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狂吸204億!昨夜,所有廣州買房人難以入眠!
2018-01-21 10:10:46   來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞

11月22日,廣州迎來了本年度最大規(guī)模的土拍大戰(zhàn),一次性推出10宗地塊,超40家房企、9小時(shí)、總輪數(shù)1134輪,搶出七區(qū)域地王,一日吸金超204億元!

從結(jié)果來看,廣州土地市場(chǎng)瘋狂再現(xiàn),多宗地塊刷新區(qū)域最高單價(jià)紀(jì)錄,白云和海珠兩區(qū)3宗地塊樓面單價(jià)已破4萬(wàn)元大關(guān),而早前廣州市樓面單價(jià)最高紀(jì)錄的保持者為雅居樂拿下的荔灣華大物流地塊。

大規(guī)模推地并未緩解廣州土地市場(chǎng)過熱的情形,業(yè)內(nèi)人士稱,此次土拍出乎意料,接下來廣州或?qū)⒂瓉矸績(jī)r(jià)的上漲以及新一輪調(diào)控加碼。

樓面單價(jià)破4萬(wàn)

昨日開拍的10宗地塊有8宗熱門地塊,共吸引了超40家房企搶奪,保利、萬(wàn)科、碧桂園報(bào)名8宗地塊,而招商、恒大、越秀各報(bào)名7宗地塊。除了已經(jīng)在廣州有項(xiàng)目布局的房企,包括旭輝、五礦、美的、卓越、金輝等外來房企也參與到此次奪地大戰(zhàn)中。經(jīng)歷一天的瘋狂拍地大戰(zhàn),土地出讓總金額超過204億元。

▲圖片來源:網(wǎng)易房產(chǎn)

南沙街坦頭地塊的成交拉開了此次土拍大戲的帷幕,越秀地產(chǎn)以17.46億元、競(jìng)配建人才公寓房49050平方米的代價(jià)拿下南沙坦頭地塊,折合樓面地價(jià)11772元/平方米。南沙黃閣地塊則由萬(wàn)科以9.18億元,配建人才公寓房37800平方米競(jìng)得,折合樓面地價(jià)13743 元/平方米,南沙兩宗地塊的溢價(jià)率均為45%。

最大熱門則集中在白云、海珠、荔灣中心區(qū)域。白云新城地價(jià)吸引了25家房企競(jìng)拍,最終由龍湖首開以32.23億元總價(jià)、配建面積30150平方米斬獲,折合樓面地價(jià)45469元/平方米,刷新了廣州最高地價(jià)紀(jì)錄,成為廣州第一個(gè)樓面價(jià)破4萬(wàn)元的地塊。

海珠區(qū)萬(wàn)寶冰箱廠地塊最后的爭(zhēng)奪在中冶和保利之間展開,最終由中冶置業(yè)以30.7億元奪得,剔除配建面積樓面地價(jià)達(dá)42573元/平方米。

廣鋼新城自帶光環(huán),此次兩宗地塊均由保利競(jìng)得,其中一宗樓面單價(jià)突破4萬(wàn)元大關(guān),遠(yuǎn)超在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格。

黃埔開發(fā)區(qū)地塊引發(fā)萬(wàn)科和龍湖的激烈爭(zhēng)奪,奮戰(zhàn)到了天黑,最終由龍湖首開以43.04億元總價(jià)以及配建面積為109800平方米收入囊中,折合樓面價(jià)23012元/平方米。

天河區(qū)商業(yè)地塊則顯得較為冷清,而金融城地塊則無(wú)人問津,慘遭流拍。

廣州市國(guó)規(guī)委:體現(xiàn)了調(diào)控的效果

此次拍地火爆情況超越預(yù)期,多個(gè)區(qū)域的地價(jià)再上新臺(tái)階,“面粉貴過面包”的情形重現(xiàn)。對(duì)此,廣州市有關(guān)部門是如何看待的呢?

記者注意到,針對(duì)這個(gè)結(jié)果,昨日廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)官方微信號(hào)發(fā)布了對(duì)此次拍地結(jié)果的分析,文中強(qiáng)調(diào)了5種調(diào)控高地價(jià)的政策,并認(rèn)為地塊成交價(jià)格均在限制的價(jià)格之內(nèi),成交情況體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控的效果。

資料圖

5種調(diào)控高地價(jià)的政策包括:

一是采取了提前公告,全市各區(qū)土地統(tǒng)一集中掛牌的做法;

二是商品住宅用地出讓采用“限地價(jià)、競(jìng)配建”方式,當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)后,競(jìng)買方式轉(zhuǎn)為競(jìng)配建人才公寓或拆遷安置房,實(shí)現(xiàn)了平抑地價(jià)、解決人才住房需求和政府拆遷安置需求的共贏;

三是在保證金繳納比例、出讓金支付時(shí)間等方面加大了收繳及審查的力度;

四是要求在廣州市競(jìng)買商品住宅用地從事房地產(chǎn)開發(fā)必須使用自有資金,不得使用銀行貸款、債券融資、信托資金、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金,否則將導(dǎo)致競(jìng)買失敗、沒收競(jìng)買保證金、三年內(nèi)禁止參加我市土地出讓活動(dòng);

五是優(yōu)化土地供應(yīng)空間結(jié)構(gòu),中心區(qū)地塊與外圍區(qū)地塊搭配組合出讓,滿足各類型消費(fèi)需求,助力我市建設(shè)樞紐型網(wǎng)絡(luò)城市。

新一輪調(diào)控會(huì)不會(huì)來?

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌認(rèn)為,昨日拍地一定程度上反映了開發(fā)商資金量充裕,也對(duì)未來樓市持樂觀態(tài)度,廣州作為一線城市,對(duì)開發(fā)商的吸引力還是很大。

中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在接受每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)坦言,此次土地拍賣完全出乎意料。開發(fā)商高價(jià)拿地也有難言之隱,在經(jīng)歷熱銷之后,急于補(bǔ)充庫(kù)存,今年廣州推地較少,而此次推出的土地位置較好,自然引來開發(fā)商搶奪。

龍斌表示,高地價(jià)對(duì)開發(fā)商的開發(fā)能力也是一種考驗(yàn),央企中冶拿下江燕路萬(wàn)寶地塊屬于舊改,50%住宅50%商業(yè),樓面單價(jià)成本4萬(wàn)多元,未來新房至少要賣6萬(wàn)元/平方米以上才可以有盈利,到8萬(wàn)元/平方米才會(huì)有比較理想盈利。

以白云地塊為例,刨除配建面積樓面地價(jià)高達(dá)4.5萬(wàn)元/平方米,加上配建面積成本,未來房?jī)r(jià)要賣到8萬(wàn)元/平方米才有盈利空間,但這一價(jià)格對(duì)于白云新城來說根本無(wú)法想象。黃韜稱,現(xiàn)在也不知道開發(fā)商該怎么操盤了。

今年以來,白云區(qū)房?jī)r(jià)經(jīng)過一輪上漲,網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)測(cè)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示,11月份白云區(qū)均價(jià)為32783元/平方米,最貴的珠江嶺南公館均價(jià)低于5萬(wàn)元/平方米,距離8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格差距較遠(yuǎn)。

合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示,從規(guī)劃發(fā)展看,白云新城升值潛力動(dòng)力不足,樓面單價(jià)4萬(wàn)元/平方米,將來新房面臨壓力。假如地塊2年后入市,市場(chǎng)預(yù)期也只能承受6萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)。

按照經(jīng)驗(yàn)來看,高價(jià)地的出現(xiàn)成為周邊樓盤營(yíng)銷漲價(jià)的最佳契機(jī),雅居樂奪得荔灣高價(jià)地帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲,長(zhǎng)嶺居高價(jià)地的出現(xiàn)則推高了廣州市區(qū)的房?jī)r(jià)。

黃韜也表達(dá)了類似觀點(diǎn),此輪土地拍賣之后,如果沒有政策加碼,廣州房?jī)r(jià)即將迎來新一輪上漲,而且上漲幅度不是一點(diǎn)點(diǎn)。但是樓市調(diào)控小周期并不會(huì)這么快過去,開發(fā)商此時(shí)高價(jià)拿地并不是好事,對(duì)產(chǎn)品和盈利能力提出更高的要求。

黃韜直言,這些高價(jià)地在2年內(nèi)盈利難度較大,如果出現(xiàn)市場(chǎng)變動(dòng)的話,開發(fā)商所面臨的風(fēng)險(xiǎn)將急劇加大。大量的高價(jià)地出來,政府肯定不會(huì)坐視不理,也許新一輪的調(diào)控很快就會(huì)到來。

廣州市國(guó)規(guī)委在上述微信文章中表示,接下來將繼續(xù)采取多種土地出讓方式加大土地尤其是住宅用地的供應(yīng)量。

值得注意的是,10月27日,廣州市國(guó)規(guī)委網(wǎng)站上還掛出了8宗地塊的出讓公告(如下圖,南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)有3宗地塊,其余5處皆為1宗),將于11月25日分時(shí)段競(jìng)價(jià)。

資料圖

經(jīng)統(tǒng)計(jì),8宗地塊的起始價(jià)總價(jià)約為72.8億元,所有住宅地競(jìng)買保證金都為50%,且設(shè)有最高限制地價(jià)。

這樣瘋狂的土拍是否還會(huì)延續(xù)?答案兩天后自見分曉。


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