住宅不同于一般商品，它不但具有等價交換、按質(zhì)論價、供求決定價格等商品的共性，還帶有資產(chǎn)投資升值的金融屬性，和鮮明的社會保障性。因此，世界各地對于評判房價是否合理，是否存在泡沫，有許多角度的衡量方法，但尚無統(tǒng)一的定論。“房價收入比”是國際公認(rèn)的最重要的衡量指標(biāo)之一。房價收入比指標(biāo)主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，直接反映出房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。我們認(rèn)為判斷一個地區(qū)房價的漲幅是否合理,應(yīng)與當(dāng)?shù)鼐用衲昃芍涫杖氲臐q幅進(jìn)行綜合比較。
本次房價泡沫研究報告，首先，在樣本選擇層面，從以往易居研究院對全國35個大中城市房價收入比監(jiān)測的基礎(chǔ)上，新加入10個熱點城市，將樣本數(shù)擴(kuò)充到45城；其次，在研究方法層面，除了沿用“房價收入比”指標(biāo)之外，新加入“中國城市住房(一手房)價格288指數(shù)”指標(biāo)，從而推導(dǎo)出一套“房價泡沫”的測算方法。最終，得出全國45個大中城市在2016年前三季度房價泡沫的水平，以期為政府、企業(yè)以及居民提供一個參考標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)媒體報道，國際貨幣基金組織（IMF）發(fā)布的全球房價觀察報告(Global Housing Watch Report)指出，2016年上半年全球各大城市的房價收入比深圳以38.36位居第一。排名前十的城市中有五個在中國：香港以34.95位居第4；北京以33.32位居第5；上海以30.91位居第6；廣州以25.85位居第10。此外，美國經(jīng)濟(jì)咨詢公司Longview Economics的一項最新研究顯示，目前深圳房價全球第二貴。分析顯示，深圳一套典型住宅的價格已達(dá)到80萬美元左右，房價收入比為70倍。
可見，中國部分城市高房價的現(xiàn)象，已經(jīng)引起了世界范圍內(nèi)的關(guān)注。在某種程度上，這也與2016年國慶期間多地出臺限購限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策有一定相關(guān)性。那么，深圳、上海、北京等中國熱點城市的房價處于何種水平？偏高的程度如何？是否存在泡沫……是未來中國樓市健康發(fā)展必須要探究的問題。
為此，易居研究院基于自身多年積累的“房價收入比”研究體系，分析了“2016年前三季度全國45個城市的房價收入比”情況，并新引入“中國城市住房(一手房)價格288指數(shù)”作為監(jiān)測指標(biāo)，進(jìn)一步測算出各個城市房價從2015年4月至2016年三季度以來房價的漲幅程度。最終，結(jié)合“房價收入比”和“房價指數(shù)”雙重監(jiān)測體系，推導(dǎo)出一套“房價泡沫”測算公式，分析2016年前三季度全國45個大中城市房價泡沫程度。
本報告研究的時間框定在“2016年前3季度”，為了保證研究數(shù)據(jù)的客觀性，“全國45城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入”指標(biāo)是根據(jù)統(tǒng)計局公布2016年前3季度或2016年上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長率，進(jìn)行年化推算而成；在“全國45城商品住宅成交價格”方面，采用了CRIC等民間數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)中“2015年1-3季度”和“2016年1-3季度”成交均價進(jìn)行測算，不含可售型保障房、棚改房等成交均價。
一、房價收入比的計算方法和衡量標(biāo)準(zhǔn)
房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值，不同機(jī)構(gòu)可能采用不同的統(tǒng)計指標(biāo)和不同的計算方法，本文采用的數(shù)據(jù)皆來自于國家統(tǒng)計局、地方統(tǒng)計局的官方數(shù)據(jù)，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。
盡管房價收入比是一個全球通用的指標(biāo)，但其合理范圍卻沒有嚴(yán)格界定。世界銀行1998年對96個地區(qū)的統(tǒng)計資料顯示，家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的國家（地區(qū)），房價收入比平均數(shù)為13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入戶）的國家（地區(qū)），房價收入比平均數(shù)為9；家庭收入在10000美元以上（高等收入戶）的國家（地區(qū)），房價收入比平均數(shù)為5.6。各國（地區(qū)）房價收入比的數(shù)值是高度離散的，這96個地區(qū)最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。一般而言，在發(fā)達(dá)國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區(qū)。
由于我國統(tǒng)計制度尚不健全，我國的房價收入比數(shù)據(jù)不如歐美國家準(zhǔn)確，而且我國對商品住宅的統(tǒng)計口徑與歐美國家也不同，可比性并不大。根據(jù)我國的實際情況，我們認(rèn)為全國房價收入比保持在6-7屬合理區(qū)間。
二、全國總體房價收入比
根據(jù)國家統(tǒng)計局口徑的數(shù)據(jù)，2016年前三季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比上年（名義）增長7.8%，比2015年全年名義增幅收窄了0.4個百分點；新建商品住宅價格增長為13.9%, 增幅比2015年擴(kuò)大4.8個百分點，房價漲幅出現(xiàn)較為明顯的攀升。本報告中房價收入比的“戶型面積”指標(biāo)，統(tǒng)一按照100平方米計算（與全國城鎮(zhèn)家庭平均住房面積相近）。
根據(jù)房價收入比計算公式，得出2016年前三季度全國商品住宅房價收入比為7.6，與2015年的7.2相比，房價收入比上升明顯。從房價收入比的絕對水平看，已經(jīng)略微高出6-7的合理區(qū)間。房價收入比的上行主要是受2016年春節(jié)過后，伴隨著各項去庫存政策和貨幣寬松政策的支持，一線城市、重點二線城市和部分三線城市樓市迅速回暖，導(dǎo)致房價明顯攀升，與此同時，居民收入增幅卻遠(yuǎn)小于房價增幅的影響。
圖1 1998-2016年前三季度全國商品住宅房價收入比走勢
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
三、全國45個大中城市城鎮(zhèn)居民收入
本文選取全國45個大中城市：北京、天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、上海、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、南寧、?？?、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、蘇州、無錫、三亞、洛陽、宜昌、東莞、惠州、泉州、廊坊、煙臺作為研究對象。
為便于研究，對45個大中城市，首先，包括了國家統(tǒng)計局界定的全國35城，即北京、上海、廣州、深圳4個城市為東部一線城市，天津、石家莊、沈陽、大連、南京、杭州、寧波、福州、廈門、濟(jì)南、青島、?？?2個城市為東部二線城市，太原、長春、哈爾濱、合肥、南昌、鄭州、武漢、長沙8個城市為中部二線城市，呼和浩特、南寧、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊11個城市為西部二線城市；其次，出于樣本選擇的均衡性及今年來樓市市場的熱度，加選了10個三線城市：蘇州、無錫、三亞、東莞、惠州、泉州、煙臺8個東部城市，洛陽、宜昌2個中部城市。
根據(jù)2016年前三季度各城市公布的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率，通過年化計算可得：從全國45個大中城市，2016年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來看，總體上呈現(xiàn)東中西部遞減的狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東部一二線城市整體收入水平較高，上海以57623元高收入位居全國榜首，超過5萬元大關(guān)的還有北京、蘇州、杭州、寧波和廣州，均是東部城市；與以上地區(qū)形成鮮明對比的是，人均可支配收入低于3萬元的城市，中部和西部城市各占2名，分別是太原、宜昌和西寧、貴州。
圖2 2016年全國45個大中城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年化情況
數(shù)據(jù)來源：各地方統(tǒng)計局、易居研究院
四、全國45個大中城市房價
從CRIC口徑、易居研究院和其他機(jī)構(gòu)監(jiān)測的商品住宅（剔除可售型保障房、棚改房）成交均價來看，均價較高的主要是東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市，主要為深圳、上海、北京、廈門、三亞等沿海省份的主要城市。從2014年930政策出臺到2016年9月，全國房地產(chǎn)市場，最引人的城市毫無懸念的就是“深圳”。截止2016年三季度，深圳商品住宅銷售均價突破5萬元大關(guān)，位居全國第一，同比增幅達(dá)63.4%。
2016年前三季度，除了東部熱點城市之外，其他地區(qū)房價也不同程度出現(xiàn)回暖跡象。全國45個大中城市，房價同比負(fù)增長的城市只有7個，分別是三亞、西安、銀川、昆明、煙臺、呼和浩特、哈爾濱，除了三亞同比下跌達(dá)18.7%之外，其他內(nèi)陸省份的城市，下跌均不超過5個百分點。可見全國45城房價總體上呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。這是因為，從中央到地方各方面樓市利好政策的不斷出臺，在釋放了樓市剛性和改善性需求之外，同樣促使大量投機(jī)資金進(jìn)入一線城市，樓市成交量大幅攀升，助推房價出現(xiàn)前所未有的井噴式增長；隨后，投資和投機(jī)資金進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好的二線、三線城市，房地產(chǎn)市場加速回暖，房價抬升。
圖3 2016年前三季度全國45個大中城市商品住宅成交均價
數(shù)據(jù)來源：易居研究院、CRIC數(shù)據(jù)庫、其他專業(yè)研究機(jī)構(gòu)報告
圖4 2016年前三季度全國45個大中城市商品住宅成交均價同比增幅
數(shù)據(jù)來源：易居研究院、CRIC數(shù)據(jù)庫、其他專業(yè)研究機(jī)構(gòu)報告
備注：
1、北京、上海、廣州、天津、南京、合肥、廈門、青島、武漢、成都、海口、呼和浩特、貴陽包含所有區(qū)縣、縣級市；重慶為包含9個市轄區(qū)的主城區(qū),杭州只含十個區(qū)的主城區(qū)，鄭州包含部分縣和縣級市；南昌、沈陽、太原、大連、寧波、福州、濟(jì)南、長沙、南寧、蘭州、西寧、石家莊只包含市區(qū)。
2、石家莊、呼和浩特、哈爾濱、銀川數(shù)據(jù)來自網(wǎng)站整理，其余41個城市來自CRIC
五、全國45個大中城市房價收入比
1、全國45個大中城市房價收入測算數(shù)據(jù)
整體上看，45個大中城市的房價收入比有以下三個態(tài)勢：
一是，全國45城房價收入比均值為10.1，高于全國房價收入比7.6的均值將2.5，在一定程度上反映房價存在明顯的區(qū)域差距。
二是，全國45城，房價收入比呈現(xiàn)東、中、西梯度遞減的態(tài)勢，且相差幅度較大；一線城市和東部沿海城市，明顯整體高于內(nèi)陸其他城市，深圳、上海、三亞、北京、廈門、福州分列前六位，房價收入比均超過14；反觀房價收入比在位居后5位的城市是長沙、煙臺、洛陽、呼和浩特和銀川，房價收入比不超過6，可以斷定這5個城市樓市房價不存在任何泡沫。
三是，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市高于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市。目前房價收入比較高的城市，集中在我國經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的一線城市、東部城市和受到一線城市輻射的周邊城市。這些地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展好、收入水平高、人口吸引力強(qiáng)，外來常住人口比重大，因此，購房需求和投資投機(jī)需求較為集聚，購買力強(qiáng)勁，房價水平也較高。
圖5 2016年前三季度全國45個大中城市房價收入比
數(shù)據(jù)來源：易居研究院
2016年前三季度，全國45城有20個城市房價收入比同比上漲，25個城市同比下跌。具體而言，房價收入比同比增幅超過10個百分點的城市有8個，分別是深圳（49.4%）、蘇州（32.1%）、無錫（20.1%）、東莞（20.1%）、廊坊（17.2%）、合肥（16.6%）、廈門（15.3%）和南京（15.3%）；跌幅超過10個百分點的城市有4個，分別是三亞（-24.9%）、海口（-11.3%）、西安（-11.1%）和重慶（-10.3%）。
圖6 2016年前三季度全國45個大中城市房價收入比同比增幅
數(shù)據(jù)來源：易居研究院
2、全國45個大中城市房價收入偏離度
2016年前三季度，45個大中城市房價收入比偏離度有以下四個特點：
其一，整體呈現(xiàn)東中西部遞減態(tài)勢，一線及部分東部沿海城市房價偏離合理區(qū)間程度進(jìn)一步領(lǐng)先于其他地區(qū)。
其二，一線城市中有三個城市偏離度差距較為明顯，深圳、北京、上海位列45個大中城市第一、二、五位，而廣州急速下跌至第十四位。
其三，廈門作為東部二線城市，繼續(xù)高度偏離合理區(qū)間，投資和投機(jī)需求旺盛。
其四，45個城市中有39個城市房價收入比高于理論合理值，在一定程度上反映房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化程度正在擴(kuò)大，目前烏魯木齊、沈陽、洛陽、銀川和長春5個城市商品住宅均價低于合理值。
此外，需要說明的是，三亞作為我國最知名的旅游城市，由于優(yōu)越的自然環(huán)境，外來旅游客群和投資客群需求量明顯高于本地居民，因此三亞是一個外地客源占主導(dǎo)市場的地區(qū)，其房價明顯偏離當(dāng)?shù)鼐用袢司芍涫杖?，這也是三亞未曾放松限購的原因之一。
六、全國45個大中城市房價泡沫研究分析
判斷一個地區(qū)樓市是否存在泡沫，全球尚未有一個統(tǒng)一的研究方法。本文旨在討論研究房價收入比的基礎(chǔ)上，加入房價自身漲幅作為研究指標(biāo)，作出一種嘗試性的研究。
1、全國288指數(shù)指標(biāo)
在房價自身漲幅方面，本次研究引入了由易居房地產(chǎn)研究院、中國房地產(chǎn)測評中心和克而瑞信息集團(tuán)(CRIC)共同研發(fā)的“中國城市住房(一手房)價格288指數(shù)”（下文簡稱“288指數(shù)”）。288指數(shù)是指通過定期監(jiān)測全國4個直轄市及284個地級市(不含新增加的三沙市)一手房的相關(guān)成交數(shù)據(jù)和市場調(diào)研數(shù)據(jù)，采用類似房屋重復(fù)交易法，計算288個地級以上城市月度價格變動趨勢，在此基礎(chǔ)上形成中國房地產(chǎn)288價格指數(shù)(一手房)。本報告選擇的全國45個樣本城市，均屬于288指數(shù)監(jiān)測范圍內(nèi)。
根據(jù)288指數(shù)顯示，全國房價在2015年4月結(jié)束了為期13個月的環(huán)比跌幅態(tài)勢，因此本次以2015年4月的指數(shù)為起點，以2016年9月指數(shù)為終點，分別計算出全國45個樣本城市的房價指數(shù)漲幅。
通過測算，可以直觀的看出，全國45個大中城市房價指數(shù)增幅特征，與前文闡述的房價漲幅和房價收入比增幅具有較為高度的貼合性，均呈現(xiàn)了較為明顯的區(qū)域分化，漲幅呈現(xiàn)東中西部遞降的狀態(tài)，一線城市和東部城市漲幅明顯高于全國其他地區(qū)。
2、全國45個大中城市房價泡沫測算
我們依據(jù)全國45城2016年前三季度的房價收入比偏離度，和2015年4月到2016年9月各個城市房價指數(shù)增幅水平，分別按照40%和60%的權(quán)重進(jìn)行量化處理，測算出2016年前三季度全國45城房價泡沫程度的相對比較。
圖7 2016年前三季度全國45個大中城市房價泡沫情況
數(shù)據(jù)來源：易居房地產(chǎn)研究院、中國房地產(chǎn)測評中心和CRIC
本次測算的全國45城房價泡沫，只是相對的比較數(shù)據(jù)，并不具備絕對的意義，不能簡單的理解為泡沫數(shù)據(jù)超過0%的地區(qū)都存在房價泡沫。為了更為準(zhǔn)確的分析各個城市的泡沫程度，本次研究引入了“中位數(shù)”概念，對全國45城泡沫數(shù)值進(jìn)行排序，以位列23位的城市為泡沫劃分的臨界點。數(shù)據(jù)顯示，南寧泡沫水平為16%，位居第23位，因此在它之前的22個城市房價可以定義為暫時出現(xiàn)泡沫，并可分類三種情況：深圳泡沫超過118%，泡沫明顯；上海、廈門、北京、合肥、南京、福州、蘇州、天津、三亞9個城市泡沫均超過了40%，屬于小型泡沫；東莞、廣州、杭州、武漢、鄭州、寧波、濟(jì)南、石家莊、廊坊、南昌、無錫、太原，這12個城市泡沫數(shù)值在35%-17%之間，除了存在數(shù)據(jù)異動的寧波和石家莊之外，其他10城屬于微型泡沫。
透過2016年前三季度全國45個大中城市房價泡沫的嘗試性測算研究，我們對未來一年全國房地產(chǎn)市場，有如下三方面判斷：
其一，泡沫超過20%的城市有20個，這些地區(qū)除了數(shù)據(jù)存在異動的寧波，其他19城現(xiàn)已全部實行了限購限貸等調(diào)控政策。
其二，泡沫水平超過50個百分點的城市有8個，分別是深圳、上海、廈門、北京、合肥、南京、福州和蘇州，這些地區(qū)均在2015年和2016年成為全國樓市的熱點，房價短期漲幅明顯，房地產(chǎn)市場熱度較高。但是我們認(rèn)為在未來一年，由于承載了過大的上漲壓力，泡沫程度較大的地區(qū)，調(diào)控性質(zhì)的政策將持續(xù)執(zhí)行，因此市場成交量也將進(jìn)一步回落，房價會出現(xiàn)房價環(huán)比零增長甚至負(fù)增長的情況。
其三，泡沫程度位于負(fù)區(qū)間的烏魯木齊、銀川、沈陽和洛陽4個城市，以及泡沫程度較低的其他城市，仍然是樓市去庫存政策的支持區(qū)域?？傊谖磥淼姆康禺a(chǎn)市場，“分城施策、因地制宜、促健康發(fā)展”是主流精神。
必須提醒的是，本次報告：
首先，在房價數(shù)據(jù)來源方面，因為采用了CRIC等民間研究機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，且剔除了各個城市保障房的房價，因此房價在一定程度上是高于統(tǒng)計局口徑的數(shù)據(jù)，且會致使房價收入比測算結(jié)果也存在一定的偏高。
其次，基于房地產(chǎn)泡沫研究的復(fù)雜性，本次研究全國45個城市泡沫情況，只具有相對意義，僅說明各個城市2016年前三季度房價可能存在的泡沫，以及預(yù)示著未來一年將有可能呈現(xiàn)的市場面貌。
