看房、簽約、握手、合影……5個(gè)月前，北京買家童先生與房屋出售人李志忠相處融洽。但現(xiàn)在，賣家未按合同約定完成貸款清償，中介及買家多次催促，房主干脆不現(xiàn)身了。而簽約房屋二度掛牌，價(jià)格比此前跳漲了150萬元。
這只是最近在多個(gè)大城市上演的“房屋違約潮”中的一個(gè)普通案例。從去年11月底至今，全國大中城市房價(jià)數(shù)度“亢奮”，受其影響，交易參與者也是備受煎熬——買方“搶房慌”，賣方“違約急”。
北京某知名中介的一位分店經(jīng)理任先生告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，在受沖擊最大的8月份，該分店接到賣方電話，提出“我要?dú)Ъs”、“來告我吧”的例子就不止一起。而在房價(jià)相對平穩(wěn)時(shí)這一現(xiàn)象很難出現(xiàn)。
“都是利益作怪。房價(jià)大漲后賣家想賣更高的價(jià)，所以出現(xiàn)了違約?！鄙鲜鼋?jīng)理說，在北京，一套房在8、9兩個(gè)月內(nèi)跳升百萬，是很正常的現(xiàn)象。
房價(jià)瘋漲催生違約
今年6月7日，70歲的李志忠從河南老家趕到北京。他此行，是要收割7年前的“投資成果”。
7年前，李志忠以個(gè)人及家庭成員的名義，在北京東三環(huán)外一口氣買下多套住房。其中一套落在女兒李克名下，一套落在兒子李越名下。李志忠此行，則是以“代理人”的身份，將這兩套房“逢高變現(xiàn)”。
而1979年出生的童先生參加工作后，歷時(shí)7年才在北京擁有一處“蝸居”。今年初，孩子滿3歲，原有住房已無法滿足“三代同堂”需求，他決定換房。5月中旬，將原有房屋簽訂買賣合同后，他開始四處看房。
5月底，童先生通過麥田地產(chǎn)中介，看中李克名下的一套三居室。6月8日下午，李志忠與童先生簽署了《北京市存量房屋買賣合同》，雙方與中介簽訂了《居間服務(wù)合同》。
合同顯示，總房款550萬元。由于房屋“滿五不唯一”，買方需另繳契稅36萬元，同時(shí)需向中介機(jī)構(gòu)支付居間服務(wù)費(fèi)8.25萬元。也就是說，童先生共需支付人民幣594.25萬元。
據(jù)麥田地產(chǎn)中介工作人員金小姐回憶，三方合同簽署很順利，買賣雙方互留了手機(jī)、微信，還熱情合影。合同執(zhí)行初期，履約也及時(shí)，童先生在3天內(nèi)將50萬元定金全部付清。記者看到，在買賣雙方的微信對話上，李志忠對收到的合同定金予以確認(rèn)：“童先生，總共收到50萬定金……謝謝您能將定金提前匯來。”
但今年8、9兩個(gè)月，一二線城市房價(jià)再次高歌猛進(jìn)。8月19日晚間，童先生接到李克打來的電話，對方問：為什么不能盡早過戶，為什么不能提前付款？
“合同約定在12月31日前完成過戶，而此時(shí)才8月中旬，遠(yuǎn)未到期限?！蓖壬f，他對房主的要求感到不安。
果不其然，9月的一天，中介工作人員金小姐向童先生轉(zhuǎn)達(dá)了房主的“幾個(gè)意思”：首先，要求買家把購房全款打入銀行，做資金監(jiān)管；其次，買家務(wù)必提前辦理房屋買賣手續(xù)，否則她就考慮不賣了。
二次掛牌跳漲150萬
麥田中介分店經(jīng)理董先生一直跟蹤這單交易，他告訴記者，房主提出的上述要求，屬合同外的新主張，買家沒有義務(wù)執(zhí)行。
“我們當(dāng)時(shí)是跟房主面談的。我們感覺，房主明顯是想用這些要求，為自己違約找到借口?！苯鹦〗愀嬖V記者，房價(jià)上漲過快，在利益驅(qū)動(dòng)下，賣房人心態(tài)發(fā)生改變，他們店已經(jīng)收到好幾起賣房人打來的“毀約電話”。
不僅如此，10月初，童先生從麥田中介得知：房主早在8月17日就將已簽約出售的這套房，在另一家地產(chǎn)中介，進(jìn)行二次掛牌出售，標(biāo)價(jià)大幅提高到700萬元。相比簽約價(jià)漲了150萬元。
對此，童先生非常不滿。10月14日，以中介掛牌信息“涉嫌一房兩賣”為由，童先生向北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴。10月17日，在北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)約談下，這家中介撤銷了該套房屋“出售信息”。《華夏時(shí)報(bào)》記者從網(wǎng)站截圖看到，該套房屋顯示為“暫停出售”。
從10月初至今，中介董先生、金小姐及童先生，通過電話、短信、微信聯(lián)系房主李克及代理人李志忠，提醒其按時(shí)履約，但截至記者發(fā)稿時(shí)為止，均未獲實(shí)際響應(yīng)。
“一次電話中，李志忠承諾在10月上旬來北京面談，最終還是沒來。其解釋是，等他忙完一樁房產(chǎn)官司再說?！苯鹦〗阏f。
10月21日，《華夏時(shí)報(bào)》記者致電李克，在獲知記者身份后，她回應(yīng)稱“我對這事不清楚”，便掛斷了電話。記者又跟李志忠取得聯(lián)系，李則稱“我已經(jīng)不管這事了”。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，李克生于1983年，現(xiàn)擔(dān)任深圳市鶴裕供應(yīng)鏈管理有限公司董事長、總經(jīng)理，還是這家公司的法人代表。深圳市信用網(wǎng)信息顯示，深圳鶴裕公司由A股上市公司——旗濱集團(tuán)投資參股。
公開資料顯示，深圳鶴裕注冊地為深圳市前海深港合作區(qū)，是由“株洲旗濱集團(tuán)股份有限公司”（601636.SH）和“深圳前海勵(lì)珀科技發(fā)展有限公司”在深圳地區(qū)首批成立的為企業(yè)提供供應(yīng)鏈綜合服務(wù)的創(chuàng)新型企業(yè)之一。
童先生說，從該公司官網(wǎng)所稱的“打造供應(yīng)鏈電商平臺”、“做行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)金融載體”來看，它是一個(gè)靠信用吃飯的企業(yè)，“按道理，這樣公司的負(fù)責(zé)人，應(yīng)該將信用視作生命一樣重要”。
10月31日，是李克與童先生第一次合同交割日。合同規(guī)定，在此日前，房主要完成房屋抵押貸款的清償，為隨后的過戶做準(zhǔn)備。據(jù)金小姐介紹，目前時(shí)限已過，業(yè)主并未履行這一條款。
違約正在上演。根據(jù)律師建議，10月31日下午，童先生向房主李克、代理人李志忠發(fā)出“催告函”，要求對方在7個(gè)工作日內(nèi)，對于是否繼續(xù)履約，給予正式答復(fù)及確認(rèn)。如未獲答復(fù)，將視其正式違約。童先生表示，若賣家違約，他考慮啟動(dòng)訴訟程序。
違約成本要提高？
“二手房交易單方面違約成本低，是造成違約高發(fā)、交易混亂的重要條件。”知名地產(chǎn)律師、京師律師事務(wù)所高級合伙人孫建章在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出。
據(jù)孫建章介紹，在快漲行情下，二手房賣方享有相對廉價(jià)的違約成本，這直接導(dǎo)致二手房的“散戶市”，帶有極強(qiáng)的投機(jī)性與功利性。他們判斷，房價(jià)暴漲帶來的利益，高于違約賠付的違約金，因而不惜“推倒重來”。
“樂觀的是，今年發(fā)生在深圳、鄭州的兩則判例，彰顯了司法機(jī)關(guān)對信用的保護(hù)傾向?！睂O建章說。此兩則判例的共同點(diǎn)是房屋出賣人“毀約”，最終被法院判決“繼續(xù)履行合同”。不但如此，因賣方拒不履行合同，由此給買方帶來的經(jīng)濟(jì)損失，一律由賣方承擔(dān)。
孫建章表示，這對那些喪失信用、單房違約的合同方，相關(guān)判例無疑是一種警示。
