(shí)際情況是房屋單價會上升，所以已購房者不吃虧，欲購房者也沒占便宜。
這一點(diǎn)，已經(jīng)按套內(nèi)建筑面積買房的重慶市民可能想得比較明白。“先別忙著羨慕我們，買房計(jì)不計(jì)入公攤不重要，羊毛出在羊身上，關(guān)鍵看房屋總價?！敝貞c市民蔣先生告訴記者。
如果改變計(jì)價政策，主要影響的會是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。如果按套內(nèi)面積計(jì)價，那么一些不法開發(fā)商，在公攤面積上做文章獲得灰色受益的空間就小了，對消費(fèi)者來說，的確也是一件喜事。
老百姓吐槽的不是公攤，而是稀里糊涂的“被公攤”
買100平方米的房子只得70平方米，公攤系數(shù)40%多……此前，一些見諸報端的案例引發(fā)熱議，不合理的公攤比例“傷民”，不透明的公攤面積也備受吐槽?！半m然房本上公攤面積寫得清清楚楚，可是公攤面積到底怎么算的，我是否應(yīng)該承擔(dān)這么多公攤面積，還是一個未解之謎?！奔易”本┦谐枀^(qū)雙井的沙女士說。
從理論上來說，最終需要公攤的公用建筑面積是指整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和。但對于公攤面積，實(shí)際中很流行的一個說法是：所有的公攤面積加起來必定大于實(shí)際的公攤面積， 也就是俗稱的1+1＞2。
對購房者來說的這筆公攤面積“糊涂賬”，正是一些開發(fā)商獲得違法收益的“大文章”。
先來看看公攤面積的范圍。根據(jù)2000年8月1日開始實(shí)施的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即公攤面積為:
1.大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房;
2. 每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。
從規(guī)范中可以看出，公攤面積是必要的，消防通道、配電室等都是住房的必備設(shè)施，公攤也不是越小越好，否則也會導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下降，比如樓道、會所、大堂等公共面積縮水。正如很多網(wǎng)民評論的，老百姓吐槽的不是公攤，而是稀里糊涂的公攤。
那么再來看看，稀里糊涂的公攤里可能藏著哪些貓膩。
比如一些國家明文規(guī)定不算公攤的部分被計(jì)入公攤?！拔覀冃^(qū)車庫也被計(jì)入公攤，然后又被賣給業(yè)主，割兩茬錢。”
比如公攤利益被侵占?！拔覀儤且粚幼粲性鹤樱终嫉氖聦?shí)上是我們的公攤綠地。不過，占便宜的也不是一層業(yè)主，帶院子的房子價格高，這部分收益又落入開放商口袋。”“電梯里的招貼畫，小區(qū)廣告牌，公共區(qū)域的廣告隨處可見，但收益都是開放商和物業(yè)獲得，我們這些為公攤買單的業(yè)主從來沒有共享過?！?/p>
比如“偷面積”問題。一些開發(fā)商會在報批后改造，通過特殊設(shè)計(jì)，增加室內(nèi)室外空間， 這樣既可以減少建筑的套內(nèi)面積，開發(fā)商上繳的稅款較少，又不影響業(yè)主實(shí)際居住的體驗(yàn)。
“買一套送半套”、“買房送陽臺”、“兩房變?nèi)俊蓖得娣e的地方，大多都出在公攤上。
還有公攤不均的問題。經(jīng)常出現(xiàn)在高層單元樓+底層別墅房的“高低配”項(xiàng)目中。“高層占據(jù)了大部分公攤，別墅卻不承擔(dān)公攤?！?/p>
這些抱怨中的事實(shí)，并不鮮見。但面對較為強(qiáng)勢的開放商和物業(yè)，業(yè)主維權(quán)十分困難。
張大偉認(rèn)為，隨著我國住宅商品化的深入和房地產(chǎn)市場的日益活躍，房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系越來越復(fù)雜，由傳統(tǒng)的單一產(chǎn)權(quán)向多元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化。因此共有面積計(jì)價與共有面積計(jì)算和分?jǐn)偝尸F(xiàn)出的矛盾越發(fā)突出。
因此，房地產(chǎn)計(jì)價方式從按建筑面積計(jì)價，到按套內(nèi)面積計(jì)價，就撇開了公攤面積的糊涂賬，能夠基本掃除這些貓膩的生長空間。
中國建筑科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，計(jì)價方式的轉(zhuǎn)變可以解決兩個方面問題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實(shí)際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)算易于住戶自行測量，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”。而按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，在沒有專業(yè)支撐的情況下難以做到?！皬募夹g(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，一定程度上有利于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)?！?/p>
國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)表明只要制度設(shè)計(jì)合理，套內(nèi)面積計(jì)價方式能夠良好運(yùn)行
有人擔(dān)心，計(jì)價方式的改變可能會讓房屋的單價上漲，影響購房者預(yù)期，從而影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)。專家們認(rèn)為不必?fù)?dān)心，套內(nèi)建筑面積計(jì)價造成的價格上漲，本身只是一個數(shù)字問題，并不會真正提高購房者負(fù)擔(dān)。已經(jīng)實(shí)行套內(nèi)計(jì)價地方的平穩(wěn)運(yùn)行，也證明了這一點(diǎn)。
看國內(nèi)。2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，規(guī)定，商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價依據(jù)，重慶成為中國大陸唯一一個執(zhí)行套內(nèi)計(jì)價的城市。這一政策已經(jīng)平穩(wěn)運(yùn)行16年。還有最先“發(fā)明”公攤的香港，也從2013年起，改為套內(nèi)計(jì)價。2013年4月29日《一手住宅物業(yè)銷售條例》正式實(shí)施，新規(guī)擴(kuò)展至一手新盤，若代理違規(guī)，最嚴(yán)重會被撤銷牌照。
看國外，大部分國家都是按照套內(nèi)面積計(jì)價。當(dāng)然這與不同國情有關(guān)，國外很多國家基本是街區(qū)制，而不是小區(qū)制，公共部分是政府維護(hù)得多，成本在稅收中體現(xiàn)。專家表示，這也提醒我們，如果實(shí)行套內(nèi)計(jì)價，也要設(shè)計(jì)好配套銜接政策，對社區(qū)環(huán)境、社區(qū)公共服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)也要跟上。
告別“建筑面積”還要多久，也許不好確定?！暗珡奈磥碲厔菘矗瑖鴥?nèi)有很多獨(dú)有、少有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)象，比如公攤計(jì)價、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展有改變的可能性。”張大偉說。
(責(zé)編：王仁宏、曹昆)
