去年以來，在房地產(chǎn)市場賺到錢的人很多。好多人不管有房的還是無房的，看多房地產(chǎn)的還是看空房地產(chǎn)的，都漸漸失去了理性。不僅是房價一路高歌猛進(jìn)，房租也跟著水漲船高，近日一條房租即將全面超過月供的文章更是引發(fā)多方面的熱議。
房租超過月供VS買房不如住酒店
幾年前一對兄弟來到上海，哥哥貸款30年買下一套100多萬的房子，月供4800元；弟弟比較精明，覺得買房不劃算，因為當(dāng)時月租只有2000元左右，花100多萬至少可以租住50年。但是幾年后的現(xiàn)在，沒有買房的弟弟開始恐慌，因為房租經(jīng)過幾輪上漲，已經(jīng)要每月至少7000元才能租下，超過了哥哥每月4000多的月供款。
這是近期一篇引發(fā)熱議的文章里面提到的故事。事實上，這樣的例子在一線城市已經(jīng)很普遍。廣州一家股份制銀行的職員Z小姐，2002年左右買了一套27萬元的商品房，還了首付和稅費后，貸款20萬，20年還清，月供大約1200元。目前，Z小姐已換了工作的城市，廣州這套房子用來出租，每月租金3600元左右，是月供的約3倍。
關(guān)于房租和月供之爭是高房價下的老百姓糾結(jié)心理的一個版本。隨著2015年4月以來一線城市和二線重點城市的房價飆升，還衍生出一個買房不如住酒店的版本：
“現(xiàn)在網(wǎng)上團(tuán)購一些四星級的酒店，都有250元一晚的，如果買套房子100平方米，就是800萬元，夠你住32000天，差不多就是88年。你想住哪個區(qū)就住哪個區(qū)，想住幾樓就幾樓，想住什么風(fēng)格就住什么風(fēng)格，還沒有物業(yè)費，還不用考慮停車車位問題，還不用裝修拎包入住，還不用考慮中介費算什么稅，還不用交水電費寬帶費，還不用你自己打掃衛(wèi)生疊被子……”
以上只是普通市民關(guān)于房產(chǎn)的糾結(jié)和考量。一些投資客，在十年前或是更早的時候，出于投資的目的買下多套或幾十套房，目前已輕而易舉地成為千萬級別的富翁。而對于大多數(shù)人來說，面臨要么買房，要么租房的窘境，畢竟沒幾個人真的打算住88年酒店。
隨著房價一路高歌猛進(jìn)，房租也跟著水漲船高。今年8月，58同城發(fā)布的《2016上半年租房市場報告》顯示，全國租房需求總量上半年均有提升，一二季度環(huán)比、同比增幅明顯。其中，3月租房需求最旺。租金方面，上海、北京、深圳的租金均超出4000元/月，其中，上海以5133.91元/月成為全國租金最貴的城市。難怪不少人驚呼，在一線城市生活，不但買不起房，“租不起房或?qū)⒊蔀橐痪€城市的一種常態(tài)”!
租金回報率低企租售比不適合中國國情
“未來幾年的租金絕對不會停留在低位。對于今天很多在售的住宅來說，五年甚至十年后，租金超過月供是大概率事件。”這是上述那篇被熱議文章的結(jié)論。
在一線城市，如果過去五年或十年前買房貸款，房租高于月供已是常態(tài)。那么，在目前房價經(jīng)過幾輪高漲之后，再去貸款買房，真的還能實現(xiàn)房租超過月供嗎？
上述文章指出，目前房地產(chǎn)市場的租金回報率普遍只有1%~2%?？梢?，租金回報率整體偏低是公認(rèn)的現(xiàn)象，以深圳福田一中檔小區(qū)為例，目前90平方米左右的三房二廳單位，售價在600萬元左右，每月租金7200元左右，忽略管理費等，計算出來的租金回報率約為1.5%左右。
方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平9月底發(fā)表了報告《中國房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險有多大?》，其認(rèn)為，中國主要城市的靜態(tài)租賃回報率為2.6%，一線城市在2%左右，低于二三線城市。根據(jù)國際靜態(tài)租賃回報率為4%~6%，中國水平遠(yuǎn)低于國際水平。不過他同時指出：“中國的房地產(chǎn)并非簡單的居住功能，而是一個捆綁著很多資源的綜合價值體，比如戶籍、學(xué)區(qū)、醫(yī)院等。國人對房子和家有一種熱愛以及文化依賴歸屬感，住房自有率在國際上較高?！?/span>
關(guān)于租金和房價，還有一個指標(biāo)，即“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值，用來衡量某一區(qū)域房產(chǎn)投資的潛力。國際通行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房屋租售比在1:300到1:200之間。目前，一線城市和二線重點城市的租售比均已在1：400之上，雖然很多專家均認(rèn)為，租售比并不適合中國國情，但這個比值也從側(cè)面看出租金與房價相比的差距。
對于在福田租房的S先生一家來說，租金上漲的壓力非常明顯。2012年其所在小區(qū)90平方米左右的三房單位，租金大約4000元左右，目前已升至7500元。據(jù)了解，由于房租上升太快，有房東將房子分隔成小單元出租給單身年輕人，與該小區(qū)主要面向家庭出租不同。而在廣州天河區(qū)一個舊小區(qū)居住的小M以前租住兩室一廳租金為2000多元，整一套的房租已經(jīng)上升到四千多元，為降低生活成本，只能與別人合租。
一家雜志展開的調(diào)查顯示，有34.9%人認(rèn)為，租房的人多了，房屋的租金回報會高，反而會刺激更多投資客的進(jìn)入，房價會上漲得更快。而安全感、擔(dān)心房價不斷上漲、痛苦的租房經(jīng)歷成為買房的三大理由。
也有一種觀點認(rèn)為，由于租房市場的高商品、低投資品屬性，因此房租比房價更好地反映了市場的平均需求。任澤平認(rèn)同，在大城市里，租房和買房出租的人具有非常大的財富差距，因此在富人買房、窮人租房的社會里，租房群體可承受的房租非常有限。因此一旦房租往上漲一點，需求會回落得很快，這可能也是房租上漲不如房價的根本原因。
房奴們?yōu)樾略鲑J款立功房貸高增長有隱憂
在房價和房租齊漲的現(xiàn)實中，好多人不管有房的還是無房的，看多房地產(chǎn)的還是看空房地產(chǎn)的，都漸漸失去了理性，紛紛投入買房大軍的行列中。為了獲得多買房的資格，不少家庭甚至不惜假離婚。就這樣，房奴屢屢為今年各大銀行的新增貸款立功。
央行10月18日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年9月，新增人民幣貸款1.22萬億元，同比多增1643億元，從環(huán)比看，多增2713億元。從新增貸款的結(jié)構(gòu)上看，今年前9個月，代表個人住房貸款的住戶部門中長期貸款的新增額，依舊保持高位。央行調(diào)查統(tǒng)計司司長阮健弘表示，前9個月個人住房貸款新增3.63萬億元，較去年同期同比多增1.8萬億元，個人住房貸款增量占全部貸款增量的35.7%。其中，9月份個人住房貸款新增4759億元，同比多增2055億元，占新增人民幣貸款規(guī)模的39%?？梢?，房奴們成為貢獻(xiàn)今年新增貸款的絕對主力軍。
令人驚嘆的是今年7月的數(shù)據(jù)。7月金融數(shù)據(jù)中，新增人民幣貸款4636億元，較去年同期少增1.01萬億元，分部門看，住戶部門貸款增加4575億元，其中，短期貸款減少197億元，中長期貸款增加4773億元。這顯示，當(dāng)月居民中長期貸款新增規(guī)模甚至超過了總的人民幣新增信貸規(guī)模，即是說，7月新增貸款幾乎全部是住戶貸款尤其是個人住房貸款。
其中，深圳在一線城市中杠桿最高。人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，新發(fā)放個人住房貸款3408億元，增長2.1倍。而且深圳按揭平均成數(shù)高，2015年12月份達(dá)到65%，遠(yuǎn)高于“北上廣”三市，同比高3.2個百分點，與70%的最高貸款成數(shù)限制相差僅5個百分點，可謂將貸款杠桿幾乎利用到了極致。
有專家提醒，居民加杠桿是危險的游戲，內(nèi)地房貸的高增長不可持續(xù)，邊際杠桿已接近極限，地產(chǎn)泡沫值得警惕。那么，真的是這樣嗎？
中信建投表示，雖然我國居民仍有加杠桿的空間，但需要警惕居民杠桿的短期快速攀升。我國居民杠桿率2004~2015年的年均復(fù)合增速為8%，杠桿率從18%升至40%，美國杠桿率類似區(qū)間年均增速為6%；在購房杠桿比例上，深圳為國內(nèi)一線城市中最高，2016年上半年交易杠桿率、平均貸款成數(shù)均在65%左右，北京上半年平均貸款成數(shù)51%，與香港目前水平持平，上海貸款成數(shù)約55%左右，接近近年紐約水平；從按揭負(fù)擔(dān)比來看，京滬深已經(jīng)位于全球前列，2016年上半年按揭負(fù)擔(dān)比分別為76%、71%、122%（按照一二手房整體均價計算），超越紐約、舊金山、倫敦等國際都市。
不過，中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅認(rèn)為，房貸的快速增長可能主要由購房需求增加推動，而非單一杠桿撬動。相對國際可比指標(biāo)，中國目前的房貸杠桿和房貸負(fù)擔(dān)能力還未超出合理范圍。但同時指出，目前房貸存量年同比31%的增長的確高出長期可持續(xù)的水平，其中不無隱憂。
回到之前的問題，對于今天很多在售的住宅來說，五年甚至十年后，租金仍將超過月供嗎？任澤平認(rèn)為，造就了中國一二線房價只漲不跌的不敗神話主要有三方面因素：城鎮(zhèn)化、居民收入和貨幣超發(fā)。2014~2016年貨幣超發(fā)導(dǎo)致房價漲幅遠(yuǎn)超GDP和居民收入。
或者，我們可以這樣理解，未來房價走向可能仍要看貨幣政策的臉色。
